Los hoteles derrocan a las oficinas como el activo inmobiliario favorito de los inversores

El sector hotelero, desde el segmento de la inversión, cerró en 2023 su segundo mejor año de la serie histórica, con volumen de inversión de 4.100 millones de euros, solo por detrás de 2018, cuando se alcanzaron los 5.000 millones, según los datos publicados hace una semana por la consultora CBRE. Esta cifra supone entre el 40% y el 45% de todo lo que se ha invertido en el sector inmobiliario durante el pasado año, en un ejercicio atípico, en comparación con 2022.

2023 fue un año complicado para la inversión inmobiliaria por la subida de los tipos de interés y el ajuste en el valor de los activos. Aunque las cifras de las consultoras no son definitivas, la suma de los desembolsos realizados por los inversores se situó durante el último ejercicio alrededor de los 9.000 millones de euros, casi la mitad que el año anterior. Sin embargo, esta situación se ha notado poco (o nada) en el sector hotelero, que se ha convertido en 'El Dorado' de los fondos internacionales.

"2023 ha sido un año histórico para la inversión hotelera. Se ha convertido en el primer tipo de activo en nuestro país, que puede convertirse en el principal destino de inversión hotelera de Europa, por delante incluso de Reino Unido, Francia o Alemania", resume Laura Hernando, directora de Hoteles en la consultora Colliers.

El alto volumen de inversión lo produjeron unas pocas operaciones protagonizadas por fondos institucionales. La principal fue la adquisición, por parte del fondo soberano de Singapur GIC, del 35% de HIP, el mayor propietario de hoteles de España y con activos también en Portugal e Italia. Solo esta transacción supuso casi un tercio de la toral registrada en todo el año. Otro fondo soberano, en este caso el de Abu Dabi ADIA, cerró dos importantes compras: pagó 600 millones de euros por 17 hoteles repartidos por toda España, y alrededor de otros 250 millones por el 51% de Proyecto Calviá Beach, un complejo hotelero en Mallorca.

"Los inversores institucionales y los fondos soberanos han representado alrededor del 50% de todo el volumen de inversión, relevando a los fondos de capital privado, que únicamente copan el 11%", señala Enrique Losantos, consejero delegado de JLL. Laura Hernando explica el porqué, más allá de que son capitales a los que no afecta en exceso la subida de los costes de financiación: "El buen desempeño de los hoteles y las previsiones positivas del comportamiento en la demanda turística a corto y medio plazo seguirán, sin duda, atrayendo liquidez al sector en 2024. Además, la pandemia ha reforzado la percepción de los hoteles vacacionales como un activo clave para los inversores y operadores".

Las oficinas y los activos comerciales, lo contrario

En la situación contraria a los hoteles están otra tipología de activos, que tradicionalmente han sido el gran foco de los inversores inmobiliarios, las oficinas y los activos comerciales, en especial los centros. Por un lado, el auge del comercio electrónico y, por otro, más recientemente, el teletrabajo, ha eliminado del mercado el apetito por adquirir estos inmuebles.

En 2023, la inversión en oficinas rondó los 1.000 millones de euros, casi la mitad que el año anterior, en línea con lo que ha ocurrido en todo el mercado. El inversor institucional y los fondos de capital privado (private equity) han desaparecido prácticamente de un mercado en el que los grandes protagonistas han sido los inversores privados. "Ha habido un aumento de la inversión en el mercado medio y un mayor apetito del capital doméstico, buscando aprovechar la menor liquidez existente", comenta Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España y Latinoamérica. Según Savills, la contratación de este tipo de espacios fue de alrededor de medio millón de metros cuadrados en la capital y los 230.000 metros cuadrados en la Ciudad Condal.

