Los precios de la vivienda seguirán subiendo durante 2023

El precio de la vivienda seguirá incrementándose durante 2023. Fotocasa estima que el alquiler y la compraventa aumentarán durante todo este año, aunque de manera más moderada que la vista en 2022. “Nuestra previsión para capitales como Madrid, que es uno de los mercados más tensionados, es que la compraventa se incremente un 2% y el alquiler, un 6% durante 2023”, ha señalado María Matos, directora de Estudios y portavoz del portal inmobiliario.

La mayoría de las instituciones internacionales estiman un frenazo de la compraventa debido al aumento de intereses. Aunque se detecta una ralentización de las operaciones, esto no significa que los precios disminuyan en el corto plazo.

Con la llegada de la pandemia, el mercado inmobiliario vivió una pequeña pausa de las crecientes subidas del precios vista entre 2014 y 2019. A partir de 2021, la compraventa de vivienda se dispara y 2022 ha cerrado con la mayor subida vista en años. Por un lado, por la congelación de las operaciones del año anterior y, por otro lado, por un cambio de mentalidad. “La pandemia ha hecho que alteremos nuestra búsqueda de vivienda. A eso, hay que añadir la incertidumbre derivada de la crisis de suministros y la guerra”, ha indicado Matos.

La directora de Estudios de Fotocasa ha mostrado que las subidas de precio durante el primer semestre de 2022 fueron altas, aunque mantenían la tendencia vista el año anterior. Sin embargo, a partir de julio, el precio comenzó a escalar a cifras casi de doble digito, coincidiendo con la primera subida de intereses del Banco Central Europeo (BCE). “Al contrario de lo que se pensaba, la demanda no se ha sosegado, sino que está más dinámica que nunca”. 2022 cerró con un precio medio de 2.052 euros/m². Una vivienda de 90 metros cuadrados con tres habitaciones cuesta alrededor de 184.000 euros.

Hipotecas por las nubes

Los datos de suscripciones de hipotecas registradas por el INE certifican los números de Fotocasa. En noviembre, se firmaron casi 40.000 créditos hipotecarios, cifras no vistas desde hace doce años, en el ecuador de la crisis financiera provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria (2008) y la crisis de deuda subsiguiente (2010).

Sin embargo, el mercado es ahora muy distinto al visto durante la crisis financiera mundial. Dos de cada tres hipotecas firmadas en noviembre (el 65%) fueron a tipo fijo, mientras que antes de la crisis de 2008 representaban solo el 3%. Las subidas de los tipos de intereses del BCE, que a su vez hacen aumentar el euríbor, no afectan de igual manera a hipotecas variables y fijas. Mientras que las primeras se ven expuestas a revisiones al alza, las segundas mantienen la misma cuota durante todo el periodo que dure la hipoteca.

Las subidas de intereses frenarán la financiación y harán más difícil adquirir los préstamos, pero una vez el banco dé luz verde a un particular, su hipoteca permanecerá inalterada durante toda la vigencia del crédito si esta es a tipo fijo. Actualmente, el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas es del 2,6%, según cifras del INE, muy lejos de los tipos vistos antes del crack financiero, cuando estaban a más del doble. “El mercado está entrando en un nuevo ciclo económico. Vemos que hay una demanda latente que seguirá comprando durante 2023 y no le importará afrontar préstamos al 4%”, ha señalado Matos.

Alquileres, al alza

Aunque la salud de la compraventa permanece en forma, esto no está suponiendo un descenso del alquiler. 2022 cerró con la subida más alta desde 2018: los precios se elevaron a nivel nacional un 7,4%. Actualmente, el precio del metro cuadrado es de 11,03 euros, por lo que una vivienda de 90 m² de tres habitaciones cuesta un alquiler de casi 1.000 euros al mes.

Las previsiones por parte de Fotocasa es que los precios sigan incrementándose, aunque con menor velocidad que antes. Tanto Barcelona como Madrid mostraron reducciones significativas en el incremento de precios a finales de año. Las dos metrópolis sirven desde hace años como el canario en la mina y anticipan los cambios del mercado. Sin embargo, desde el portal inmobiliario, advierten de que estas reducciones podrían ser pasajeras y estiman que los precios seguirán al alza.

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El mercado del alquiler presiona desde hace años por el desequilibrio de oferta y demanda. Pocas viviendas disponibles en el alquiler para una población creciente y conformada cada vez más por familias nucleares más pequeñas. En provincias como Barcelona, Gipuzkoa o Madrid, con precios superiores a los 15 euros por metro cuadrado, el alquiler de una vivienda como la descrita anteriormente puede llegar a costar 1.400 euros al mes.

Las diez provincias más caras, excepto Madrid, comparten que son lugares de costa, conformadas por grandes ciudades y con una alta presencia del mercado turístico, otro elemento de presión para el mercado inmobiliario. Aunque la bajada o la ralentización se consoliden y no siga subiendo, es previsible que los precios se mantengan en estos niveles durante mucho tiempo.