Aedas Homes apuesta por la coinversión para "crecer apalancándose en el capital de terceros"

La mayor promotora de España por número de entregas de viviendas en 2022, Aedas Homes, apuesta por la "coinversión". Este término, de nuevo cuño en el sector inmobiliario, hace referencia a una nueva estrategia de negocio en la que capitales internacionales, fondos de inversión o grandes fortunas, invierten de la mano de un socio local, en este caso Aedas, en un proyecto concreto, por ejemplo, en la construcción de un edificio de viviendas para la venta en Segovia. El fondo aporta el dinero necesario para el proyecto y la empresa española el expertise para llevarlo a cabo, a cambio de cobrar una comisión.

David Martínez, consejero delegado de Aedas, explicó durante un encuentro con la prensa que su compañía tiene capacidad para invertir entre 100 y 125 millones de euros al año en este modelo. "Cuando detectemos una oportunidad de negocio a la que no podamos hacer frente solos porque supere nuestra capacidad de inversión, buscaremos asociarnos con un tercero. Es la forma de seguir creciendo, apalancándonos en el capital de otros", añadió.

¿En qué consiste este modelo de coinversión?

El modelo de coinversión, que ganará peso en los próximos años en el sector inmobiliario español, estará capitaneado por empresas españolas, principalmente promotoras, especialistas en la compra de terrenos, diseño y construcción de edificios. Para desarrollar estos proyectos no utilizarán su propio capital, sino que saldrán al exterior a captarlo en fondos de pensiones, fondos de universidades o grandes patrimonios privados.

El origen del dinero será múltiple. A los tradicionales fondos provenientes de Estados Unidos, Canadá o Singapur, presentes en España desde hace años, se sumarán otros más exóticos. "En Latinoamérica hay mucho interés por invertir en España, especialmente en México, Colombia o Chile. También en Oriente Medio, aunque están más centrados en el segmento del lujo, como la construcción de villas en Baleares", abundó David Martínez.

Además de la diversidad en el origen de los fondos, los proyectos pueden ser de muchos tipos. Desde lanzar un vehículo donde coinvertir 100 millones en construir vivienda en alquiler en Madrid hasta levantar residencias de estudiantes en Salamanca. Neinor Homes, la segunda compañía promotora con más viviendas entregadas en 2022, planea invertir durante los próximos años 1.000 millones de euros de la mano de socios para venta, alquiler y alojamientos para personas mayores. Tal y como explicó este periódico hace unos meses, esta compañía ya negocia hacerlo con grandes capitales latinoamericanos en el caso de las residencias de la tercera edad.

¿Por qué las promotoras apuestan por la coinversión?

La coinversión ha sido el modelo escogido por las promotoras para mejorar su valoración en bolsa. Todas las inmobiliarias cotizadas están en una situación compleja porque existe una gran diferencia entre el valor inmobiliario de los activos que tienen y el precio al que cotizan. Por ejemplo, en el caso de Aedas Homes, su valor bursátil es un 60% inferior al valor de los suelos de los que es propietaria.

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Aunque, a priori, esto no altera el rumbo del negocio de la empresa; sí influye en su crecimiento porque impide ejecutar ampliaciones de capital. Una compañía que vale 100 millones, pero cotiza en 50 millones, no puede emitir nuevas acciones a una valoración de 50 millones porque estaría diluyendo al accionista que las tuviese en 100 millones. Tampoco puede hacerlo a 100 porque, entonces, nadie las compraría. Esto sitúa a las actuales promotoras cotizadas, Aedas, Neinor y Metrovacesa, sin posibilidad de crecer; algo que también le ocurre a las principales socimis presentes en el Ibex-35, como Merlin Properties o Inmobiliaria Colonial, que cotizan a un precio muy inferior al valor de los activos.

La coinversión se ha convertido en una alternativa para poder seguir invirtiendo. Los inversores internacionales no quieren comprar acciones de promotoras porque no ven una buena perspectiva de subidas en bolsa, pero sí confían en la capacidad de estas empresas para desarrollar proyectos. Hacerlo a través de estos vehículos de coinversión es positivo porque generan retorno y a las promotoras les sirve para aumentar su cuenta de resultados, a través de las comisiones que cobrarán por la gestión.