SECTOR INMOBILIARIO

El apetito de los fondos por los parques comerciales: "Las rentabilidades no son muy altas, pero sí estables"

  • En los próximos meses podrían cerrarse varias ventas: cuatro centros de Lar España y dos activos de uno de los vehículos de Inbest

  • La inversión en este tipo de activos inmobiliarios aumentó un 86%, hasta los 300 millones de euros

Parque Comercial Miramar, en Mijas

Parque Comercial Miramar, en Mijas / El Periódico de España

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Los parques comerciales son los hermanos de los tradicionales centros comerciales. La principal diferencia entre ambos es que los primeros están compuestos de edificios y entradas independientes, mientras los segundos son un único inmueble. A pesar de las similitudes, los parques se recuperaron mejor después del estallido de la pandemia y comenzaron a transaccionarse antes.

En total, en España hay 84 parques comerciales, con una superficie bruta alquilable de 2,33 millones de metros cuadrados, el 14% de toda la superficie comercial del país.

El pasado año se compraron y vendieron inmuebles por valor de más de 300 millones de euros, una cifra un 86% superior a la de 2021, según JLL, que supone el 16% del total de la inversión en activos comerciales, según Savills. Entre las grandes operaciones destacaron Parque Mediterráneo (Cartagena), comprado por Frey por 83 millones; Bahía Real, en Camargo (Cantabria), adquirido por Savills IM por 60 millones; y Álcora Plaza en Alcorcón (Madrid), comprado por el fondo AEW por 52 millones.

Alquilar en un parque de medianas cuesta alrededor de 17,5 euros por metro cuadrado al mes y las yields (rentabilidades) que obtienen los propietarios van desde el 5,5% para los mejores activos hasta el 6,75% para los que se ubican en ciudades secundarias.

"Esperamos que este sector siga ganando protagonismo y que la diferencia de rentabilidades entre parques y centros se mantenga a corto y medio plazo", señala la firma de consultoría Savills en su último informe. "Continuará el apetito inversor por este tipo de activo, de los más resilientes en el último periodo y, en especial, de aquellos que cuenten con una locomotora de alimentación", apunta la consultora JLL.

Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, cree que los parques comerciales "han sido un formato ‘discreto’ durante mucho tiempo, aunque con éxito de ventas y afluencias desde que, a finales de los años 80, se abrieran los primeros en nuestro país". Además, considera que se han convertido en "uno de los tipos de activo más atractivos, tanto para los consumidores y comerciantes como para los inversores".

¿Por qué se recuperaron antes de la pandemia?

Alberto Bravo, director de Property Management de Sonae Sierra para España y Portugal, explica el porqué de la gran recuperación de los parques comerciales tras la pandemia: "Primero, las tiendas tienen acceso desde la calle, que eliminaba el temor que existía a permanecer en lugares cerrados. También, los comercios están muy enfocados a necesidades que surgieron en plena crisis sanitaria, como alimentación, decoración o bricolaje".

Bravo y Ceballos coinciden en que los parques comerciales han sido capaces de integrar el comercio online con el físico. Además, el directivo de Sonae Sierra recuerda que son activos más fáciles de gestionar y son vistos por los inversores como más seguros: "Por ejemplo, los parques no tienen parking subterráneo o zonas comunes, que conllevan mayor climatización, protección antiincendios y tratamiento de residuos. Además, "no es lo mismo gestionar 200 comerciantes de un centro comercial que 20".

Nuevos proyectos y el futuro del sector

Durante el pasado año, abrieron sus puertas cuatro parques: Mirasierra Gallery, Parque Comercial Atalaya del Tormes, Nasas Nigrán y Parc Comercial Vilanova. Entre 2023 y 2025 finalizarán sus obras 22 nuevos proyectos, según datos de la AECC.

El futuro de este tipo de complejos va hacia una diversificación en los inquilinos, incluyendo empresas del sector salud o deportivo, pero también opciones de ocio y restauración. "Se están dando grandes pasos en materia medioambiental, tanto en el consumo de la construcción como de la operación. También en el diseño, que junto a la llegada de nuevos operadores, mejorará el conjunto", explica Alberto Bravo.

Inbest vende sus parques comerciales

En las últimas semanas, han saltado a la actualidad varios procesos de venta de activos comerciales, aprovechando la buena tracción que demostró el mercado el pasado año. El último ha sido el de la sociedad Inbest Retail Parks S.A., uno de los vehículos de inversión de la gestora liderada por Javier Basagoiti. Este fondo ha puesto en el mercado dos centros: Parque Comercial Taronja, en Valencia, y Las Rejas, en Madrid. El mandato ha sido entregado a la consultora Knight Frank, tal y como ha informado el medio británico React News.

Las Rejas fue adquirido en 2018 y se ubica dentro del Polígono Industrial Las Mercedes, en el eje de la autovía A-2. Está construido sobre una parcela de más de 8.700 metros cuadrados y está alquilada a un total de ocho operadores: Urban Planet, Jysk, Éggo Cocinas, Tiendanimal, Feu Vert, TGB, Taco Bell o Momo. Por su parte, Taronja está ubicado frente al Centro Comercial Ribera del Xúquer y fue comprado por Inbest en julio de 2016. Cuenta con casi 8.500 metros cuadrados de superficie comercial y está ocupado por Kiwoko, Burger King, Tedi, Electro Hiper, Maxcolchón y Pepco.

Según informan fuentes de mercado a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, se trata de dos activos que están 100% alquilados y podrían transaccionarse a una yield (rentabilidad) del 6%, con un cierto apetito en el mercado; aunque desde Inbest declinan hacer comentarios.

Lar España sondea al mercado

La inmobiliaria cotizada especializada en centros y parques comerciales Lar España sondea desprenderse de algunos activos. En concreto de cuatro: Complejo Comercial Vistahermosa, en Alicante; Parque Comercial Abadía, en Toledo; Prime Retail Park, en Rivas (Madrid); y el Parque Comercial Vidanova Par, en Sagunto (Valencia). Aunque no hay un mandato oficial de venta, ni una fecha para hacerlo; se trata de todos los activos de esta tipología que tiene en cartera, a excepción de uno, en Bilbao.

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Todos los parques de Lar cerraron 2022 con unos ingresos de 27,2 millones de euros. Suponiendo que se transaccionasen solo los cuatro mencionados, a una rentabilidad similar a la que pretende Inbest, los parques comerciales de la inmobiliaria cotizada podrían venderse por encima de los 240 millones de euros.

"Hay más interés por los parques de medianas que por los centros comerciales. De todas formas veremos, el mercado está cambiante y no hay una gran aceleración en los procesos de inversión y desinversión en el sector retail. Vender estos cuatro activos es una intención, pero es solo una posibilidad porque tenemos de plazo hasta 2025 para cumplir nuestro plan de negocio y desinvertir 400 millones en activos", explicaba Jon Armentia, director financiero de la compañía, durante la presentación de sus resultados empresariales. Fuentes de Lar España, aclaran que “la reclasificación de cuatro activos como mantenidos para la venta es un tema estrictamente contable, que no supone que se vayan a vender”.