Estas mujeres tienen un terreno millonario en una zona vip de Madrid y llevan veinte años luchando para que no se lo arrebaten

Desde fuera parece un bosque, frondoso, asalvajado y tan vasto que cuesta imaginar que alguien viva en su interior. Durante años estuvo abierto, lindando con la acera y las paradas de autobús como si fuera un parque urbano más. Hasta que un día Beatriz Prados García y su hija, también Beatriz, se hartaron de presiones y lo vallaron. "Nos costó una pasta", dicen. "Ellos vienen como hombres de negocios, invitándonos a comer al Zalacaín. Y yo les digo: ahí dentro tengo tomates plantados. Y patatas. Y dicen: ¡pero es que yo tengo un derecho! Ya, ¿pero quién está fuera de la valla? ¿Y quién está dentro? En el mundo de los negocios consideran estas cosas grotescas, pero es que están viniendo a mi casa a robarme. Por eso lo cerramos".

Beatriz Primo, la hija, coge carrerilla enardecida. Abogada de profesión, recuerda haber vivido desde pequeña la odisea de su madre y su tía a cuenta del terreno que les dejó en herencia su abuela. La historia es la que sigue. Hasta 1951, Aravaca era un pequeño municipio a las afueras de Madrid. Como tantos otros —Canillejas, Hortaleza, Carabanchel Alto y Bajo o Villaverde— se anexionó a la capital durante el franquismo. Empezó a desarrollarse a mediados de los setenta con chalets individuales y algún adosado y pegó el 'boom' hacia los 2000.

Aravaca está al norte, al otro lado de la Casa de Campo, lo que la convierte en un espacio privilegiado. Es Madrid administrativamente, pero está fuera, al lado de Pozuelo de Alarcón. Con una renta media de 100.415 euros brutos anuales, es el quinto barrio más rico de España. Y ahí en medio, cuando aún todo era campo, decidió la madre de Beatriz Prados comprar una casita con gallinero, pozo, estanque y 9.000 metros de suelo. Eran finales de los ochenta. "Lo compró para dejárselo a sus hijas: a mi hermana y a mí. No valía mucho", relata Prados. En 1997, el Plan General de Ordenación de Madrid calificó la finca de urbana y sonaron las campanas. Lo que hasta entonces era un trozo grande de tierra pasó a ser un lucrativo solar con capacidad para construir varias decenas de pisos, piscina y jardín.

El marido de Prados es constructor y en España aún fluía el crédito para el ladrillo, así que, en el año 2003, la familia se embarcó en un proyecto propio: construir sobre su suelo y quedarse con varios pisos. "Lo concebíamos como algo familiar: un piso para nosotros, otro para mi hermana, otro para cada uno de mis hijos", continúa. El resto, para venta o alquiler. Contrataron a un arquitecto que diera forma a su idea e iniciaron los trámites. Lo que no sabían —pero no tardarían en descubrir— era que había más gente interesada en su solar. Empresas que ya habían hecho planes sobre aquel suelo ajeno y a las que, para su sorpresa, amparaba la ley.

Veinte años más tarde, la casita, el gallinero y el estanque siguen donde estaban porque Prados, su hermana y, desde que es adulta, su hija, invierten toda su energía en evitar que sean otros quienes hagan negocio con su suelo. "Como la baronesa Thyssen, pero sin dinero. De aquí no nos vamos", ríe Beatriz hija. Con el tiempo, el boscoso solar se ha ido rodeando de urbanizaciones y chalés. Ellas viven dentro. El misterio para los vecinos es tal que no es raro que, si las ven salir, pregunten: "¿oye, y esto no lo tenéis en venta?" "Ni lo está ni lo estará. Así de dura es la vida", replican.

Una figura desconocida

La aventura de Prados comenzó poco después de redactar su proyecto de construcción, visado en el Colegio de Arquitectos en mayo de 2004. "Unas semanas después, desde Urbanismo del Ayuntamiento nos informaron de que el terreno había sido seleccionado por un agente urbanizador porque se nos había pasado el plazo para construir", recuerda. "Si queríamos optar a construirlo nosotros, debíamos competir con este agente en un concurso público. Nos aseguraron que ganaríamos, al tener preferencia por ser las propietarias".

Prados no tenía ni idea, pero en 2001 se había aprobado la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. En ella se sentaban las bases para la creación de la figura del agente urbanizador, original de la Comunidad Valenciana, cuya Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) databa de 1994. A grandes rasgos, el agente urbanizador era alguien (persona o empresa) que podía presentar proyectos de desarrollo urbanístico sobre suelos de terceros, si los propietarios de ese suelo no hacían nada con él en unos plazos determinados.

