SECTOR INMOBILIARIO

La inversión en vivienda nueva para alquiler marca su máximo histórico

Durante el primer trimestre de 2023, la inversión acumulada fue de 850 millones, ligeramente superior a la del mismo periodo de 2022

Los proyectos se concentran en Madrid y Barcelona, aunque ganan peso Málaga, Valencia y Sevilla

Torre Skyline, en Madrid, con pisos en alquiler

Torre Skyline, en Madrid, con pisos en alquiler / Stoneweg

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La subida de tipos no frena el interés de los fondos y patrimonios privados por comprar viviendas que se promueven exclusivamente para el arrendamiento. Durante el primer trimestre de 2023, la inversión en esta clase de activos, conocidos como build to rent (construir para alquilar) en el sector inmobiliario, alcanzó su máximo histórico, superando los 850 millones de euros, según el informe 'BTR en España 1º trimestre 2023', elaborado por la consultora Savills.

"Dentro de la actividad inversora tuvo gran impacto durante el primer trimestre la vivienda asequible. En total, el 41% de todo lo invertido en el sector residencial en alquiler estuvo destinado a esta tipología de inmuebles", señala la firma especializada CBRE en otro estudio.

Inversión en construcción para alquiler (BTR) y edificios ya en arrendamiento (PRS) entre 2019 y 2023

/ Savills Research

Madrid y Barcelona son las ciudades que más inversión acaparan, el 75% del total. Sin embargo, "otras plazas, como Málaga y Valencia, han visto aumentada su cuota de mercado, superando el 7% cada una en el total de la inversión en España", señala Savills.

La inversión crece a pesar de la situación macroeconómica

El mercado residencial es el que mejor comportamiento está demostrando tras el cambio del Banco Central Europeo de política monetaria. El resto de segmentos, oficinas, logística, o centros comerciales, frenaron en seco el número de transacciones a la espera de una estabilización en los tipos de interés, que pueda dar luz a cuáles son los precios de mercado de los activos.

En la vivienda en alquiler también ha habido correcciones en los precios, a causa de una subida de la rentabilidad exigida por los inversores para entrar en este negocio. Según CBRE, estas rentabilidades (yields) han subido un 0,6% en el último año, mientras Savills lo eleva hasta 0,75%-1%. Esto supone una caída del valor de los activos entre el 15% y el 25% en los últimos doce meses. Los inversores exigen un retorno mínimo anual del 3,75%-4% para invertir en Madrid o Barcelona y hasta un 5% si lo hacen fuera de las dos mayores ciudades del país.

A pesar de la caída en la valoración, el sector cuenta con el viento de cola de la demanda. "Sigue existiendo un fuerte desequilibrio entre elevada demanda y la falta de oferta, lo que provoca una tendencia alcista de las rentas. Este hecho es especialmente relevante en localización con una baja cantidad de oferta", aclara el estudio de Savills.

¿Cuáles han sido las operaciones más importantes?

Una de las mayores transacciones durante el primer trimestre de 2023 fue la compra de la gestora DWS a la promotora Culmia de 1.763 viviendas en la Comunidad de Madrid por 250 millones. Estos inmuebles corresponden al Plan Vive, un programa público-privado en el que empresas privadas construyen pisos en alquiler asequible en terrenos demaniales de la administración regional. También, DWS cerró otra adquisición, 130 viviendas en el desarrollo urbanístico de Valdebebas (Madrid) a Gestilar por 30 millones de euros.

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22 millones de euros pagó el fondo Catella AM a la promotora Actívitas por 148 viviendas protegidas en alquiler en el Ensanche de Vallecas y 21 millones de euros el fondo de pensiones alemán Primevest Capital a la promotora Grupo Albaluz por un edificio de 127 viviendas en el centro de Albacete, esta última operación dentro de un programa de inversiones en el que pretende desembolsar 450 millones en residencial en alquiler en España.

Sin que trascienda el importe de las transacciones, Tikehau Capital adquirió a Urbania 45 viviendas en Madrid, el fondo francés Batipart compró 32 pisos en Málaga y City Partners Vision se alzó con 11 inmuebles de Incus Capital en el centro de la capital. Fuera de los tres primeros meses del año, en mayo, la promotora Culmia informó de que había llegado un acuerdo con el fondo CBRE IM para vender 129 viviendas que se destinarán a alquiler asequible y social en Badalona, a menos de 50 metros de la playa.