OPERACIÓN CHAMARTÍN

Los vecinos que perderán su casa por el nuevo Parque Central de Madrid: "De aquí no nos vamos"

Margarita de la Victoria Botija, residente en una calle del ámbito de la Operación Chamartín

Margarita de la Victoria Botija, residente en una calle del ámbito de la Operación Chamartín / Alba Vigaray

  • Los vecinos de la calle Manuel Ferrero llevan cuarenta años en un limbo: saben que sus suelos forman parte de la Operación Chamartín y algún día les expropiarán

  • Distrito Castellana Norte, la empresa que ejecuta la Operación, ya ha presentado sus planes en la zona: un enorme parque y edificios de viviendas y oficinas

  • Una de las afectadas ha denunciado ante la Fiscalía la apropiación de terrenos por parte de Adif

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Hace treinta y seis años, un ingeniero llamado Eusebio Santa Cruz escribió al entonces alcalde de Madrid, el socialista Enrique Tierno Galván, para interesarse por las obras que el Ayuntamiento acometía en su calle

"¿Cómo es que arreglan la acera de enfrente pero en mi lado ni siquiera hay acera?", rememora. "El alcalde pidió información. Le respondieron y en vez de filtrar nos mandó la contestación. Si no daban permiso para repararla era para que les saliera más barata la expropiación".

Ruiz, ya jubilado, extiende una copia de aquella carta, fechada el 11 de febrero de 1986. El jefe de planeamiento reconocía que la calle en cuestión —Manuel Ferrero, frente a las vías de tren de Chamartín— sería remodelada por completo e integrada en una futura Plaza de la Estación.

"Completar la urbanización de la calle supondría anticiparse al trazado final de la misma y un incremento en los costes expropiatorios de las fincas", firmaba el funcionario.

Santa Cruz y su mujer, Margarita de la Victoria Botija, acababan de saber que su casa recién comprada, un coqueto chalet independiente con patio y dos plantas en uno de los distritos más ricos de Madrid, estaba vista para sentencia. Algún día sería expropiada.

"Hemos vivido en el extranjero y son mucho más rigurosos. Antes de comprar esta casa fui con el aparejador a Urbanismo y me dijeron que sin problema. Que podíamos comprarla con toda tranquilidad", interviene Botija. "En ese momento toda la zona era muy bonita, pero como no dan licencias para arreglarla se va deteriorando. Y ha habido gente que incluso ha tirado su casa para que no se la ocupen".

Margarita y Eusebio, su marido, propietarios en terrenos del entorno de la Operación Chamartín

/ Alba Vigaray

El matrimonio de octogenarios y sus vecinos viven desde hace cuarenta años en un auténtico limbo. Su calle, una línea de casitas bajas que en su día fue una agradable colonia, está fuera de ordenación. Eso significa que tarde o temprano desaparecerá y en sus casas entrará la piqueta.

Por eso el Ayuntamiento nunca les ha dado licencia para reformar las viviendas o para crear su propia acera. Así, en pleno distrito de Chamartín hay una vía sin rematar y varios asentamientos que se han ido formando en las parcelas vacías.

La Operación Chamartín

En el año 85 estaba previsto incluir la calle en una plaza; a partir del 97, entra en el Plan de Prolongación de la Castellana, el proyecto urbanístico que da forma a la Operación Chamartín. Es el desarrollo inmobiliario más ambicioso del último medio siglo en Madrid y consiste en la venta de suelo ferroviario a precio de saldo a una empresa formada por BBVA, la constructora San José y Merlin Properties (Distrito Castellana Norte, DCN).

En 2020 se firmó la última modificación del Plan General. Y, hace apenas dos semanas, el alcalde José Luis Martínez-Almeida presentó los planes concretos de la zona: el centro de negocios Madrid Nuevo Norte y el Parque Central, un parque sobre las vías diseñado por el mismo estudio que hizo Madrid Río.

En la calle de Botija y sus vecinos está previsto levantar dos torres de hasta diez plantas, una de vivienda libre y otra de vivienda protegida, además de un equipamiento público. Delante, el comienzo de la enorme zona verde, que incluirá kioscos, terrazas, 'food trucks', zonas deportivas, huertos urbanos y "un espacio digital innovador e interactivo con ambientes sensoriales de luz y sonido cambiantes a lo largo del año".

Una de las imágenes renderizadas del proyecto incluye un pasillo por debajo del nivel del parque —que acoge un concierto con violonchelistas— con un agujero al exterior cubierto por la vegetación.

No es un plan que elabore el Ayuntamiento, sino los propietarios de suelo del ámbito: DCN, Adif, la EMT, la Sareb y otras inmobiliarias. Estos propietarios están unidos en una Comisión Gestora, previa a la constitución de la Junta de Compensación: la agrupación de todos los propietarios de suelo para distribuir sus gastos y beneficios.

En dicha Comisión falta un 15% de la propiedad del suelo: entre otros, propietarios como Margarita, Eusebio y su vecina Mercedes Martínez, dueña de la mitad de la casa de al lado junto a su hermano.

