El 60% de las residencias de estudiantes en España están anticuadas o dan un servicio deficiente

España cuenta con una oferta total de residencias de estudiantes de 94.412 camas, a las que hay que sumar 18.000 en desarrollo. Del número de inmuebles operativos, solo 40.425 (42,81%) son de última generación: construidos o reformados recientemente y con servicios adaptados a la demanda, según un informe realizado por Fragua by Atlas Real Estate Anatytics. El porcentaje restante, en torno al 57,5%, se reparte entre colegios mayores (19.630), públicos (13.627), de órdenes religiosas (7.700) y aquellas cuyo tamaño es muy pequeño o no tienen zonas comunes (12.960). Estos últimos cuentan con instalaciones anticuadas o una mala gestión.

Debido al alto porcentaje de residencias con bajos estándares, en los últimos años los inversores han puesto el foco en este mercado. “Desde 2017, el sector de las residencias de estudiantes ha madurado a un ritmo vertiginoso, al calor de la inversión que ha recibido en el último lustro. Esta evolución del sector se ha visto apoyada por la creciente demanda de camas en España, que muestra un incremento acumulado del 5,78% en los últimos 5 años”, apunta Alejandro Bermúdez, CEO y cofundador de Atlas RE. "El mercado español de residencias ha mostrado un nivel creciente de profesionalización en la década pasada. Sin embargo, todavía es un mercado menos maduro que otros en Europa", añade el informe The Student Accommodation Property Telescope, elaborado por la consultora inmobiliaria EY.

Una de las características de este segmento del inmobiliario es su gran desequilibrio entre oferta y demanda. Solo en Madrid y su área metropolitana la demanda supera los 111.000 camas, pero la oferta actual solo puede aportar menos de 20.000. Esto provoca que los estudiantes se reubiquen en otros alojamientos como pisos compartidas o colivings. La falta de camas en residencias no es igual en todas las ciudades. Por ejemplo, Murcia es la sexta que más demanda y una de las que menos oferta; mientras que Málaga es la octava con más stock y no aparece en la lista de las que más demanda. El más extremo es el caso de Gerona, donde se necesitan 27 veces el número de camas existentes, o el de Jaén, donde habría que multiplicar por 26 veces la oferta.

La inversión está disparada

En los primeros nueve meses de 2022, la inversión en residencias de estudiantes alcanza los 1.217 millones de euros, un 362% más en todo 2021, según Atlas Real Estate. Esta cifra está muy influenciada al haberse cerrado la gran operación del año en residencias y una de las más importantes en el inmobiliario español durante 2022. La rentabilidad que obtiene un inversor en este tipo de activos es del 4,3% en Barcelona y del 4% en Madrid, según EY.

El fondo de pensiones holandés PGGM cerró la adquisición de la plataforma Resa a CBRE IM, Axa y Greystar. PGGM pagó cerca de 820 millones de euros por 11.500 camas, colocándose como la tercera mayor operación de residencias a nivel europeo durante este año y la primera a nivel nacional. La siguiente por importe fue la plataforma The Student Hotel y sus 635 alojamientos, por los que Patrizia pagó 110 millones.

Según el informe de EY, podrían cerrarse en lo que resta de año operaciones por valor de 200 millones. La inversión presupuestada para 2023 y 2024 es de 2.800 millones de euros, lo que coloca el pipeline de inversiones estimado en 3.000 millones. Este auge en las transacciones de este tipo de activos guarda relación con la madurez del mercado, que causa una proliferación. Algunos de los primeros en entrar, capitales más arriesgados, buscarán un exit con fondos más conservadores que ven un track record fiable en el mercado. Como contexto, el precio medio de una habitación en los últimos cuatro años se ha situado entre los 50.000 y los 100.000 euros, dependiendo del registro de cada año.

Ubicaciones

Madrid es la plaza a nivel nacional con más disponibilidad de camas en funcionamiento, un total de 13.818. Por detrás se colocan Barcelona (10.111), Sevilla (7.201), Granada (4.825) y Salamanca (4.185). "El 57% de la oferta de las residencias se concentran en solo 10 municipios. Junto a las grandes ciudades y aquellas con una tradición universitaria, Sevilla ha experimentado un crecimiento exponencial en la oferta en los últimos años", detalla el informe de Atlas RE.

¿Cuánto cuesta de media alojarse en un inmueble como este? La media nacional es de 757 euros al mes, sin embargo, oscila abruptamente dependiendo la ciudad. El lugar de España donde es más caro es Madrid, 1.096 euros al mes. A pesar de esta abultada cifra, que eleva el coste de una residencia durante un curso escolar cerca de los 10.000 euros, hay activos que ofrecen precios mucho mayores,: el Colegio Mayor San Pablo, que cuesta 1.640 euros al mes, o la residencia Yugo Galdós, con una mensualidad de 1.780 euros.

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Algo que presiona al alza los precios es que cada vez hay más estudiantes en España y por ende más demanda de alojamientos. Los estudiantes de grado han pasado de 1,27 millones en 2015 a 1,33 millones en 2021, creciendo entre el 0,5% y el 3,4% cada año. También aquellos que estudian máster, que en 2015 eran 171.000 y ahora son 248.000; o los de doctorado, que han pasado de 53.800 a casi 88.000. Solo la Comunidad de Madrid suma 405.000 universitarios, el 25% del total a nivel nacional.

España recibe cada año en el entorno de 110.000 estudiantes extranjeros. A esta cifra hay que sumar aquellas personas con movilidad, es decir, que residen fuera de su casa para estudiar. Según Atlas Real Estate, esta cifra se elevó en 2019 hasta los 400.000 estudiantes. Muchos de ellos, ante la falta de una oferta de residencias, optan por vivir en otros formatos como coliving o piso compartido. Durante este año han salido al mercado casi 8.500 nuevas camas, frente a las menos de 3.000 que salieron en 2021.