Oriol Barrachina: "Hay 400-500.000 millones levantados para invertir en inmobiliario y está todo el mundo esperando"

Oriol Barrachina (Barcelona, 1969) es el hombre fuerte en España de Cushman & Wakefield, una de las firmas de servicios inmobiliarios más importantes del mundo, cuyo valor en la bolsa estadounidense supera los 1.600 millones de dólares. Barrachina acumula 26 años al frente de la consultora, desde 1997, de la que casi es un 'One Club Man', el anglicismo con el que se conoce a los futbolistas que únicamente han jugado en un único equipo durante toda su carrera: Oriol Barrachina comenzó como consultor de oficinas y rápidamente dio el salto a socio, hasta que en 2013 fue designado consejero delegado en España de Cushman & Wakefield y, posteriormente, en Portugal también.

El directivo recibe a este periódico en The District, la feria inmobiliaria que reunió hace unas semanas a los principales jugadores del sector inmobiliario español y europeo, para repasar la situación del mercado inmobiliario e intentar adivinar cuando una estabilización de los tipos dará paso a una recuperación de la inversión institucional.

PREGUNTA. Llevamos más de un año de frenazo en la inversión inmobiliaria por la subida de los tipos de interés. ¿Hay luz al final del túnel?

RESPUESTA. Yo creo, sí. Este periodo de wait & see (esperar y observar) se nos ha alargado. El año pasado nos encontrábamos en un contexto geopolítico complicado y ejecutando las primeras subidas de tipos para controlar la inflación. Nosotros éramos partidarios de esperar a que todo se estabilizase. Esperábamos una contracción en la inversión durante la primera mitad de 2023. ¿Qué pasó? Ni la geopolítica se acabó de solucionar como todos desearíamos, ni el control de inflación ha llevado el tiempo que esperábamos. Esto provocó más subidas de tipos, que tienen una correlación directa en nuestro sector, al alza o a la baja. Entonces, el mercado se contrajo porque nadie sabía bien dónde estaban los valores al no haber transacciones. Ahora estamos en el punto de saber donde se pararán los tasas. Una vez se sepa, el mercado inmobiliario puede operar en cualquier entorno de tipos de interés. Históricamente se ha hecho. Yo llevo 26 años aquí y los tipos eran de otra dimensión.

P. ¿Y qué tiene que pasar para que vuelva a funcionar?

R. Solo hay que esperar a que se estabilicen los tipos y ajustar el spread (la diferencia entre el precio de compra y el de venta). Lo que pasa es que antes de ajustar hay que estar convencido de que los tipos ya no se van a mover más. En el contexto actual, después de la última subida, hay un convencimiento general, que ya veníamos semanas anticipando, de que esto se podría frenar aquí. Si esto ocurre, la foto está clara y los inversores ya pueden prever qué flujos de caja va a genera un activo y cuánto se puede financiar. A esto hay que sumar que hay 400 o 500 mil millones de euros levantados en el mundo para invertir en inmobiliario. Está todo el mundo esperando, hay apetito. 

P. ¿Dónde quiere invertir ese capital?

R. Hay dinero levantado y se sigue levantando especialmente para inversión en transformación, lo que se conoce como value-add (valor añadido). ¿Por qué? Porque han cambiado los paradigmas, las formas de trabajar, las formas de comprar, las formas de relacionarnos o de ocio. Además de todo esto, nos ha entrado una presión brutal para mejorar los criterios de sostenibilidad de los activos. Tenemos un montón de edificios a los que hay que hacerles reformas: habrá que coger edificios de oficinas y hacer residencial, residencias de estudiantes u hospitales; o habrá que coger centros comerciales y convertirlos en centros de datos, como hemos hecho en otras partes. Han aparecido muchos usos que recogen las necesidades de cómo queremos vivir. Por ejemplo, si queremos vivir con inteligencia artificial, necesitamos centros de datos. Si queremos biotecnología necesitamos complejos de ciencias de la salud. Y pasa lo mismo con la logística de última milla o las nuevas oficinas. Todo esto solo supone una cosa, transformar las ciudades. Para hacerlo necesitaremos una colaboración público-privada efectiva, planificación a largo plazo y que los gobernantes, sobre todo siempre a nivel municipal, entiendan esa necesidad de adaptar edificios que se ha construido hace 20, 30, 40 o 50 años a un mundo totalmente distinto. Eso exige tener más flexibilidad en el planeamiento y más agilidad en los procesos administrativos. Por poner un ejemplo de éxito. Antiguamente, había toda una área de Barcelona que, paradójicamente, estaba llena de un uso obsoleto e infrautilizado, el industrial. Todo eso se convirtió en el 22@, una zona que ahora combina oficinas y universidades, con hoteles y viviendas. El 22@ ha sido una historia de éxito en todo el mundo.

