El 'rey' de las cooperativas: "¿Vamos a tratar como delincuentes a los compradores de vivienda protegida?"

Si alguien sabe de vivienda es Miguel Palmero (Valladolid, 1952). Arquitecto de profesión, siempre ha estado vinculado al sector, primero desde la administración pública, en la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) y en la Sociedad Estatal de Gestión de Viviendas (SGV). Más tarde dio el salto al sector privado, fundando Libra Gestión de Proyectos, una gestora de cooperativas centrada en la vivienda protegida.

Su compañía cumple 25 años en 2023 y suma varias crisis a su espalda, sobre todo la de 2008. En estos años ha llevado a cabo 72 desarrollos residenciales y ha entregado casi 5.000 viviendas. Miguel Palmero atiende a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA para hablar de Libra, pero también de las cooperativas, las dificultades para acceder a un piso y las consecuencias que la Ley de Vivienda puede tener sobre este modelo de promoción residencial.

PREGUNTA. ¿Cómo nació el proyecto de Libra?

RESPUESTA. Es una historia curiosa. Aterricé en Madrid hace casi 50 años para terminar la carrera de arquitectura y tuve dos profesores muy importantes. Uno de urbanismo, que nos mandó a un grupo de estudiantes de Valladolid al Rancho del Cordobés, un poblado chabolista al sur de Madrid, a hacer un estudio de levantamiento de planos de estas chabolas para ver cómo vivía la gente y cómo funcionaba el urbanismo informal. Luego, otro profesor nos enseñó que la vivienda no es solamente diseño o arquitectura, sino que son muy importantes las condiciones de habitabilidad. Con esto me hice ‘viviendista’. Estuve 15 años en la administración y, después de pasar por varios trabajos, decidí que lo mío era la vivienda. En 1998 monté lo que podía en ese momento, que era una gestora de cooperativas para hacer vivienda asequible, barata y protegida.

P. ¿Cómo sobrevivió a la gran crisis inmobiliaria de 2008?

R. Cuando vino la crisis de 2008, la vivienda asequible no se vendía y nos dedicamos a hacer producto de más nivel para sobrevivir. Ahora estamos otra vez volviendo a la protegida. No ser titulares del suelo nos permitió sobrevivir y lo que hicimos fue buscar el segmento del mercado al que era posible venderle. En ese momento, era la clase media y alta, que no tenía problemas de empleo. Con suelos y construcción a un precio asequible, les podíamos dar una casa de 200 metros cuadrados de calidad y a un precio estupendo.

P. ¿Qué papel ha jugado el modelo de cooperativa para favorecer el acceso a la vivienda?

R. Durante mucho tiempo, el modelo de cooperativa ha sido la única manera de hacer vivienda asequible. Cuando estaba en la administración promovíamos mucho suelo así en polígonos en el entorno de Madrid: los ensanches de Getafe, Leganés, Alcalá de Henares o Torrejón. Hacíamos consorcios urbanísticos y poníamos a disposición de cooperativas suelo barato para construir viviendas de protección. Lo hacíamos con una fórmula que ojalá volviera. Montábamos polígonos con un sistema de convenio expropiatorio, donde pagábamos a los propietarios con todos los suelos de vivienda libre. Las parcelas para construir vivienda protegida eran para la administración.Una parte se la vendían a cooperativas para hacer VPO (Vivienda de Protección Oficial) y la otra se la quedaban los ayuntamientos o las comunidades para hacer vivienda pública. Todo lo hacíamos en plazos muy cortos de tiempo, dos o tres años. Ahora el mercado del suelo es un mercado libre y, aunque haya suelos protegidos, tienes que pelearte con un propietario o, incluso, con la administración que los subasta.

P: ¿Cuál es la clave para hacer más pisos protegidos o asequibles?

R. Hay muchas. La primera es el suelo, que tiene un precio. Después, está el precio construcción, que es muy difícil de controlar y nadie puede entrar a regularlo, y la financiación. Sin suelo barato para desarrollar en cooperativas es difícil que exista vivienda asequible. La importancia del modelo cooperativo sigue siendo muy alta porque es la única manera de paliar algunos defectos de la política de vivienda: un promotor tiene que vender a precio pero una cooperativa, si al final el coste de construcción ha subido y los clientes tienen que poner 5.000 euros más, sí se puede hacer.

P. Pero los precios a los que se puede vender una casa protegida están fijado por el módulo básico

R. Los que promovemos vivienda protegida tenemos un problema: los precios de construcción y de urbanización han subido, pero tenemos que seguir vendiendo al mismo precio que hace 20 años. Este precio del módulo (precio máximo de venta o alquiler) es uno diferente en cada una de las 17 comunidades y esto impide, en algunas, que haya más oferta.