En el caso del retail, anglicismo que aglutina todas las tipologías de activos comerciales, como los locales, supermercados o centros y parques comerciales, la inversión cerró 2023 en el entorno de los 1.200 millones. La caída es superior, pero en 2022 se cerró una gran operación de 2.000 millones que altera la comparación. Frente a lo que ocurre con las oficinas actualmente, el retail está muy penalizado incluso desde antes de la pandemia, lo que puede ser un catalizador para una pronta recuperación. "Es la tipología de activo con más potencial de crecimiento para 2024. Hay procesos de venta de carteras y de centros comerciales de volúmenes importantes en fase avanzada de negociación, además de que los fundamentales, los niveles de ocupación y las rentas son buenas", explica Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate.

La logística, demanda solvente, pero corrección de precios

La situación del mercado logístico está a caballo entre los mercados que peor lo están pasando, como las oficinas, y los que mejor, como el sector residencial. Por un lado, en 2021 y en 2022, gracias al auge del comercio electrónico y la pandemia, el sector creció: las empresas demandaban cada vez más espacio en naves y los inversores querían incorporar esta tipología de activos a sus carteras. Esto provocó una rápida bajada de las rentabilidades y una subida de los precios de los inmuebles. Con el cambio en la política monetaria, los retornos y el valor de las naves corrigieron, pero la demanda de metros cuadrados se ha mantenido casi intacta, hasta el punto de que en zonas, como Cataluña, apenas hay disponibles para contratar.

Hasta el tercer trimestre, según datos de Catella, la inversión cayó cerca de 70%, con respecto a 2022, hasta los 675 millones de euros. Con respecto a alquileres, en 2023, se "ha registrado una cifra histórica, según Carlos López, consejero delegado de Catella. "De cara a 2024, se estima que la demanda se mantenga en niveles similares de los registrados en 2023", añade Borja Ortega. Las cifras de Savills estiman una contratación en Madrid de alrededor de 950.000 metros cuadrados y en Barcelona de 550.000.

Otra de las tendencias de la logística actual es que los inversores empiezan a poner el foco lejos de las grandes ciudades. "En 2023, la inversión se ha deslocalizado de Madrid y Barcelona, que acaparan el 70% del capital", señala Oriol Barrachina, CEO de Cushman Wakefield. "Hay nuevos actores interesados en entrar en el mercado. De cara a 2024, las perspectivas son optimistas", confirma Oriol Gual, director de Industrial & Logistcs en Colliers. "Esperamos un volumen superior a los 1.200 millones el próximo año, confirma Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills.

Residencial y alternativos, los favoritos

Junto a los hoteles, todos los segmentos relacionados con el residencial están entre los activos favoritos de los inversores: desde la vivienda en alquiler, hasta fórmulas más novedosas, como el coliving. Según datos de Savills, el residencial en alquiler ha movido alrededor de 2.600 millones de euros en 2023 y la previsión es superior para 2024. "El desequilibrio entre oferta y demanda del mercado español continúa impulsando la demanda de alquiler y el apetito inversor por este producto o, incluso, por suelos donde desarrollarlo", comenta Enrique Losantos.

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El residencial en alquiler a precios asequibles ha tenido también su hueco en el mercado. Adolfo Ramírez-Escudero señala: "Hay interés. El 41% de la inversión entre enero y septiembre fue en esta tipología de inmuebles". Además, alternativas habitacionales como flex living, residencias de ancianos o estudiantes, además de otros segmentos alternativos, captaron en 2023 alrededor de 600 millones, una cifra que se duplicará en 2024, según Savills.

Precisamente, dentro de estos alternativos, los data centers (centros de datos) son una de las tipologías que más interés han despertado. "El mercado ha sido ajeno a las condiciones generales del mercado. Tras el 'boom' de 2021 y 2022, 2023 ha sido el año de consolidación para el sector, donde los principales protagonistas han sido los operadores ya establecidos, que han implantado planes de crecimiento. 2024 será un curso de oportunidades, donde las transacciones de activos en funcionamiento ganarán cuota de mercado sobre las transacciones de suelo", concluye José María Gillaume, director de Data Centers en Colliers.