Las casas de obra nueva: no se construirá más en 2024 y la demanda seguirá aplastando a la oferta

2023 ha sido un año de incertidumbre en la inversión inmobiliaria, que ha derivado en una parálisis que ha reducido hasta en un 50% los volúmenes, con respecto a 2022. A esta dinámica de mercado, influenciada por los tipos de interés, son ajenas las promotoras. Las compañías especializadas en la compra de suelo, desarrollo y venta de nuevas casas cuentan con vientos de cola: en España no se construyen las viviendas suficientes para satisfacer la demanda existente.

En los últimos años, las diferentes administraciones locales están expidiendo en torno a 100.000 visados de vivienda de obra nueva al año, las cuales no todas se ponen en marcha. Aunque no hay un consenso de mercado de cuantas casas de nueva construcción necesita España al año, si bien se crean alrededor de 200.000 nuevos hogares al año, los diferentes expertos sí están de acuerdo en que las que se promueven hoy en día no son las que demanda el mercado. Tampoco se requieren las 600.000 que se llegaron a entregar en un solo en ejercicio en la época de la burbuja.

Con esta dinámica, las principales promotoras del país están satisfechas con el desempeño del sector durante 2023. "El último año ha sido positivo en ventas, a pesar de ser un periodo desafiante para el sector inmobiliario", resume José Carlos Saz, consejero delegado de Habitat Inmobiliaria. "La mayoría de las nuevas promociones se ponen en marcha cuando las viviendas ya están prevendidas. Es como 'construir por encargo'. Mientras, aquellas que no están prevendidas, el poco endeudamiento de los promotores permite venderlas cuando se dé el momento", añade Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.

Por el contrario, en el mercado ya no vive la euforia que caracterizó a 2021 y 2022, años en los que, tras el fin de la crisis sanitaria, el interés por adquirir un inmueble de obra nueva se disparó. David Martínez, primer espada de Aedas Homes, señala: "El mercado está alcanzando la normalización y estabilización después de la pandemia, que generó una demanda embalsada". Las cifras actuales, según Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, "sigue siendo un volumen bastante sólido y significativamente por encima del año 2019, cifras prepandemia". 

Más demanda que oferta

El principal viento de cola que empuja al sector promotor es la falta de oferta. "El mercado sigue marcado por el desequilibrio entre oferta y demanda, que posibilita unas ratios de ventas muy buenas. En nuestro caso, tenemos más del 70% de nuestro producto vendido sobre plano", ejemplifica Patricia Hernández, consejera delegada de Vía Ágora. Este no es un fenómeno únicamente de esta promotora, ya que la mayoría cuentan con un gran porcentaje de las viviendas que entregarán en los próximos meses y años ya reservadas. "Mientras en Francia o Alemania la producción de vivienda se encuentra entre 4 y 5,5 unidades por cada 1.000 habitantes, en España nos movemos entre 1,5 y 2", explica el máximo directivo de Habitat Inmobiliaria.

A pesar de la demanda existente, en el nuevo entorno de tipos de interés y de mayor coste de la financiación, los clientes se demoran más a la hora de adquirir una vivienda. "El número de contactos y entrevistas ha sido parecida a la del año pasado. La diferencia está en la transformación en venta, dado que el cliente de hoy en día es más reflexivo y necesita más tiempo para tomar la decisión de compra", explica Vicenç Topas, director general de la promotora francesa Premier España.

Una hipotética bajada en las tasas de interés o, al menos, su estabilización servirá de empuje el mercado. "Hay factores en este momento limitantes: los tipos, que comenzarán, si no a descender, sí al menos a estabilizarse, y la inflación, que también está suponiendo un problema para las familias a la hora de plantearse el acceso a una vivienda, están experimentando un proceso de contracción", señala Raúl Guerrero, consejero delegado de Gestilar.

En esta misma línea, Rui Menenses, consejero delegado de Kronos Homes, añade: "El comportamiento de la demanda es bastante desigual en función de las áreas geográficas y las localidades de la Península. [...] La posible relajación de los tipos de interés el próximo año, probablemente, tenga un impacto positivo para todo el mercado en general porque repercutirá en un mayor número de concesiones de hipotecas".

Estabilizaciones en los precios

Todos los directivos entrevistados están de acuerdo: no habrá caídas de precios, ni 2024, ni a corto o medio plazo. "La fortaleza de la demanda y la escasez de oferta de calidad han mantenido el precio de la obra nueva en niveles similares", apunta Víctor Pérez, consejero delegado de ASG Homes. En esta misma línea, Ignacio Moreno, fundador y primer ejecutivo de Aurquia (promotora que fundó tras la venta de Inmoglaciar a Cerberus), añade: "Es difícil que bajen los precios porque los costes siguen igual. Subir, quizás por la inflación, pero en general no habrá variaciones significativas en 2024".