Mercedes Martínez, propietaria en el edificio que se ve tras ella, en el entorno de la Operación Chamartín

/ Alba Vigaray

Margarita Botija ejerce de líder vecinal. Antes de jubilarse trabajó como operadora en una oficina del banco BBV (ahora, BBVA). Guarda numerosa documentación sobre este y otros asuntos urbanísticos de la zona, sobre los que lleva años informándose y alzando la voz.

Por ejemplo: su denuncia desencadenó el Caso Guateque, un escándalo de corrupción que hubo en los 2000 en el Ayuntamiento de Madrid, y puso en aprietos al consistorio ganando en el Supremo una sentencia sobre la edificabilidad concedida a las Torres KIO, que finalmente se construyeron pese a la oposición vecinal.

En lo relativo a su calle, Botija fue en marzo a denunciar a la Fiscalía Anticorrupción a Adif —el Administrador de Infraestructuras Ferroviarias y propietario de gran parte del suelo de Chamartín— por apropiación de los terrenos situados en su calle y aledañas. El teniente fiscal reconoce que "la denunciante aporta una copiosa documentación en la que se pone de manifiesto el conocimiento exhaustivo que tiene de los hechos denunciados" y procede a derivarlo a la Fiscalía Provincial de Madrid.

"Yo he vivido aquí siempre: un señor construyó esta casa para su familia y le acabó vendiendo dos pisos a mis padres, que he heredado. Llevamos cuarenta años con esta historia", añade Martínez, la vecina. "De vez en cuando se reactivaba el tema y luego se volvía a calmar. Y ahora hemos recibido la carta del catastro que rebaja el precio de nuestras viviendas".

Una carta premonitoria

El pasado 18 de mayo, el Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, envió una carta a todos los vecinos de la calle Manuel Ferrero informando de una actualización del valor de sus propiedades.

En el caso de Botija y su marido, el suelo pasa de valer 1.700 euros/m2 a 909 euros/m2. La construcción se mantiene.

"La reducción del valor catastral tiene una explicación muy sencilla", apunta su abogado, Diego Herchhoren. "Al bajarse el valor catastral, en caso de expropiación, baja el justiprecio que se abona en concepto de indemnización a los futuros expropiados. Es una prerrogativa que tienen las Administraciones cuando ven un posible proceso de expropiación a la vista, como es el caso".

Mercedes y Margarita en una azotea de su calle, con las Cuatro Torres de fondo

/ Alba Vigaray

"El cambio en la valoración", continúa, "está promovido por el Ayuntamiento de Madrid, el principal interesado, pero esa valoración nueva es inconsistente. El Ayuntamiento establece unos criterios, que se supone que son objetivos pero que consideramos arbitrarios. Basta meterse en el valor del metro cuadrado de esa zona en Idealista para ver que es del triple o el cuádruple. El valor catastral siempre es un poco más bajo, pero no tanto. Es una burla".

Para el abogado y los vecinos de la zona, el cambio en la valoración catastral —instado por el Ayuntamiento a raíz de la modificación del planeamiento aprobada en 2020— es el precedente a la expropiación, que ahora está más cerca que hace unos años.

Si el suelo vale menos, la compensación (el justiprecio) que recibirán será menor.

Desde el área de Urbanismo del Ayuntamiento aseguran, sin embargo, que "la determinación del justiprecio no atiende a un valor catastral". Explican, además, que los propietarios afectados pueden unirse a la futura Junta de Compensación con el resto (DCN, Adif, etc.). Solo serán expropiados si deciden no hacerlo.

"Llegado el momento de constituir la Junta de Compensación, confiamos en que todos los propietarios del ámbito se sumen para trabajar juntos en el desarrollo", afirman fuentes de la Comisión Gestora, el órgano previo a la Junta.

Por este motivo, algunos de los dueños de suelo de la calle han recibido ofertas de compra a la baja de los propietarios mayoritarios. "DCN nos ha llamado a todos", dice Botija. "Mis vecinos", añade Martínez, "estaban muy contentos con la bajada de valoración porque decían: así pagamos menos impuestos. Piensan que el negocio lo van a hacer ellos siendo parte de la Operación".

Esta dinámica de que el grande se coma al pequeño es habitual en estos casos. "Los pequeños tienen dos opciones: o ir con el grande aunque tengan poquísimo terreno y costearse la parte proporcional de los gastos que decidan los grandes, o vender. Al final, suelen asustarse y terminan vendiendo por desánimo", aseguraba el arquitecto experto en expropiaciones Luis Romero en este artículo.

La degradación de la zona —sin acera, con asentamientos—, de la que Botija lleva años avisando en diversos medios de comunicación, ayudará al Ayuntamiento (el que expropia) y a la Junta de Compensación (la que paga el justiprecio) a fijar el precio a la baja, aunque en el resto del distrito el precio medio ascienda a 4.571 euros el metro cuadrado.

Los afectados presentarán alegaciones e intentarán que, de haber expropiación, al menos a la empresa le salga cara.

"Así se lo piensan dos veces y todo el proyecto de la Operación Chamartín les resulta mucho más costoso", sostiene el abogado. "Nosotros llevamos en esta casa cuarenta años", concluye Botija. "Y de aquí no nos vamos".

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