Merlin Properties vende un gran parque empresarial en Madrid por cerca de 60 millones

Nueva operación de Merlin Properties. En esta ocasión, la Socimi liderada por Ismael Clemente ha cerrado la venta del Parque Empresarial Trianon a la aseguradora portuguesa Fidelidade Sociedad Gestora por cerca de 60 millones de euros, según han confirmado a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA fuentes cercanas a la operación. Esta venta de la cotizada se enmarca dentro del proceso de desinversión de activos no estratégicos.

Este Parque Empresarial, ubicado en el madrileño barrio de Hortaleza, está incrustado entre la circunvalación M-30 y la autovía M-11. El origen de este macrocomplejo de oficinas es la cartera terciaria de Metrovacesa que, en 2016, se integró dentro de Merlin y este pasó a ser su propietario y gestor. Trianon cuenta con 18.400 metros cuadrados, según recogía una presentación corporativa de la Socimi en octubre de 2020. No es la primera vez que la compañía habría tanteado vender este complejo; ya que en 2019, según publicó un medio, negoció con Apollo y otros fondos de inversión traspasar una gran cartera de oficinas que incluiría el Parque Empresarial Trianon. Finalmente, la operación no llegó a buen puerto y ha seguido en el porfolio de la cotizada hasta mediados de 2022.

De enero a junio de este año, Merlin ha cerrado ventas por valor de 111,2 millones de euros en 4 edificios de oficinas, un local comercial y una participación minoritaria en otro inmueble de oficinas. Estas desinversiones se cerraron con una prima del 8,9% sobre el valor de los activos, según la presentación de resultados publicada en CNMV al cierre del primer semestre. Entre ellas destaca la venta de un edificio en Alcobendas a Inovalis por cerca de 31 millones de euros. La estrategia de Merlin va encaminada hacia disponer de edificios en zonas prime y superprime. Así lo ha demostrado con su última adquisición, un activo de oficinas de 2.400 metros cuadrados en Azca, uno de los núcleos financieros más importantes de la capital, según informaron la pasada semana varios medios financieros.

Compra conjunta

En julio, Fidelidade anunció la adquisición de dos edificios en Madrid y Barcelona por 70 millones de euros. Sin embargo, no trascendieron los activos concretos de los que se trataba, ni la identidad de los vendedores. Estas han sido las primeras inversiones de la aseguradora portuguesa en España, según confirmó Eduard Otero, CIO & consejero de la gestora. A estos dos inmuebles habría que sumar un tercero, que también ha adquirido en la capital. La estrategia de Fidelidade consiste en invertir en activos core y core+ en la Península Ibérica de alta calidad y en zonas consolidadas de grandes ciudades para el segmento de las oficinas.

Los fondos internacionales siguen muy interesados en invertir en el segmento de oficinas en España. El capital es principalmente norteamericano y europeo, destacando los alemanes y británicos. Sus activos favoritos continúan siendo los más seguros del mercado, los core y core+, que otorgan menores rentabilidades. En esta categoría se incluyen aquellos edificios que cuentan con inquilinos muy solventes y están localizados en ubicaciones prime. Madrid y Barcelona son mercados muy parecidos a otros europeos como París, pero ofrece rentabilidades ligeramente superiores. En el caso de Madrid, las yields medias en el centro de la ciudad se sitúan en el 3,25%, mientras en edificios de calidad en las afueras se eleva hasta el 4,75%.

Merlin se reconvierte

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La estrategia de la compañía liderada por Ismael Clemente es clara: rotar sus activos para actualizarlos a la nueva sociedad de consumo. Por ello, ha centrado sus inversiones en logística y centros de datos, pero siempre manteniendo la mitad de su cartera en oficinas. La compañía, durante los últimos años, adquirió suelos destinados a naves en buenas ubicaciones que, con el auge de este mercado por el e-commerce, ha ido aprovechando para promover. Ahora se ha convertido en uno de los players de referencia del mercado español a la altura de gigantes internacionales como Panattoni, P3 Logistics Parks o Montepino. Misma operativa en data centers, donde ha reutilizado parcelas logísticas inútiles para crear macrocomplejos tecnológicos destinados a almacenar millones de datos. Este activo cuenta con mucha demanda a nivel internacional y muy poca oferta existentes en el caso de España.

En sus últimos resultados, Merlin logró unos ingresos de 222,6 millones de euros y un beneficio neto de 491,6 millones. Además, en la primera mitad del año cerró la venta de su gran porfolio de sucursales alquiladas a BBVA por 1.987 millones de euros. La cotizada confirmó que utilizó ese capital para reducir su nivel de apalancamiento y para pagar un dividendo extraordinario a sus accionistas.