Los hoteles dejan atrás la pandemia: “Con la mejora en ocupación, se han podido incrementar también los precios”

Los hoteles ven la luz al final del túnel. Cadenas, operadores y propietarios dan por finalizada la crisis sanitaria de la Covid-19, que paralizó su industria al completo durante un puñado de meses y la lastró durante los restantes. La ocupación media de los hoteles españoles se situó en el 70,8% durante los primeros nueve meses de 2002, cinco puntos y medio por debajo del dato registrado en el mismo periodo de 2019; según un informe publicado por la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield y el proveedor de datos STR.

El precio medio diario (ADR) de una habitación sí supera niveles prepandemia, situándose en 135 euros, un 5,5% superior al de 2019. El ADR de 2021 fue de 110,7 euros y 120,6 euros el de 2019. “Con la mejora en ocupación, se ha podido incrementar también, y de un modo sustancial, los precios medios, lo que ha repercutido en una mejoría de los ingresos por habitación disponible”, señala el estudio. El informe también alerta que, “a pesar del incremento en los precios medios diarios, otros indicadores nos muestran como el margen operativo se está viendo reducido, lo que obliga a buscar alternativas a nivel de gestión si la inflación se mantiene en niveles tan altos”.

El precio medio por habitación disponible (RevPAR), el ratio utilizado para valorar el rendimiento financiero de un hotel durante un determinado periodo de tiempo, cerró el tercer trimestre en 92,50 euros, un 109% más que en 2021 y prácticamente el mismo que se registraba en 2019. En septiembre del pasado año era 44,2 euros, mientras en la misma fecha del año prepandemia era de 92 euros.

Marbella es el destino con el mayor precio medio diario por habitación, alcanzando los 312 euros; seguido de Baleares (182 €), Barcelona (156 €), Canarias (129 €) y Madrid (128 €). Las ciudades son los precios más bajos son Zaragoza y Granada, en 65 y 85,8 euros, respectivamente. Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, apunta: “La estrategia de precios está recobrando la normalidad tras un año y medio impredecible. El verano ha superado las mejores expectativas y, a la espera de la recuperación definitiva en mercados emisores como los asiáticos y latinoamericanos, podemos esperar un crecimiento sostenido en 2023”.  

Inversión inmobiliaria en hoteles

La inversión inmobiliaria en complejos hoteleros alcanza los 2.000 millones de euros en 2022, según el informe The Property Hotel Telescope, elaborado por la ‘big four’ EY. A pesar de empezar el ejercicio con una gran cantidad de operaciones, este mercado se ha enfriado parcialmente en los últimos meses. De estos 2.000 millones, la mitad se cerraron durante los tres primeros meses del año.

Los activos ubicados en destinos vacacionales tomaron la delantera este año. En 2021, la inversión en complejos urbanos igualó a los costeros; sin embargo, este año, los primeros solo copan el 40% del total de las transacciones, equivalente a 800 millones. A pesar de esto, Madrid mantiene su tracción, colocándose como la segunda capital europea con más volumen de transacciones, solo por detrás de Londres. En lo que va año, se han vendido el Florida Norte, para reconvertirlo en una residencia de estudiantes, y el Meliá Princesa de Madrid, adquirido por la gestora canadiense Brookfield. Ambas operaciones suman más de 170 millones.

La previsión es que la inversión inmobiliaria en hoteles finalice este año en el entorno de los 2.633 millones de euros, por debajo de los 3.100 millones registrados en 2021. Esta cifra mejora la lograda en 2020, pero finalizaría como uno de los años con menos volumen de transacciones, similar a 2016 y 2019, donde no se superaron los 2.500 millones. Lejos quedan los ejercicios de 2017 y 2018, cuando se transaccionaron 4.000 y 5.000 millones, respectivamente.

Entre las grandes operaciones, destaca la adquisición de cinco hoteles en Baleares por parte de los israelís Fattal Hotels, que pagaron 168 millones de euros por 1.119 habitaciones a KKR y Dunas Capital. El Corte Inglés y Palladium transfirieron los activos de su cadena Ayre a Eurazeo y al fondo de pensiones canadiense PSP por 130 millones, que suma 808 estancias. También, un fondo gestionado por Engel & Völkers compró el Hotel 7Pines de Ibiza por 130 millones.

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Uno de los retos a los que se enfrentarán, en los próximos meses, los hoteles es la subida de la rentabilidad exigida por los compradores. ¿Qué supone esto? Ante el fuerte impulso del cupón del bono a 10 años de la mayoría de países, los inversores inmobiliarios exigen un mayor diferencial respecto a la renta fija. Si esto ocurre, bajarán los precios a los que se transaccionan. La rentabilidad media de los hoteles de mayor calidad (prime) se sitúa en el entorno del 5%, mientras el bono a 10 años de España en el 3%-3,5%.

El equipo liderado por Javier García Mateo, socio de Strategy and Transactions en EY, cree que los nuevos conceptos extrahoteleros vacacionales como los campings están ganando impulso. “Las pernoctaciones en campings son un 13% superiores en lo que va de año a las de 2019, mientras que la oferta continúa estancada debido a la compleja planificación urbana y otras cuestiones legales, unos requisitos que mantienen expectantes a los inversores en comparación con otros mercados europeos”.