¿Pensando en vender un piso? Este es el dineral que te cobrará Hacienda

Vender una vivienda, a priori, puede parecer un gran negocio. De hecho, en España impera la cultura de que la mejor inversión es en ladrillo. Pero para fijar el precio de salida, conviene sacar la calculadora y contemplar que de esa cifra hay que restar una serie de gastos.

En primer lugar, antes de la venta del inmueble, ya hay que afrontar unos gastos. Para formalizar la operación, la vivienda debe contar con Certificado Energético. Se trata de un documento que indica el consumo de energía a efectos de acreditar la eficiencia energética. Para obtenerlo, hay que recurrir a un técnico cualificado que lo evaluará y presentará en el correspondiente registro. El precio aproximado es de 120 euros.

También, aunque sólo se exige en algunas Comunidades Autónomas, hay que obtener la Cédula de Habitabilidad, un documento que certifica que la vivienda reúne los requisitos mínimos de seguridad para poder habitarla. Para tramitarla es necesario contratar los servicios de un arquitecto o aparejador colegiado. Tras realizar su inspección, emitirá un certificado, que visará el Colegio de Arquitectos. Este certificado se presenta a la autoridad competente, que expedirá la cédula de habitabilidad. El precio aproximado es entre 80 y 120 euros.

Otro requisito es la Nota simple del Registro de la propiedad. Es un documento que consiste en conocer las cargas o gravámenes que tiene el inmueble. Si se accede a través de la web del Colegio de Registradores, el precio aproximado es de 9 euros. Una de estas cargas puede ser que el inmueble esté pendiente de una hipoteca. Lógicamente, el comprador querrá que se cancele desde un punto de vista económico y, sobre todo, a nivel registral. El precio oscila entre 400-1.000 euros.

Una vez solucionado lo anterior, llegan los gastos de la venta propiamente dicha. El monto mayor se lo lleva la notaría, aunque suele correr con ello el comprador. El gasto depende del precio de venta del inmueble.

Normalmente, en este tipo de operaciones se cuenta con los servicios de una inmobiliaria, por lo que hay que tener en cuenta la comisión del agente inmobiliario. Lo habitual es que dicha comisión corra a cargo del vendedor, que intenta repercutir dicho gasto, a través del precio de venta, al comprador. Oscila entre el 3% al 5% del precio de venta. La inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde al comprador y depende del valor de compra del inmueble.

Pasamos a la parte impositiva. La plusvalía, denominada técnicamente como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, tiene que pagarla el vendedor. Hay dos formas de cálculo: la que se denomina como sistema objetivo que toma como referencia el valor catastral aplicándose unos coeficientes máximos en función de los años que haya permanecido el inmueble entre la fecha de compra y la venta del inmueble. El otro cálculo se llama plusvalía real del suelo, es decir, por la diferencia entre el precio de compra y de venta. No se aplicará cuando no exista plusvalía o en aquellos casos que el impuesto sea superior al aumento real del valor.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) corresponde al vendedor, que pagará impuestos por la ganancia patrimonial que ha obtenido, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. El primer cálculo, el de venta, se obtendrá atendiendo al siguiente cálculo: precio de venta – impuestos pagados (Impuesto Municipal de Plusvalía) – comisión del agente inmobiliario - amortizaciones en el caso que hubiera estado alquilada.

"Al hacerlo, pueden ocurrir tres cosas: que la ganancia patrimonial dé un resultado positivo, entonces tendrás que pagar IRPF, que la ganancia patrimonial dé un resultado negativo, entonces tendrás que declarar la venta, pero no tendrás que pagar IRPF o que la ganancia patrimonial sea igual a cero, en cuyo caso tampoco tendrás que pagar IRPF", comentan desde HelpMyCash.

En cuanto al precio de adquisición, en este caso habrá que realizarlo a través de los siguientes valores: precio de compra + Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA +Actos Jurídicos Documentados + Notario + Registro de la Propiedad + Comisión del agente inmobiliario + Gestoría que lleve a cabo la presentación de impuestos.

Tributación

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La ganancia obtenida tributará en la base imponible del ahorro, en función del importe de la ganancia, a unos tipos impositivos que van desde el 19% al 26%. No obstante, para el año 2023, el gobierno ha propuesto (está pendiente de aprobación), subir el tipo del 26% al 27%, y se establecería un nuevo tramo para ganancias obtenidas superiores a 300.000 euros, de forma que, el nuevo tipo impositivo ascendería al 28%. No obstante, hay varios casos en los que no se paga IRPF por la venta del inmueble dependiendo de la edad y uso del inmueble. Por ejemplo, si el vendedor tiene más de 65 años y se trata de su vivienda habitual o si es menor de esta edad pero reinvierte en la adquisición de nueva vivienda habitual.

Por último, hay que abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La persona obligada al pago es el que figure el primer día hábil del ejercicio en el que se vende la vivienda. No obstante, de acuerdo con sentencias, se puede prorratear dicho impuesto por el número de días en el que figura como propietario el vendedor en el ejercicio fiscal, y el resto de días al comprador.