El Banco de España ve escaso margen de bajada en el precio de la vivienda

El Banco de España reconoce que "el actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria, y por ende de las condiciones de financiación, están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda". Sin embargo, a pesar de la inestable situación, el organismo encargado de la supervisión del sistema bancario nacional, señala que los precios, en términos nominales, "muestran una cierta resistencia a la baja", es decir, que no auguran grandes caídas en los próximos meses.

¿Cuáles son los factores que están impidiendo correcciones en el mercado residencial? Según la entidad liderada por Pablo Hernández de Cos, los compradores (la demanda) son rentas medias y altas, con un patrimonio, que no tienen necesidad de financiar una gran proporción de la adquisición de un inmueble, que no son sensibles al aumento de los tipos de las hipotecas. "Estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo se ha visto afectado en mayor medida por la inflación", añaden.

Además, consideran que la baja producción de vivienda de obra nueva funciona como uno de los impulsores de los precios, al igual que la subida en los costes de construcción, los cuales aún no se han trasladado a los precios de la vivienda y podrían servir de catalizador para nuevas subidas, detalla el artículo elaborado por Lucio San Juan, miembro del departamento de Análisis de la Situación Económica del Banco de España.

El origen del problema

El regulador apunta que las perturbaciones económicas de los últimos tres años han "afectado intensamente a la oferta y la demanda de vivienda". El fin de la pandemia causó una demanda embalsada con ahorro disponible y tipos de interés bajos para afrontar la compra. Esta demanda fue principalmente nacional porque los extranjeros continuaron teniendo restricciones a los viajes internacionales.

Por otro lado, la oferta de obra nueva se contrajo porque el Covid-19 supuso "una parada temporal de las obras y un retraso en la aprobación de nuevos visados", apunta el Banco de España. En el caso de la segunda mano, el organismo sí resalta que el aumento de las herencias impulsó ligeramente la oferta, aunque no sirvió para contrarrestar los retrasos en la construcción. Este desequilibrio entre una demanda pujante y una oferta restringida ha sido especialmente relevante en grandes ciudades.

"El desajuste entre oferta y demanda parece haber contribuido a explicar la heterogeneidad en la evolución de los precios entre regiones, de modo que aquellas que han adolecido una mayor insuficiencia de su oferta para satisfacer los relativamente elevados niveles de demanda han experimentado un mayor crecimiento de los precios", resume el organismo regulador.

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Esto no parece tener solución a corto plazo porque, tal y como argumentan, "las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años […] será insuficiente para la formación esperada de hogares", estimada por el Instituto Nacional de Estadística.

¿Qué podría pasar en los próximos meses?

El Banco de España, en el estudio, analiza qué ocurriría si los tipos de las hipotecas subiesen un 1%, como ya ocurrió entre finales de 2021 y 2022. El regulador contempla que pasados ocho trimestres lo que más se resentiría serían los visados de obra, que retrocederían un 11%; mientras las compraventas y los precios lo harían en un 3% y 2%, respectivamente. Sin embargo, sí reconoce que, si se trasladase en la totalidad la subida del Euríbor al coste de las hipotecas, algo que no ha ocurrido, las correcciones en los precios podrían alcanzar el 6%.