La inversión en hoteles se paraliza en pleno ‘boom’ del turismo

El sector hotelero vive un momento dulce. Durante el primer trimestre del año, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), se han registrado más de 18 millones de viajeros y 55 millones de pernoctaciones. Estas cifras son un 25 % superiores a las logradas durante los tres primeros meses del pasado año.

Sin embargo, la inversión en el mercado hotelero no es tan positiva. Según el último informe elaborado por la firma de consultoría CBRE, durante el primer trimestre de 2023 se han registrado compraventas de hoteles por valor de 400 millones de euros, un 59 % menos que en el mismo periodo de 2022 y un 22 % menos que en el promedio de los primeros trimestres de los últimos cinco años.

Entre enero y marzo, se han vendido un total de 12 hoteles y 1.826 habitaciones, frente a los 39 complejos y 5.475 estancias que lo hicieron durante el primer trimestre del pasado año. "Los fondos institucionales fueron los grandes protagonistas, aunando el 80 % del total del volumen transaccionado. Los inversores franceses dominaron el mercado, reuniendo 61 % del volumen total", señala el estudio de CBRE.

¿Cuáles son las razones de la caída en la inversión?

El efecto en el sector inmobiliario de la subida de tipos de interés, que comenzó a ejecutar el Banco Central Europeo (BCE) en marzo de 2022, fue prácticamente inmediato. El aumento de las tasas tiene una correlación en los costes de la financiación y los bonos soberanos de los estados, que se convierten en la rentabilidad mínima exigida por los inversores.

Esto quiere decir que, si un bono español a 10 años renta un 3,5 %, un inversor, a priori, no va a comprar un inmueble que le permita obtener una rentabilidad anual del 3 %. Estos fondos tampoco van a financiar con préstamos a un tipo del 5 % la compra de un activo inmobiliario que le otorgue una rentabilidad inferior, porque los ingresos que obtendrá no servirán para hacer frente al pago de los intereses de la deuda.

En el caso concreto de los hoteles, el retorno que ofrecían durante 2022 era del 4,25 % en Madrid y Barcelona y del 5,25 % en zonas de costa. Desde el giro en la política monetaria, las rentabilidades han aumentado 50 puntos básicos, lo que las sitúa en el 4,75 % en las dos principales ciudades del país y en el 5,75 % en el litoral. Este medio punto de aumento de la rentabilidad exigida por los compradores supone una caída en el valor del activo del 10 %.

La primera reacción de los propietarios, ante una caída en la valoración de su inmueble, es no vender el activo a menor precio. Por contra, los inversores que quieren comprar exigen descuentos y, este desacuerdo entre potenciales inversores y los dueños de los activos, provoca una paralización en la inversión, a la espera de que la incertidumbre macroeconómica aclare los precios reales. Antonio de la Fuente, managing director del departamento de Corporate Finance de la consultora Colliers, cifró en un 20 % esta diferencia de expectativas de precio durante el reciente Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA).

¿Cuáles han sido las mayores operaciones hoteleras de 2023?

Durante los tres primeros meses del año, dos transacciones coparon el 60 % de toda la inversión hotelera del trimestre: la compraventa del Hotel Dolce Sitges y del Hotel Sofía Barcelona. La mayor operación fue la adquisición por parte de la división inmobiliaria de la aseguradora Axa, junto con el fondo Blasson Property Investments, del Sofía Barcelona a la gestora canadiense Brookfield por 180 millones de euros.

La segunda la protagonizó el fondo francés Perial Asset Management, que compró el Dolce Sitges al norteamericano Angelo Gordon por 63 millones de euros. Perial AM adquirió este complejo de 263 habitaciones a una rentabilidad del 6 %, que pasará a estar gestionada por Grupo Hotusa, después de que la nueva propiedad rescindiese el contrato vigente con Wyndham.

El 'boom' turístico continuará durante todo 2023

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Las previsiones de la consultora Braintrust apuntan que España podría recibir, durante 2023, 85 millones de turistas extranjeros, superando los 83 millones registrados en 2019. El gasto que hacen los viajeros provenientes de fuera de nuestras fronteras también mejorará un 12 %, con respecto a 2019, elevándose por encima de los 100.000 millones de euros.

Este aumento en el número de turistas está reflejándose en el precio de las habitaciones de los hoteles, "presentando niveles superiores a los registrados un año atrás y prepandemia", señala el informe de CBRE. El ADR (precio medio por habitación ocupada) es un 12 % superior al del primer trimestre de 2022, mientras el RevPAR (ingreso medio por habitación disponible) ha aumentado un 35 % en el último año. Madrid, Barcelona y Canarias encabezan las subidas de precios de los alojamientos.