La caída de la venta de vivienda en Málaga apunta ya a una posible contención de precios

El pasado año 2023 trajo un cambio al panorama del sector inmobiliario, que venía de vivir una etapa frenética de compraventa de viviendas donde se alcanzaron cifras comparables e incluso superiores a las del boom de la primera década del siglo XXI. Las subidas de tipos de interés limitaron el pasado año la capacidad de acceso de muchos compradores a la financiación hipotecaria y provocaron una sensible caída del 18,1% en las transacciones en Málaga (entre las mayores de España) y del 9,8% a nivel nacional aunque sin que eso, de momento, se haya traducido en una moderación de los precios de los pisos (que, de hecho, a cierre de 2023 han vuelto a subir casi un 7%). Algo que sí podría producirse al fin en este 2024, según estima el Colegio de Registradores de España, que acaba de publicar un informe donde analiza el actual panorama.

«El cambio de ciclo parece claro. La duda que queda es si el siguiente paso es una estabilidad de precios o un cierto grado de corrección. El comportamiento del número de compraventas de vivienda se configurará como el factor clave para dar paso a uno u otro escenario», apunta. La evolución de la actividad económica y su impacto sobre el empleo serán otras variables a tener en cuenta.

Los registradores estiman así para este año «una moderación más intensa del crecimiento de precios para los próximos trimestres», arrastrando a la tasa interanual de subida a niveles muy por debajo de las cuantías actuales. El impacto de la reducción de la demanda sobre los precios no suele ser inmediato en el mercado, debiendo esperar normalmente tres o cuatro trimestres para percibirlo, pero el Colegio recuerda que es un escenario que «normalmente se repite», por lo que podría ya percibirse a o largo de este 2024.

Los números que reflejan la ralentización del mercado inmobiliario son claros. Málaga cerró 2023 con un total de 34.012 compraventas, una cifra de las más altas que se recuerdan, pero bastante inferior a la que hubo en 2022 (41.541). Por segmentos, la venta de vivienda nueva (6.602 unidades) cayó un 24% mientras que la de segunda mano (27.410) descendió un 16%.

En Madrid, Barcelona, Baleares, Alicante, Valencia y el resto de grandes plazas inmobiliarias se registró también una bajada de operaciones. De hecho, hay 43 provincias con tasas interanuales negativas y solo siete con incrementos.

Tendencia a la baja que seguirá

«Todos los resultados constatan la tendencia descendente iniciada a comienzos de 2023, que previsiblemente tendrá continuidad durante los primeros trimestres de 2024», explica el Colegio, que habla de un escenario generalizado de descenso de ventas de vivienda tras los «extraordinarios» resultados de 2021 y, fundamentalmente, de 2022.

El mercado ha entrado así en un «progresivo proceso de ralentización aunque sigue, en todo caso, con buena actividad. Málaga fue en 2023 la quinta provincia que más inmuebles ha vendido en España en este 2023 tras Madrid (70.235), Barcelona (58.410), Alicante (48.243) y Valencia (36.679). Y en el segmento de la vivienda nueva es cuarta, solo por detrás de Madrid (15.165) y Barcelona (9.917) y Alicante (6.908).

Los tipos, factor desfavorable

El Colegio de Registradores recuerda que, desde el tramo final de 2022 y a lo largo de todo 2023, la subida de los tipos de interés ha actuado como factor de freno para la compra de viviendas, debido al encarecimiento de la financiación. Sin embargo, el Banco Central Europeo (BCE) ya insinúa el final de la política alcista de tipos, por lo que prevé una «estabilidad en los parámetros más relevantes de la financiación hipotecaria».

Esa tendencia de estabilización también podría extenderse a los precios de la vivienda. Según el Colegio, el escenario actual es el de «un lento proceso de enfriamiento de los precios». En Málaga, por ejemplo, el valor promedio del metro cuadrado a lo largo de 2023 ha sido de 2.483 euros, con un 5,8% de subida en relación con el año anterior. Por segmentos, en el caso de la vivienda nueva, el valor es de 2.810 (sube un 8,4%) y en vivienda de segunda mano es de 2.403 (aumenta un 5,4%).

Pero las subidas de precio son mayores aun si miramos el precio con el que ha cerrado en concreto el cuarto trimestre del año: en la provincia de Málaga, el valor se ha ido a los 2.595 euros el metro, un 6,9% por encima del ejercicio precedente. La segunda mano aumenta su precio un 7% (2.520) y la nueva un 2,7% (2.887).

Las provincias con mayores precios de la vivienda a la conclusión de 2023 son Baleares (3.496) Gipuzkoa (3.394), Madrid (3.280), Barcelona (2.859) y Vizcaya (2.798), con Málaga en sexta posición.

Compras de extranjeros

La compra de viviendas a cargo de extranjeros mantiene su «destacado papel», según el Colegio, «configurándose como un pilar básico en el nivel de actividad y resultando un importante contrapeso a otros factores con impactos desfavorables».

En Málaga, el 34% de las viviendas vendidas en el cuarto trimestre de 2023 fueron adquiridas por foráneos, normalizando en esas tasas un índice que había llegado a caer durante el Covid al entorno del 25% (cuando las restricciones a los viajes impedían el habitual tránsito de extranjeros a España). Solo Alicante (44,3%) y Baleares (35,6%) están por delante, quedando Tenerife (33,4%) y Girona (27,7%) detrás. La media nacional es del 15,2%.

Las nacionalidades que más viviendas compran en España las encabezan los británicos (9,80%) y los alemanes (7,32%), seguidos de franceses (6,06%), belgas (5,57%), marroquíes (5,50%), neerlandeses (5,30%), italianos (5,19%) y rumanos (4,79%).