Los extranjeros disparan la contratación de hipotecas en España a máximos históricos

Los extranjeros contrataron, por primera vez en la serie histórica, más de 30.000 hipotecas en España en 2022, concretamente 30.503, según el anuario del Colegio de Registradores. Esta cifra es un 33% superior a la de 2021 y está un 30% por encima de la de 2019, el último ejercicio utilizado como comparativa por ser el anterior al estallido de la pandemia. En paralelo, el número de compraventas que protagonizan los extranjeros en España ha ido creciendo paulatinamente en los últimos años: en 2013, adquirieron 36.700 inmuebles residenciales e hipotecaron poco más de 10.500. Estas cifras se han multiplicado por diez en los últimos diez años, hasta rozar las 90.000 transacciones en 2022.

La ratio de viviendas hipotecadas por viviendas compradas marcó su valor más alto en 2020, cuando dos de cada cinco inmuebles adquiridos por extranjeros era a través de un crédito. Fue el porcentaje más elevado, frente al 30% que se hipotecaba en el 2013. En 2021, el porcentaje cayó, con respecto a 2020, y en 2022 ha continuado la senda bajista. El principal motivo para que esto haya ocurrido es la subida de los tipos de interés que ha ejecutado el Banco Central Europeo (BCE), que tiene su repercusión en el encarecimiento de los préstamos.

Los extranjeros compran viviendas y las hipotecan en todas partes de España, aunque predomina su presencia en la costa. "En todas las comunidades autónomas se han registrado incrementos anuales de dos dígitos, alcanzando el mayor número de hipotecas en Cataluña (7.533), Andalucía (5.893) y Comunidad Valenciana (5.335)", señala el documento publicado por el Colegio de Registradores.

Este aumento de la presencia internacional en el mercado nacional podría no terminarse durante 2023, a pesar de la ralentización existente. "En 2022, se produjo un incremento notorio de las compraventas de extranjeros, con particular intensidad en las transacciones protagonizadas por los no residentes. En 2023, la demanda residencial se ha moderado en general, pero aun así el comprador internacional muestra más resistencia que el nacional, aunque ahora lideran las transacciones de extranjeros residentes", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa.

"Es un colectivo que compra vivienda con recursos propios"

Dentro del mercado patrio de la vivienda, en el número de compraventas, el comprador extranjero protagonizó el 13,75% de las operaciones durante 2022. Sin embargo, todas las hipotecas que estos contrataron solo supusieron el 6,58% del total, a pesar de haberse incrementado su peso en la tarta un 20% con respecto a 2021. "Se trata de un colectivo que compra su vivienda en España en mayor proporción con recursos propios, recurriendo a financiación hipotecaria en menor medida", apunta el Colegio.

Además, según CaixaBank Research, con datos del Notariado, el importe medio de las hipotecas contratadas por extranjeros es superior al de los nacionales. El crédito promedio de aquellos que no tienen residencia española es de 171.000 euros, un 19% más que la de los residentes nacionales, que se sitúa en 143.330 euros. Además, también compran inmuebles más caros: mientras un nacional paga de media 1.500 euros por metro cuadrado, el extranjero eleva esta cuantía por encima de los 2.000 euros. Según la portavoz de Tinsa, "el comprador extranjero suele asociarse con la adquisición de segunda residencia", que en el entorno actual es más resiliente porque "está menos afectado por la inflación [...] y sufre menos el impacto de la subida de tipos de interés, en cuanto a que, al poseer mayor riqueza inicial, suele requerir menor financiación que en el caso del primer acceso y el coste que sume es menor, pues el riesgo también es menor para la entidad prestamista".

¿Qué nacionalidades contratan más hipotecas?

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Los rumanos son los que más hipotecas solicitan a la banca para comprar una vivienda, un total de 3.160 en 2022, más del 10% del total otorgado a extranjeros durante el pasado año, con un importe medio del préstamo por debajo de los 100.000 euros. El resto de nacionalidades que más créditos solicitan son los marroquís (6,3%), británicos (5,8%), italianos (5,7%) y chinos (5,2%). Los suecos, estadounidenses y alemanes son los que solicitan las hipotecas más altas, de media por encima de los 320.000 euros; mientras los marroquís apenas solicitan 57.000 euros.

Al margen de los datos de hipotecas, los británicos son los ciudadanos que más viviendas compran en España, más de 9.800 unidades en 2022 (11,1% del total de extranjeros); seguido de alemanes (8.515 uds.) y franceses (6.193 uds.).