Luis Hernández de Cabanyes: "Estamos en conversaciones con algunos inversores para lanzar un fondo en los próximos meses"

Luis Hernández de Cabanyes (Barcelona, 1964) lo ha vivido todo en el sector inmobiliario: ser empleado, empleador y socio de algunos de los principales fondos de inversión a nivel mundial. Comenzó en la década de los 90, comprando y vendiendo plazas de garaje para, posteriormente, dar el salto al residencial de lujo, algo que transformó la compañía que hoy en día preside y de la que es máximo accionista, Renta Corporación, en una promotora especializada en la compra, rehabilitación y venta de edificios complejos, ahora en Madrid y Barcelona.

Después de una década, la de los 2000, en la que el inmobiliario patrio vivió de los excesos y, posteriormente, los pagó, Renta se transformó. Con un balance más ligero y menos implantación nacional e internacional, la compañía de origen catalán siguió haciendo lo que más sabía: comprar edificios en una situación compleja y aplicarles una reforma para adecuarlos a los estándares necesarios para proceder a su venta. Un negocio, sin duda, lucrativo, pero poco predecible y muy dependiente de las dinámicas del mercado. Con conocimiento completo del mercado español, el salto natural para Renta fue convertirse en el socio de fondos extranjeros que ansiaban invertir en España.

PREGUNTA. Luis Hernández de Cabanyes, ¿cómo surgió la aventura de Renta Corporación?

RESPUESTA. Empieza en septiembre de 1990, con la compra y venta de unas plazas de aparcamiento en Barcelona para coche y moto, que tenían la singularidad de que eran pequeñas. Empezamos invirtiendo volúmenes francamente pequeños. En paralelo, también empezamos a trabajar en el sector de la vivienda de lujo en Barcelona y en la primera corona de la ciudad. Luego, abrimos una oficina en la ciudad de Valencia para comprar y vender viviendas de lujo a través de una compañía que hoy todavía existe, que se llama Second House. Fruto de esa operativa en esa ciudad, cerramos la primera operación de compra de un edificio, que rehabilitamos, hicimos la división horizontal y vendimos cada una de las viviendas por unidades. A partir de ahí, tomamos la decisión de reconvertir la compañía de plazas de aparcamiento y de operaciones de intermediación de viviendas de lujo a compra, rehabilitación y venta de edificios completos en Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia, Sevilla y Palma de Mallorca.

P. Un crecimiento exponencial que culmina en la salida a bolsa de la empresa.

R. Salimos a cotizar en 2006, pero, previamente, en 2002, iniciamos nuestra actividad internacional: abrimos oficinas en París, Londres, Berlín y Nueva York.

P. El estallido de la burbuja inmobiliario, a partir de 2007 o 2008, ¿cómo impacta dentro de Renta Corporación?

R. El cambio de ciclo lo percibimos de una forma muy dura y clara a partir septiembre del 2007. El mercado se paró completamente y nosotros, en aquel momento, teníamos una deuda de casi 800 millones de euros, con unos activos que superaban los 1.000 millones euros. Teníamos alrededor de un 70% de apalancamiento, que en aquel momento se consideraba razonable. Sin embargo, con ese nivel de deuda, cuando el valor de los activos baja a la mitad, te quedas sin fondos propios. De hecho, nos vimos obligados a presentar concurso de acreedores en el año 2013. Fue un concurso que pudimos levantar afortunadamente en 15 meses. Nuestra capitalización bursátil cayó en un 98,5%. A partir del año 2014, ya sin actividad internacional, que tenía unos costes de estructura que en aquel momento no nos podíamos permitir, volvimos a reinventar la compañía, con operaciones de compra, transformación, rehabilitación, mejora de los edificios y venta por unidades, fundamentalmente en Barcelona y en Madrid. Un poco más adelante, en 2016, tomamos la decisión estratégica, que creo que fue acertada, de incorporar una unidad patrimonialista dentro de la compañía.

P. ¿Cómo inicia Renta Corporación su actividad patrimonialista?

R. Primero empezamos con una Socimi, que se llama Vivenio, cuyos máximos accionistas son el fondo de pensiones holandés APG y el australiano Aware. Nosotros hemos vendido una parte de nuestra participación, pero todavía nos queda una minoritaria, además de que somos los responsables de la captación de activos. Hemos adquirido 6.100 viviendas en algo más de seis años, con una inversión aproximada de unos 1.510 millones de euros, distribuidas en unos 50 edificios. El 70% de nuestra cartera está en Madrid. Diría que es, probablemente, la cartera de vivienda en alquiler de mayor calidad que hay en España porque, tanto en los casos en los que hemos rehabilitado edificios, como en los que hemos desarrollado obra nueva, se ha hecho siempre con certificaciones de sostenibilidad.