P. ¿Qué tienen que hacer las administraciones públicas?

R. La política de vivienda solo se puede hacer con dinero y en la Ley de Vivienda no se habla de dinero. ¿Para qué se necesita? Para producir suelo, para reducir los tipos de interés a la hora de construir o para avalar a los jóvenes para comprar. Antiguamente, había convenios financieros entre el Estado y los bancos para poner un tope al coste de la deuda. Claro, estamos hablando de cuando los tipos de interés eran del 10% o más. Ahora eso es impensable. El Estado debería articular alguna fórmula para ajustar el interés de los préstamos del promotor. Con un suelo y unos tipos de interés razonables, puedes construir una vivienda más asequible.

P. ¿Cómo influye que la ley contemple que la vivienda protegida nunca deje de serlo?

R. La gente cuando compra una vivienda protegida no quiere especular, quiere vivir en en ella el máximo tiempo posible. Invierte todos sus ahorros y destinan mucho dinero a pagar los gastos de mantenimiento y los intereses de la hipoteca. Puede llegar un punto en el que la quiera vender por necesidad, porque tiene trabajo en otro sitio o porque se le ha quedado pequeña. ¿Qué hacer cuando pasa esto? Que todo ese esfuerzo que ha hecho en esa casa, de algún modo, pueda recuperarlo para poder invertirlo en otra. ¿En qué debería acompañar la política al respecto? Que el módulo (precio máximo de venta) al que se pueda vender esa casa, si es que aceptamos que sea un módulo definido, se adapte al crecimiento de la economía. Por ejemplo, si compraste hace 15 años un piso, en el mercado todo ha subido un 40% y la venta vas a tener que hacerla al mismo precio que cuando la compraste porque, en algunas regiones, como en la Comunidad de Madrid, no se ha actualizado desde 2008. Yo creo que que habría que establecer mecanismos para evitar esto. ¿Qué casa te puedes comprar vendiendo la tuya al precio de hace 15 años? Una peor, lógicamente. Hay que reconocer el esfuerzo inversor y de ahorro de la gente, que se permita reinvertir y comprarse otra casa mejor sin perder poder adquisitivo. Falta sensatez y sentido común. ¿Vamos a tratar como delincuentes a los compradores de una vivienda protegida que no la van a poder vender sacando algo de rendimiento de su inversión? La otra opción es quitar toda la vivienda protegida en compra y hacerla toda de alquiler, porque ahí ya no hay especulación. Si sigue habiendo una política de vivienda dirigida a la compra, hay que tratar al comprador con sentido común para que pueda mejorar su situación en el futuro.

P. ¿Cree que esta medida va a mermar el interés por comprar una vivienda de protección?

R. Yo creo que no va a afectar. La gente tiene una necesidad y, en muchas ocasiones, una casa protegida es la única que se puede comprar. Por ejemplo, en Madrid, los precios están a 5.000 euros el metro cuadrado. Es posible que una vivienda a 2.500 euros el metro cuadrado sea la única que se pueden comprar y no van a dejar de hacerlo porque esa protección le dure más tiempo.

P. ¿Son las cooperativas en alquiler la forma de crear un parque asequible?

R. El modelo cooperativo en vivienda de alquiler nosotros lo hemos hecho en suelo municipal, que tenían que estar durante diez años en arrendamiento. ¿Qué pasa con ese modelo? Suele ser alquiler con opción a compra. Los cooperativistas son inquilinos durante un tiempo y acaban siendo propietarios. Es posible hacer esto, pero yo creo que el modelo de construcción de vivienda de alquiler está pensado para fondos e inversores que las van a mantener en alquiler durante un plazo largo de tiempo.

Noticias relacionadas

Ford arrastra "pérdidas masivas" en sus vehículos eléctricos a la espera de adjudicar modelos a Almussafes

Qué se puede hacer ante la ocupación de una vivienda de alquiler por el inquilino

P. ¿En qué zonas de España hay más demanda de vivienda protegida?

R. La ciudad con más demanda es Madrid. Nosotros estamos también en Zaragoza, en Valladolid o en Valencia, donde estamos entregando la última promoción de vivienda protegida. Hay mercados en los que cuesta mucho sacar adelante este tipo de proyectos, bien por el precio, bien porque no hay demanda. En cambio, hay otras plazas, como Málaga, con una potencialidad brutal y una demanda alta.