El día que el Banco de España prohibió a los bancos tasar los pisos de sus propias hipotecas

Antes de la crisis de 2008, la mayor parte del mercado de las sociedades de tasación, las empresas especializadas en valorar inmuebles, estaba controlado por los bancos. Las entidades eran juez y parte: un ciudadano que iba a comprar una casa y necesitaba una hipoteca, la valoración para conceder esta la podía hacer una filial del propio banco que concedía el crédito. En total, en el año 2009, una de cada cuatro empresas especializadas en valoración estaban en manos de entidades de crédito, 13 de 57 registradas en el Banco de España. Por ejemplo, Banco Santander tenía Sivasa, Tinsa pertenecía a Ceca o Caja Madrid y Caixa Galicia participaban en el accionariado de Tasa Madrid y Tasa Galicia. En 2007, el 47% de las tasaciones realizadas en España la hicieron compañías en cuyo accionariado estaban bancos o cajas de ahorros.

Sin embargo, esto lo cambió la Circular 7/2010 del Banco de España. Para proteger los posibles conflictos interés se prohibió que los miembros del consejo de administración de las tasadoras tuviesen funciones ejecutivas o relación profesional con los bancos. A partir de ahí, las entidades comenzaron a vender todas sus filiales especializadas en valoraciones porque el regulador bancario español consideraba "grupo de influencia de las sociedades de tasación" a aquellas en las que un banco supusiese más del 10% de los ingresos de la empresa.

"No se entendía cómo era posible que los clientes de las sociedades de tasación fuesen sus propios dueños. Con la circular del Banco de España nace la independencia, todas las entidades vendieron sus participaciones y se produce un cambio. Antes era levantar la persiana y saber que entraba negocio porque tenías a los clientes en el Consejo de Administración. De repente tienes que generar tú la actividad. Sin embargo, esto era fundamental para lograr independencia y para evitar los conflictos de interés", relata Eduardo Serra Gesta, presidente de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), fundada en el año 2013 y en la que participan la mayor parte de todas las empresas de tasación.

Tinsa, el caso estrella

Tinsa es el caso perfecto de cómo en España cambió el paradigma en el negocio de las sociedades de tasación. Esta compañía pertenecía a la patronal de las cajas de ahorros hasta que, en el año 2010, la vendieron al fondo de capital riesgo Advent International por 100 millones de euros. Con el nuevo accionista, emprendieron una fase de crecimiento, que supuso la compra de Tasa Madrid, la entrada en nuevos mercados, como Colombia o Ecuador, y el lanzamiento de nuevas líneas de negocio.

En 2016, otro fondo de capital riesgo, Cinven, se hizo con el control de una empresa que ya estaba valorada en 300 millones de euros, el triple del precio que pagó en 2010 Advent. Cinven mantuvo su apuesta por seguir expandiendo Tinsa, con adquisiciones en África, Bélgica, Italia, Países Bajos o Alemania. En cabio, no todo ha sido un camino de rosas. El actual propietario ha intentado dar relevo en la compañía a un nuevo accionista. En 2021, varios medios informaron de que Cinven tuvo sobre la mesa ofertas de adquisición de hasta 600 millones de euros, pero finalmente decidió retirarla del mercado para seguir potenciando su internacionalización.

Para medir el recorrido que han tenido las sociedades de la tasación en España basta con mirar las cuentas de Tinsa: en 2013 facturaba 73 millones y en 2022 superó los 190 millones. "En nuestro caso, la entrada de estos fondos nos ha permitido tener el músculo financiero para realizar una transformación tecnológica, además de crecer mediante un modelo de adquisición de compañías líderes en sus mercados. Estas, además de diversificación geográfica, han aportado al grupo diversificación de negocio, que, a su vez, potenciaba el negocio principal de valoración. Actualmente, contamos con un importante expertise en software e inteligencia de datos y también en valoración y gestión de riesgos para el sector asegurador", explican desde Tinsa.

Otra empresa que ha replicado la fórmula de Tinsa es Gloval. Participada por los fondos Charme Capital Partners y Miura Partners y el equipo directivo, fue el resultado de la fusión de Ibertasa, Valtecnic y VTC. Posteriormente, fue ampliando su perímetro con la compra de la empresa portuguesa Prime Yield y el lanzamiento de servicios propios. En 2022, Expansión informó que los fondos propietarios del 80% de las acciones estaban sondeando la venta de su participación.

Empresas familiares y de directivos

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Otras de las mayores empresas de tasación de España por volumen de facturación es Tecnitasa, una compañía de capital familiar. Esta ha sido una de las tasadoras que más se ha beneficiado de la prohibición del Banco de España: en 2011, compró Sevatas, líder en País Vasco y propiedad de las cajas de ahorros BBK, Kutxa y Cajal Vital, que medio mes después se fusionaron para crear KutxaBank; en 2012, adquirió Tasvalúo, controlada por la Caja de Ahorros del Mediterráneo; y, en 2014, incorporó Tasa, controlada por Unicaja Banco y la empresa líder en Andalucía oriental. En 2016, en clave internacional, Tecnitasa hizo con el 100% de Amavex, de BBVA-Bancomer que, junto con Tasvalúo, se convirtió en la tasadora líder en México.

Otra de las empresas más importantes en España es Sociedad de la Tasación. Fundada en 1982, alcanzó su independencia antes de la circular del Banco de España, en 1994, cuando pasó a manos de sus directivos. Su crecimiento no se ha basado en la compra de compañías, sino aumentando su presencia de la red de tasadores, con delegaciones en todos los territorios.