La idea de fondo era evitar que propietarios individuales retuvieran el suelo con fines especulativos y, de acuerdo a lo que comentaban los promotores en la época, resultó de gran agrado en el sector. "Es un instrumento muy necesario para dinamizar el suelo cuando algún propietario no quiere desarrollarlo", dijo el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) en El Mundo, cuando el Ayuntamiento de Madrid ultimaba los detalles para implantarlo. Pero ya en aquellas crónicas se hablaba de la mala fama que los agentes urbanizadores estaban cogiendo en Valencia. Hasta la Comisión Europea los cuestionó.

Atendiendo a las instrucciones del Ayuntamiento, las hermanas Prados se presentaron al concurso para edificar su propio suelo. Lo ganaron. Sin embargo, el agente urbanizador —la empresa Iniciativas en Áreas de Planeamiento S.L, que optó a varias operaciones similares en Madrid— lo recurrió. Comenzó entonces un largo periplo administrativo y judicial que duró hasta 2014, cuando el Tribunal Superior de Justicia de Madrid dio la razón a la empresa, convirtiéndola así en adjudicataria.

La Justicia entendió que, una vez en concurso, tanto la empresa como las propietarias jugaban en igualdad de condiciones y que las dueñas del terreno no tenían preferencia por serlo. "La ley del agente urbanizador estaba pensada para terrenos con muchos propietarios que no se ponían de acuerdo, pero nosotras éramos propietarias únicas", dice Prados. "Nos convencieron de presentarnos al concurso. Si no lo hubiésemos hecho, nunca estaríamos en esta situación, como ocurrió con otros terrenos similares".

La empresa, en última instancia, se presentó al concurso ofreciendo mejores condiciones que la familia: más cesión de suelo al Ayuntamiento y más viviendas en alquiler. "¡Pero el suelo no es suyo! Hacen promesas sobre un terreno por el que no han pagado nada", recalcan madre e hija indignadas cuando repasan la historia. Desde Inaplan, el nombre comercial de la empresa ganadora, presidida por Federico Soubrie Riaza, han preferido no hacer declaraciones a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA.

El 'derecho' a construir

Que Inaplan ganara el concurso no significa que las propietarias tuvieran que salir de su terreno —y de su gallinero y su casita— con las manos vacías. En 2017 la empresa formalizó una oferta. Dio dos opciones: o comprarles el terreno por 3,6 millones de euros o entregarles el 40% de la edificabilidad incorporándolas al proceso urbanizador. Las hermanas lo rechazaron a sabiendas de que su suelo valía más. Una tasación posterior revisada por este diario lo cifra en 15,2 millones de euros.

El proyecto, denuncian, estuvo "en un cajón" entre 2014 y 2022, después de la crisis inmobiliaria. La sociedad ganadora tendría que haberlo sacado adelante y, de no hacerlo, que este recayera en las propietarias por ser las segundas en la lista. Sin embargo, continúan, "en 2021 el panorama cambió. Varias constructoras se reunieron con nosotras para intentar comprar el terreno". Algunas, revelan, venían de la mano de Inaplan, la única con derecho a edificar.

A un terreno sin construir en una de las zonas más exclusivas de la capital no le faltan novias. Según Idealista, el precio medio de las viviendas en venta en Aravaca es de 4.317 euros por metro cuadrado. El 80% de las casas cuestan más de medio millón de euros. El terreno de las hermanas Prados tiene capacidad para levantar 4.610 metros cuadrados residenciales.

Las constructoras llevan a las hermanas a restaurantes y hoteles de lujo. Al Four Seasons, al Zalacaín. Tras años de pleitos y con el mercado reactivado y en plena ebullición, las mujeres se ven inmersas en el mundo inmobiliario madrileño (según su experiencia, "muy masculinizado"). En las conversaciones salen los nombres de intermediarios desconocidos: gente que, deducen, se lleva comisión por conseguir suelos a promotoras. "Nuestro terreno lo ha puesto a la venta medio Madrid", bromean.

