Madrid vuelve a relevar a Barcelona como líder en la inversión en oficinas

Madrid y Barcelona siguen liderando el mercado de oficinas de España en el que compiten fondos de inversión internacionales, patrimonios nacionales y demás players del sector inmobiliario. En el primer semestre de 2022, la inversión a nivel nacional fue de 1.250 millones de euros, según un informe elaborado por la consultora Savills. La novedad es que, a diferencia de lo que ocurrió en 2021, un 70% de la inversión fue en Madrid y el 30% restante en Barcelona. Las previsiones más positivas apuntan que el año podría terminar con 4.100 millones de euros invertidos.

Tradicionalmente Barcelona ha atraído menor foco inversor, aunque el pasado año rompió esa la regla acaparando el 70% de los recursos en esta clase de activos, siendo el distrito financiero del 22@ el principal protagonista. En el primer semestre de 2022, la capital catalana recibió inversiones valoradas en 371 millones de euros. La ciudad cuenta con un pipeline de operaciones en marcha que alcanza los 1.000 millones de euros, lo que implicaría cerrar el año con una cifra de inversión superior a los 1.400 millones de euros. Si estas cifras se confirman, 2022 sería el mejor tercer ejercicio de la serie histórica.

Madrid acaparó desembolsos por valor de 760 millones de euros, una cifra que supera la registrada durante todo 2021. "El incremento de producto en el mercado a través de procesos abiertos, el dinamismo de la demanda de usuarios y, como consecuencia, la contratación han favorecido una mayor actividad en el mercado inversor madrileño”, subraya el informe de Savills. Los players más activos en este mercado han sido fondos norteamericanos y europeos, especialmente alemanes y franceses. De cumplirse las previsiones, la inversión en oficinas en la capital superaría los 2.700 millones, el segundo mejor ejercicio de los últimos diez años.

“Los tipos de interés han impactado directamente al mercado inversor con un ligero incremento en los niveles de yields”, subraya el estudio. En la capital, las rentabilidades son del 3,25% en el centro de la ciudad y del 4,75% fuera de la M-30, mientras en el centro de la Ciudad Condal son del 3,55% y en el 22@ del 4,25%.

La mayor operación registrada hasta junio fue la compra del edificio ubicado en el número 77 de la Diagonal de Barcelona por parte de Starwood, el cual pagó 120 millones a la gestora internacional Hines. La adquisición del edificio Nodo por parte de Corum AM a IBA Capital y Angelo Gordon por 70 millones completan este ránking. En tercera y cuarta posición se sitúa la adquisición de Union Investment de un complejo en el 22@ por 65 millones y la de la aseguradora portuguesa Fidelidade Sociedad Gestora del Parque Empresarial Trianon por 60 millones, una operación adelantada por EL PERIÓDICO DE ESPAÑA.

Rentas y contratación

Alquilar una oficina cuesta prácticamente lo mismo en ambas ciudades, 18 euros por metro cuadrado al mes en Madrid y 17 en Barcelona. En la capital hay dos mercados muy diferenciados: dentro de la M-30 se pagan 25,5 €/m²/mes, mientras fuera solo 11,5 €/m²/mes. “La demanda de edificios de calidad en las mejores zonas se traduce en una oferta cada vez mayor, y que las rentas se mantengan o incluso suban”, señalan desde Savills.

En el que caso de la capital catalana explican: “El mercado mantiene la estabilidad de los últimos trimestres. Tras el discreto incremento registrado en el nivel teórico Prime CBD en el primer trimestre, la zona continúa en 27,50 €/m²/ mes. Por quinto trimestre consecutivo CC y los mejores edificios de NBA (situados, principalmente en el entorno de Gloriès) se sitúan en 23 €/m²/mes. Por su parte, la periferia rompe la tendencia de estabilidad tras cinco trimestres en la marca de los 13 €/m²/mes y ajusta casi un 2% hasta 12,75 €/ m²/mes”.

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La capital lidera también la contratación, es decir, el número de metros cuadrados que las empresas han alquilado. En Madrid, un total de 270.000 metros cuadrados, 131.000 en el primer trimestre y 139.000 en el segundo. En Barcelona, 91.150 metros cuadrados en los primeros tres meses y 91.200 desde abril hasta junio, logrando un total de 182.350 metros cuadrados. La capital catalana cerró 212 operaciones de alquiler, mientras la capital del país 284.

La tasa de desocupación de Madrid, es decir, el porcentaje de edificios sin inquilino es del 9,43%, tres décimas superior a la registrada al cierre del primer trimestre. "La entrega de varios proyectos de rehabilitación retrasados a este segundo trimestre ha supuesto la incorporación de más de 44.500 metros cuadrados vacíos a la oferta, y que el stock madrileño supere ya los 14,1 millones de metros cuadrados", apuntan desde la consultora inmobiliaria. La tasa de disponibilidad es del 13,5% en la ciudad condal, agrupando un total de 180.000 metros cuadrados sin inquilinos. Uno de los motivos por los cuales Barcelona presenta mayor desocupación es la introducción en el mercado de 70.000 metros cuadrados de obra nueva y 11.500 procedentes de rehabilitaciones.