Más tambores de guerra hipotecaria: la banca rebaja precios y requisitos para compradores 'boutique'

El descenso en la firma de hipotecas —en enero cayeron a su nivel más bajo en seis años— y la previsible bajada de los tipos de interés a partir de junio avivan la guerra de precios de la banca. Las entidades llevan desde enero anticipándose al Banco Central Europeo y rebajando el precio de sus préstamos hipotecarios. Algunas, incluso, extienden esa rebaja a las hipotecas sin vinculaciones: es decir, ofrecen tipos fijos competitivos (del 2,6% al 2,9% TIN) sin requisitos extra, como la domiciliación de la nómina o la contratación de seguros de vida y hogar.

Estos requisitos, a los que los bancos denominan bonificaciones, rebajan la cuota mensual siempre que el cliente los mantenga contratados.

"A principios de año se dio demasiada voz al hecho de que el euríbor bajaría muy rápido. Pero el euríbor aún no ha bajado. ¿Qué ha pasado? Las entidades bancarias se han adelantado y están ofreciendo productos muy competitivos a tipo fijo", valora Rafael Moral, analista del bróker hipotecario Hipoo. "Además, para perfiles específicos están ofreciendo esos mismos tipos sin bonificaciones o solo durante un año".

Según este comparador, que tiene acuerdos con los principales bancos, "las entidades se están centrando en los perfiles boutique con alto nivel de ingresos, de 2.500 euros para un titular y 5.000 euros para dos. Durante 2023, la banca ofrecía a este tipo de perfil un tipo de interés más beneficioso por precio, pero manteniendo vinculaciones. Entre finales de febrero y principios de marzo de este año las entidades están remodelando estas ofertas, diseñando productos sin vinculaciones solo para estos perfiles". Además del sueldo, el perfil tipo al que se refiere Moral sería el de "mayor de 40 años, con trabajo cualificado, alto nivel de ingresos y escaso endeudamiento".

"Hay entidades que trabajan con más o menos vinculaciones", añade Laura Martínez, directora de comunicación del comparador iAhorro. "Kutxabank, por poner un ejemplo, vincula mucho. Cuando vas a firmar ofrecen un abanico de vinculaciones que el usuario puede elegir según le interese. Te doy este tipo, pero si me contratas todos estos productos, te lo bajo. En función de sus condiciones, el usuario tiene más argumentos de negociación. Los bancos sacan mucho margen de ahí. Si llega un cliente nuevo y les contrata el seguro del hogar porque bonifica, se aseguran de que lo van a tener durante 20 o 30 años. Y no les ha costado nada captarlo".

Martínez explica que las hipotecas a buen precio sin vinculaciones no son tan nuevas, sino que ya llevan cierto tiempo en el mercado. "CaixaBank lleva dos años ofreciendo un producto sin vinculaciones. Es la que mejores hipotecas fijas ha tenido y a algunos perfiles les ha hecho muy buenas ofertas", dice. "Está habiendo productos interesantes ahora mismo. Después del estancamiento del año pasado, vemos ciertos movimientos: fijas por debajo del 3%, mixtas con la parte fija por debajo del 2%... Son estrategias habituales. Las entidades revisan sus productos cada mes y medio y se van posicionando unas por encima de otras, dentro de los perfiles que les interese a cada una".

Otra entidad que sacó una hipoteca "libre" (sin requisitos) y con tipos ajustados fue EVO Banco: mixta al 3,98% TAE y fija al 3,58% TAE. Desde esta entidad explican que no hacen distinciones entre perfiles. "Las condiciones son las mismas para todos y no ofrecemos distintos precios en función del tipo de cliente", aseguran. En BBVA, en cambio, ofrecen distintos tipos de productos "según las necesidades y el perfil de cada cliente. Tenemos productos con y sin vinculaciones. Las vinculaciones son voluntarias y es el cliente el que elige cuáles le convienen o no".

El portal inmobiliario Fotocasa hablaba abiertamente este martes de que "los bancos preparan una guerra hipotecaria para la bajada de tipos". "Si las previsiones de desescalada en los tipos por parte del BCE se confirman y comienzan en junio, volveremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario y cómo la demanda que se mantenía a la espera volverá al mercado con fuerza", afirma su directora de estudios, María Matos. "2024 irá de menos a más y volveremos a ver cómo la lucha hipotecaria sobreestimula el mercado".

La letra pequeña de las bonificaciones

Aunque algunas entidades ofrezcan ya hipotecas baratas —siempre en este contexto de tipos altos— sin requisitos, lo normal es que todas tengan productos bonificados. Desde los comparadores recomiendan contrastar siempre las condiciones de cada bonificación. Las más habituales son la domiciliación de la nómina y la contratación del seguro de vida y hogar, pero en algunos casos los bancos meten conceptos como la contratación de alarmas o de seguros de salud.

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Desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria en 2019, eso sí, los bancos no pueden obligar al cliente a contratar estos productos. "Antes te vinculaban. Ahora son bonificaciones que nadie te obliga a contratar", aclara el portavoz de Hipoo.

"Los precios de los seguros suelen estar en línea del precio de mercado, pero hay que revisar bien las coberturas. Los clientes suelen intentar que los seguros de la hipoteca sean lo más baratos posibles y no comprueban las coberturas, que es donde suele estar el truco, entre comillas", dicen desde iAhorro. "Por ejemplo: Ibercaja trabaja con Caser. Te pasan su precio y coberturas. Una vez lo tienes, comprueba el precio y las coberturas de otros seguros en el mercado y cuánto te supondría contratarlos por libre y eliminar la bonificación de tu cuota. Cuaderno y excel".