P. Retomando, ¿será 2024 el año de la recuperación total en el inmobiliario?

R. Veo el final del 2023 y el inicio del 2024 como un momento de clara aceleración de la actividad. Todo ese capital que está levantado empezará a tomar posiciones. Después, en la segunda mitad de 2024, creo que todo esto se traducirá en un incremento de las transacciones.

P. ¿Qué tipo de activo será el ganador? ¿Las oficinas recuperarán el interés de los inversores?

R. Los activos comerciales seguirá desarrollándose bien. También la logística se recuperará del pequeño parón que tuvo después del empacho de la Covid-19. Los hoteles seguirán como un tiro y las oficinas volverán a ganar protagonismo. ¿Qué oficinas? Todas aquellas que tengan un componente de transformación. Primero se consolidará la primera corona, pero rápidamente saldremos fuera.

P. ¿Hay un mercado oportunista en España?

R. Es muy pequeño. Yo no he visto, ni oído, de ninguna operación de doble dígito. He visto algún activo comercial muy secundario moviéndose en entornos altos de un dígito. De momento no ha habido un mercado oportunista en España y para que se dé tiene que haber una sensación en el mercado de que hay problemas para largo plazo.

P. ¿Y esto no puede ocurrir si empeoran los datos de empleo? Que son los que están sujetando todo.

R. Los datos de previsiones de crecimiento económico para la media de la Unión Europea son correctos y para España no solo son buenos, sino que son los mejores. Por una vez, no somos PIGS (término despectivo que se utilizó durante el estallido de la burbuja inmobiliaria para referirse a la situación de España, Portugal, Grecia e Italia, cuya traducción del inglés significa 'cerdos').

P. ¿Cómo pueden afectar las peticiones de reembolsos de los fondos en los próximos meses? En Estados Unidos ha habido situaciones incómodas.

R. Hay fondos que han estado menos activos en inversión para mantener tesorería por si había necesidades de reembolsos para no tener que vender mal. Si todo se estabiliza, en dos o tres trimestres se reducirán los reembolsos y el dinero que haya disponible se podrá dedicar a invertir, que es para lo que había levantado el dinero. A lo mejor tienen algo menos de capacidad porque parte se habrá destinado al reembolsos.

P. Sobre las refinanciaciones de deuda. ¿Cómo van a afectar en los próximos años?

R. Hay que estar atentos en 2024 y 2025, pero tengo la sensación de que hay voluntad de buscar fórmulas para refinanciar, adecuando la estructura de la deuda a la nueva situación de tipos para que sea positivo para ambas partes. Las entidades financieras no tienen interés en volver a cargarse de activos inmobiliarios y volver a una situación que ya vivimos y de la que todos hemos aprendido lecciones.

P. Pero todo va a depender del valor de los activos. Una oficina comprada a una rentabilidad del 3% y con un endeudamiento del 70%, si ahora se vende a un retorno del 5%, ha perdido mucho valor.

R. Hemos ido ajustando valores, aunque no tan fuerte como en el mercado anglosajón. Para mí, actualmente, hay más desviación en las cotizaciones de las inmobiliarias que en sus valoraciones.

P. ¿Cuál es tu apuesta personal de tipo de activo para los próximos meses?

R. Soy moderadamente optimista. No creo que en junio vaya a haber un gran rebote, pero sí estoy notando que empiezan a entrar posibles operaciones, que ya están empezando a coger tracción. Se seguirán vendiendo muchos hoteles y, quizás, puede que empecemos a ver que vende algún centro comercial más una vez empecemos a tener comparables y volvamos a guiarnos por las fundamentales. No estamos en un mercado oportunista, sino del mercado de oportunidades. Estamos en uno de esos momentos donde salen al mercado activos trofeo a precios de mercado. Estoy hablando con muchos clientes para empezar a mirar cosas con interés, buscando tener un poco de anticipación. El mercado de capitales, cuando huele estabilización y certeza de parámetros, empieza anticiparse. Yo es lo que recomiendo. Si todos estamos convencidos de que esto se estabiliza y puede haber una reactivación de la actividad y de las transacciones en junio, por poner una fecha de ejemplo, yo prefiero anticiparme ahora. Estoy recomendando ser muy selectivo y anticiparse un poco, un trimestre o un trimestre y medio. Si puedes comprar bien en febrero o marzo, siendo el único que puja, mejor que intentarlo en junio en un proceso ordenado.

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P. ¿Veremos operaciones corporativas importantes en los próximos meses?

R. El mercado corporativo va un poco después, necesita algo más de certeza. Primero, se activa el mercado transaccional, especialmente el de valor añadido antes que el de los activos más seguros (core). El corporativo necesita un poco más de evidencia de que el transaccional ya realmente está activo.