La vivienda de obra nueva, menos susceptible a la subida de las hipotecas por el perfil de comprador, más pudiente, está mejor posicionada que la segunda mano en este entorno. "El precio medio ha subido en torno al 4% durante 2023, con mejor comportamiento en el caso de la vivienda de obra nueva que en la de segunda mano. Esperamos que en 2024 siga mostrándose resiliente", sentencia Jorge Pérez de Leza.

El alquiler, negocio para los promotores

En los últimos años, las promotoras han encontrado un filón en el mercado del alquiler. Cada empresa ha optado por una fórmula: unas han cerrado alianzas con fondos para construir una gran cartera de pisos, otras han preferido llegar a acuerdos puntuales de venta de edificios o promociones y algunas las desarrollan con su propio patrimonio y con un afán patrimonialista. En la primera tipología está Kronos, en la segunda Gestilar, Aedas, Neinor o Habitat y en la tercera Aurquia o Vía Ágora, esta última que a su vez también ha cerrado acuerdos de venta con terceros. En cualquier caso, con distintas fórmulas, el sector promotor ha visto acrecentado su negocio con el auge de la promoción de inmuebles de obra nueva para su posterior alquiler. También por otros segmentos alternativos, como el senior living (residencias/apartamentos para mayores no medicalizadas), donde promotoras como Neinor o ASG han creado nuevos departamentos.

Por ejemplo, Kronos cerró una alianza con la gestora Nuveen hace tres años para desarrollar 5.000 viviendas, que deberán culminar durante los próximos dos años. "La demanda de viviendas de obra nueva en alquiler es cada vez mayor en España. Por la evolución demográfica y la situación económica, las familias se forman más tarde, tienen menos miembros y la incertidumbre económica y laboral impide a muchas familias embarcarse en una hipoteca", explica Carlos Rodríguez-Bailón, director general de Stay, la compañía de la joint venture.

Además, este negocio no se focaliza solo en las principales capitales del país, también en ciudades con menos densidad de población. "Sigue habiendo mucho interés en el build to rent (promover para alquilar), más allá de las principales ciudades porque España ofrece un enorme potencial de crecimiento en este mercado. Por ejemplo, nosotros hemos desarrollado este tipo de proyectos en Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares y Valdemoro, en la Comunidad de Madrid, en Hospitalet de Llobregat, en Barcelona, en Patraix, en Valencia, o en San Juan de Alicante", señala el consejero delegado de Aedas Homes, que espera "seguir anunciando nuevos acuerdos en 2024". En Neinor Homes también aspiran a cerrar buenas operaciones el próximo año, con el foco puesto en las principales áreas metropolitanas de España y Costa del Sol, tras haber culminado cuatro transacciones en 2023.

A pesar de los fundamentales que rodean al sector, el build to rent ha sufrido un parón en el último año. "La subida de tipos no ha sido una buena noticia para este segmento, pero en España sigue habiendo una enorme demanda no satisfecha, por lo que el alquiler seguirá siendo un negocio atractivo. Aunque el interés se mantiene, el impacto de la subida de tasas en las rentabilidades que los fondos tienen que dar ha influido", apunta el consejero delegado de Gestilar, empresa que ha desarrollado 2.000 pisos para varias gestoras.

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Otro de los puntos que ha afectado ha sido la reciente aprobación de la Ley de Vivienda, que no ha sido bien recibida por el sector. "Durante 2023 ha sido mucho más difícil llegar a acuerdos con compradores institucionales por dos razones de peso y es que, por un lado, para ellos ha subido el coste de financiación y, por otro, la Ley de Vivienda ha aumentado el riesgo de la actividad de alquiler para este tipo de propietarios. De momento, es un mercado más difícil que el tradicional, de venta por unidades, y observamos un menor apetito que antes. De todas formas, grandes ciudades como Madrid o Málaga siguen teniendo un importante atractivo para este tipo de comprador", explica Jorge Pérez de Leza. Vicen Topas añade: "El exceso de regulación que tiene la vivienda dificulta de forma indirecta el acceso a esta".

Nuevos proyectos en 2024

En los últimos compases de 2023, las promotoras ya empiezan a perfilar los detalles de los proyectos que verán la luz en los próximos meses. El apetito por promover de la mayoría de las promotoras se concentra, sobre todo, en Madrid, Barcelona y la Costa del Sol, además de otras ubicaciones, no tan principales, como el litoral de la Comunidad Valenciana, el interior de Andalucía o algunas capitales de provincia.