El Euríbor marca su récord de los últimos 15 años: ¿qué pasará con los precios de la vivienda?

El pasado viernes, el Euríbor, el índice que refleja a qué interés se prestan los bancos entre ellos y al que se referencian la mayoría de hipotecas, superó el 4%. Concretamente, cerró la semana en el 4,02%. Esto no ocurría desde hace quince años, desde noviembre de 2008, cuando el Banco Central Europeo se vio obligado a bajar apresuradamente los tipos tras el tsunami bancario de la crisis subprime.

La llegada del Euríbor al 4% tiene una clara correlación con dónde sitúa los tipos el regulador de la política monetaria de la Unión Europea. El jueves pasado, el BCE subió las tasas de interés hasta el 4% y su presidenta, Christine Lagarde, anunció que en julio repetirá. El mercado descuenta que esta será la última, pero, en el corto plazo, esto llevará al Euríbor hasta el 4,25% o 4,5%.

¿Qué incidencia tiene sobre el precio de la vivienda?

La teoría monetaria dice que cada punto porcentual de subida de tipos conlleva una caída del 5% en los precios de la vivienda. Sin embargo, entre junio del 2022 y junio de 2023, el interés del dinero ha subido un 4% y no ha provocado un cataclismo en el mercado inmobiliario. Mientras la literatura económica pronosticaba una caída del 20%, el precio de la vivienda en los últimos 12 meses ha subido un 4,13% de media en todo el territorio nacional, según Idealista.

Para lo que sí ha servido la subida de tipos, y el consecuente ascenso del Euríbor, ha sido para frenar la euforia que vivía el inmobiliario desde el fin de la pandemia. Esto se puede corroborar con el número de compraventas que se están registrando en 2023, con una caída del 5,7% hasta abril, en comparación con los cuatro primeros meses del año anterior, según el Instituto Nacional de Estadística. Según

Sin embargo, los precios no están sufriendo grandes alteraciones. ¿Por qué? Según el socio del área de Real Estate de Deloitte, Joaquín Linares, “desde un punto de vista econométrico, los tipos de interés solo explican el 20% de la variación del precio de la vivienda”. Linares apunta que hay otros factores macroeconómicos, como las tasas de paro o las cifras de consumo privado, que explican el resto del comportamiento de los precios. Por el momento, todas las cifras de la economía española son positivas: el paro se sitúa en mínimos de 2008 y la economía crecerá un 2,3% en 2023, según el Banco de España. Esto invita a pensar que, en el corto y medio plazo, los precios no van a bajar, al menos de forma generalizada.

En su último informe, el Banco de España indicaba de que los precios, en términos nominales, "muestran una cierta resistencia a la baja". El regulador bancario señalaba que la demanda era muy superior a la oferta, en el caso de la vivienda nueva, y que el perfil del comprador es el de alguien con rentas altas que no ha visto mermada su economía por la inflación.

En esta línea, Fernando García-Marcos, director técnico de la empresa de tasación Tecnitasa, explica: "Los precios no están experimentando una bajada significativa, o incluso siguen incrementándose, y lo que actualmente esperamos es más bien un aterrizaje suave y descensos a final de año no muy significativos y probablemente muy segmentados por sectores del mercado y por zonas".

"Algunos factores como la escasa oferta, especialmente de vivienda nueva, los costes de construcción, o el incremento de viviendas adquiridas sin financiación, provocan que los factores que impulsan a la baja los precios, se compensen", agrega.

María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, también apunta que no habrá ajuste. "Probablemente, volveremos a niveles de crecimiento que entran dentro de la normalidad, como los que detectamos antes de la subida de tipos (+3%). Veremos pequeñas fluctuaciones al alza o a la baja, pero no grandes caídas como esperan los ciudadanos. La demanda todavía está por encima de los niveles prepandemia, y eso hace que el precio se resista a bajar. Lo que sí podremos ver a lo largo del tiempo es cómo el precio del mercado pierde lo que ha crecido este último año de acelerón (10%)".

Ninguna fuente del mercado inmobiliario consultada pronostica una gran caída en el precio de la vivienda en términos nominales. Solo alguna entidad financiera, como Bankinter, plantea una caída del 5% durante los próximos dos años. En términos reales, sí habrá caídas porque la inflación será superior a la revalorización de los inmuebles.

¿Qué incidencia tiene sobre las hipotecas?

La subida del Euríbor tiene un impacto directo sobre una parte de las hipotecas, aquellas que están a tipo variable: cuanto mayor es el capital principal pendiente de devolver, más intereses se pagarán. Los préstamos cerrados en los últimos años son, en este sentido, los que más están sufriendo. Sin embargo, si algo caracteriza el mercado hipotecario español después de la burbuja, es su predilección por el tipo fijo. Hasta 2015, más del 90% de los créditos vinculados a vivienda eran en a tipo variable, pero, en 2022, el 71% se hicieron a un tipo fijo.

Actualmente, según el portal inmobiliario Fotocasa, el 70,5% del volumen vivo hipotecario está referenciado al Euríbor. En una hipoteca de 149.730 euros a 30 años, el importe medio en España según el INE, la cuota mensual ha subido un 75% en el último año. Con el Euríbor cerca de cero, la cuota era de 450 euros y, en 2023, rondando el 4%, el pago supera los 700 euros, según la calculadora de la Asociación Hipotecaria Española. "Esta situación supone un desembolso a mayores, para los hipotecados, de entre 260 y 610 euros mensuales, lo que implica un incremento de entre 3.100 a 7.300 euros más al año. Fotocasa estima que por cada punto de incremento del Euríbor, la hipoteca variable se encarece 1.000 euros al año.

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"El “precio efectivo” para el comprador no es solo el que el vendedor pide por la vivienda, sino cuál va a ser la cuota mensual que deberá abonar a la entidad que le ha concedido el préstamo. Y esa cuota mensual promedio está ya un 70% por encima de la que hubiera resultado hace dos años. Este esfuerzo extra para el comprador podría, en cierto modo, desincentivar la compra de vivienda produciéndose una bajada de compraventas", concluye el director técnico de Tecnitasa.

La subida del Euríbor dificulta la accesibilidad

Otra de las consecuencias del encarecimiento de los tipos y del Euríbor es el empeoramiento en la accesibilidad a la vivienda. Si alguien quiere comprar, además de tener unos ahorros de entre el 25% y el 30% del coste de adquisición, su cuota mensual no podrá superar el 30%-35% de sus ingresos. Con el Euríbor al 4%, para hacerse con un piso de 170.000 euros es necesario cobrar más de 27.000 euros, lo que excluye al 46% de los ciudadanos españoles. Si el inmueble cuesta 250.000, más del 70% no podrá adquirirlo, según datos recogidos por Enrique Martín Barragán, profesor del IEB y exdirectivo de JLL y Sareb, recopilados por Javier Sánchez, CTO de la promotora Aedas Homes, en la newsletter ‘Unreal Estate’.