De la documentación analizada por este diario (en parte disponible en el Visualizador Urbanístico de Madrid y en parte aportada por las propietarias) se deduce que una de las interesadas es Momentum Real Estate, gestora que trabaja con fondos de inversión internacionales. Fuentes de la compañía señalan que, únicamente, "son socios minoritarios de Inaplan y su papel en este convenio es el de aportar a la citada compañía la solvencia técnica y financiera necesarias para llevar adelante un proyecto urbanístico de este tipo". El interés de Momentum estaría en quedarse con las viviendas en alquiler, según aseguran las propietarias que les trasladó Inaplan.

Otro de los nombres que aparecen es Nozar, una vieja conocida del sector. Fundada en los ochenta, Nozar es una promotora que presume de haber levantado casi 13.000 viviendas. El estallido de la burbuja inmobiliaria la abocó a un concurso de acreedores en noviembre de 2008, con una deuda superior a 2.000 millones, del que no salió hasta 2021.

Nozar muestra gran disposición. Relatan las propietarias que el presidente de Inaplan y Juan Carlos Nozaleda, fundador de Nozar, las convocaron a una reunión en el lujoso lujoso restaurante tres estrellas Michelín, Zalacaín. Posteriormente, en otro encuentro en las oficinas de la promotora, Nozaleda les obsequió con unos "vinos de Madrid". En este coloquio les hicieron partícipes de su interés por adquirir la parcela por unos 9 millones de euros, una aparente buena oportunidad. Sin embargo, el pacto incluía un pago de 2,5 millones a Inaplan como compensación a su derecho a expropiar, urbanizar y construir el terreno. Desde Nozar, un portavoz confirma que se interesaron, pero que ahora el "interés es cero".

El pago de 2,5 millones debían hacerlo las propietarias, según revelan. Apareció en alguna conversación más. Como en la que tuvieron con Abu, promotora sevillana que deslizó la posibilidad de pagar catorce millones de euros por el solar, que invitó a la propiedad al Four Seasons, aunque finalmente acudió Inaplan, según cuentan. Sin embargo, ni las hermanas querían pagar los 2,5 millones a Inaplan en condición de ganadora del concurso —al fin y al cabo, el terreno sigue siendo suyo— ni Abu quiso meterse en un suelo con tanta complicación. Ellas, por su parte y sin contar con Inaplan, han hablado con dos promotoras de lujo: Single Homes y Caledonian.

El Ayuntamiento de Madrid no ha respondido a una pregunta de este diario sobre si, habiendo ganado el concurso Inaplan, pueden entrar otras promotoras en juego. Legalmente, y según lo firmado en el convenio con el Ayuntamiento, si las propietarias rechazan las ofertas de Inaplan, el siguiente paso es la expropiación.

El agente urbanizador ya no existe

Beatriz Prados y su hermana están agotadas, pero su hija aún tiene fuerza para rato. "Nos hemos acostumbrado. Es un poco David contra Goliat, pero hay que jugar al desgaste. Les decimos que no a los 2,5 millones y, como no claudican, seguimos emprendiendo acciones legales", dice. Su esperanza ahora es que en el Ayuntamiento lean las alegaciones que han hecho al convenio firmado con Inaplan, de 2023, y el proyecto vuelva a paralizarse. Mientras tanto, habitan la vieja casa del jugoso solar. No hacen arreglos porque no saben qué pasará. Antes de empezar esta guerra vivían en una buena zona del centro de Madrid, pero tuvieron que vender su propiedades para afrontar los costes del proceso, que siguen pagando.

De todo lo sucedido, hay dos hechos que les llaman la atención. El primero, que la figura del agente urbanizador se suprimiera en Madrid con la ley 3/2007. "Durante su existencia no ha demostrado su eficacia", dice la citada ley, y sus funciones "podrían entrar en colisión con el derecho de propiedad de numerosos ciudadanos".

El agente urbanizador no se extendió mucho en Madrid, pero en Valencia tuvo una enorme contestación social. "Es la cosa más vergonzosa que se ha podido aprobar nunca. Estaba pensado para ayudar a gente con relaciones con los grupos políticos en el poder, porque les facilitaba la obtención de suelo a un precio irrisorio", recuerda Enrique Climent, que lideró durante veinte años la asociación Abusos Urbanísticos No, con más de 22.000 asociados. Tras años de protestas y llamadas de atención desde Europa, La LRAU valenciana fue derogada en 2005.

El segundo, "que a día de hoy, en 2023 en Madrid, con el PP con mayoría absoluta y defendiendo la propiedad privada de los 'okupas', la nuestra se la estén ventilando", zanja la hija, que añade que un día se acercó a un mitin de Almeida a contarle esta misma historia.