Knight Frank: "Los nuevos hoteles de lujo son un adelanto de la demanda extranjera de casas que va a haber en Madrid"

El sector hotelero madrileño ha crecido exponencialmente, especialmente en establecimientos de cinco estrellas, en los últimos años. Entre 2018 y el primer semestre de 2022, abrieron sus puertas ocho nuevos hoteles de lujo o gran lujo, con más de 2.000 camas. Algunos de estos, se han convertido en todo un emblema en la ciudad, como el Four Seasons, en Galerías Canalejas, el Rosewood Villamagna, en la Castellana, el Mandarín Oriental Ritz, en Paseo del Prado, o el Edition, próximo a la Puerta del Sol.

La novedad de estos complejos es que están detrás de ellos, como operadores, importantes cadenas internacionales de lujo, que atraen público extranjero que nunca antes había tenido a Madrid como uno de sus destinos. "Han sido una de las grandes revoluciones de la ciudad, que antes no contaba con este tipo de oferta", explica Humphrey White, consejero delegado de la consultora Knight Frank en España. El impacto de este tipo de turismo, según la firma, se traslada también en el comercio, la gastronomía y, en último lugar, al mercado residencial.

En el último año, tres nuevos restaurantes han sido añadidos a la Guía Michelín y los nuevos contratos de alquiler de locales que se han firmado en la 'milla de oro' han sido con rentas más altas por la alta demanda del comercio de lujo desde finales de 2022. Knight Frank cree que "los nuevos hoteles, unido a la gastronomía de lujo y las tiendas, son un indicador adelantado, la antesala, a una entrada masiva de extranjeros que van a querer comprar vivienda de lujo en la capital".

¿Cuáles son los motivos de que Madrid "esté de moda"? Humphrey White responde: "Madrid tiene un 'rollo' que es imposible reflejarlo con datos. Madrid ofrece seguridad, un buen nivel de vida, buena ubicación geográfica, suave climatología, gran nivel cultural y una buena sanidad". "Por otro lado, las escuelas de negocios, como el Instituto de Empresa, han atraído muchos estudiantes de alto nivel, cuyos padres conocen la ciudad y han disparado la compra de viviendas", añade Ana White, directora del área Premium Properties en Knight Frank.

No hay viviendas de lujo para tantos compradores

La realidad es que Madrid, atendiendo a los datos, no tiene tantas viviendas disponibles en el centro como potenciales compradores en adquirir una. "Ahora mismo, a la venta, hay alrededor de 35 casas de obra nueva en once promociones en el Barrio de Salamanca. Tampoco hay suelo dentro de la ciudad (en la M-30) donde construir, ni edificios con un solo propietario donde poder ejecutar una rehabilitación", explica Carlos Zamora, director del área residencial de Knight Frank.

Esta falta de oferta contrasta con la demanda existente. "Hay tres tipologías muy diferenciadas. La primera, apartamentos entre uno y tres millones, donde hay mucho volumen de ventas, pero no todos los inmuebles son de lujo. A partir de dos millones y medio de euros, hasta cinco millones, lo que nosotros llamamos prime, aparece un cliente muy sofisticado, fiel y honesto, donde hay mucho movimiento y un nicho de mercado muy atractivo. En viviendas superprime, a partir de cinco millones, la demanda es menor y el cliente es mucho más exigente", detalla Ana White.

Este desequilibrio entre oferta y demanda ha causado una subida paulatina en el precio de la vivienda prime (lujo). En el último año, este tipo de inmuebles se han revalorizado un 6,5%, en línea con los registros de 2022, que lo hicieron en un 6%, el doble que en 2021, cuando creció un 3%. Sin ir más lejos, en los últimos cinco años, los precios se han disparado más de un 22% en la zona de Recoletos y Castellana y un 13,4% en Jerónimos, ambas en el distrito de Salamanca, y casi un 13% en la zona de Almagro, en Chamberí. También han aumentado más de un 6% en El Viso o un 4% en el barrio de Justicia.

Las subidas, según Knight Frank, no se frenarán en los próximos años. "Las proyecciones para 2024 se mantienen robustas indicando un crecimiento anual del 5%. Este incremento viene respaldado por el aumento en el número de personas con patrimonios altos y los fundamentales de las mejores zonas de la ciudad", concluye Daniel Caprarin, director Research de la consultora.

Madrid no solo seduce a latinoamericanos

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Tradicionalmente, los latinoamericanos son los que más casas han comprado en las zonas más señoriales de la capital. Los motivos son varios, pero destaca la cercanía cultural de Sudamérica con España y la situación política y económica de los países de origen. Según Knight Frank, aproximadamente el 60% de las adquisiciones de viviendas de lujo e 'hiperlujo' la siguen protagonizando compradores nacionales. Sin embargo, con el paso de los años, los extranjeros han pasado de ser un porcentaje entre el 10% o 20% a doblar su cuota de mercado.

"En los últimos años, se ha incrementado el número de americanos que quieren comprar vivienda en España, también latinoamericanos que residían en Estados Unidos y han decidido mudarse", apunta Ana White. Sin ir más lejos, la mayor casa que se ha vendido más cara en España, el ático en una promoción en Barcelona, lo adquirió una estadounidense por 40 millones de euros, tal y como informó El Periódico, del mismo grupo editorial que EL PERIÓDICO DE ESPAÑA. Aunque en la capital no han desembarcado compradores árabes, ni asiáticos, como sí lo han hecho en Londres o París, pero sí han irrumpido, por ejemplo, suecos y suizos.