P. Renta fue una de las primeras compañías en hacer una apuesta clara por el alquiler profesionalizado y a gran escala.

R. Durante los primeros años, en 2017, estuvimos comprando con muy poca competencia, lo que nos permitió hacerlo muy bien.

P. Además de esta nueva división patrimonialista, Renta mantiene su actividad promotora.

R. En la actividad transaccional, básicamente seguimos comprando edificios de viviendas, oficinas u hoteles, normalmente, siempre localizados en Madrid y en Barcelona. Fuera de estos tres segmentos, estamos presentes también en el sector logístico en la primera corona de ambas ciudades y hacemos algunas operaciones de equipamientos o de algún otro tipo de activo alternativo. Nos gustan las operaciones complejas. Si encontramos un edificio que da una rentabilidad muy estable y que tiene un inquilino de primer nivel, ahí poco podemos hacer. Si hay un edificio que tiene problemas técnicos y requiere de una rehabilitación, tiene algún problema jurídico, tiene distintos propietarios con los que ponerse de acuerdo o tiene algún tipo de complejidad especial y el precio del mismo contempla esto, ahí es donde nosotros nos movemos bien, podemos generar valor y acabar el ciclo vendiéndolo con una plusvalía.

P. En noviembre de 2022, después de Vivenio, Renta anuncia una nueva alianza con APG para invertir 250 millones de euros en residencias de ancianos.

R. Esta división se puso en marcha unos meses antes, en septiembre de 2022. Wellder es un proyecto cuyo accionista mayoritario también es el fondo de pensiones APG, donde nosotros somos socios minoritarios. Lo que hacemos es comprar residencias de mayores en toda España, siempre situadas en núcleos urbanos de más de 100.000 habitantes y que tengan un mínimo de 80 plazas. Una vez adquirido un inmueble, analizamos el operador: si consideramos que es uno bueno, fantástico, y, en caso contrario, intentamos elegir al mejor. Nuestra estrategia, por el momento, es comprar activos ya en funcionamiento. No estamos todavía en la fase de adquirir suelos y construir residencias desde cero, pero en los próximos 12 o 24 meses comenzaremos a hacerlo.

P. ¿Ese salto de comprar activos en explotación a promover se hará porque no hay activos en el mercado?

R. Hay una necesidad clarísima. No solo porque hay faltan residencias, sino porque nuestra demografía está cada vez más envejecida. Por lo tanto, pensamos que para dotar y proporcionar al mercado de residencias de mayores con niveles de confort, sostenibilidad y calidad acorde con el momento actual de la sociedad española, sin lugar a dudas deberemos de promover residencias y no solo rehabilitar y mejorar las que ya existen. Nuestro rol en Wellder es ocuparnos de la captación de activos, pero también de coordinar la mejora de los inmuebles y elegir al operador, siempre alineados con el máximo accionista.

P. Con respecto a tiempos, Vivenio surge en un momento donde apenas hay oferta de residencial en alquiler profesionalizado y bien gestionado. Sin embargo, Wellder nace en un momento de mercado con mucha competencia a la hora de comprar residencias por el apetito de muchos fondos.

R. Pensamos que el volumen transaccional de un vehículo de residencias de mayores y un vehículo de vivienda en alquiler es muy distinto. A pesar de la demografía, de la tendencia y de la necesidad, entendemos que Wellder es un vehículo donde habrá menos compras de activos, no solo por el momento de mercado, sino por la tipología del activo. Va a ser un poco más lento hacerlo crecer y llegar a los volúmenes que hemos alcanzado en Vivenio.

P. Recientemente, Renta ha cerrado una gran operación con Wellder.

R. En la última operación compramos cinco residencias a DomusVi, con 826 plazas, que supusieron una inversión de 36,5 millones de euros. Sumando la operación que cerramos en Burgos a comienzos de año, ya tenemos 925 camas, con 40.500 metros cuadrados construidos y distribuidas en seis residencias, con un valor de mercado aproximado de 45 millones de euros. Nuestra intención es cerrar muy pronto operaciones para alcanzar un total de 10 u 11 residencias, que supondrán una inversión total en torno a los 70 y 75 millones.

P. ¿Ha habido ya ajustes de precios en las residencias como consecuencia de la subida de tipos?

R. Tenemos conocimiento de la gran mayoría de las residencias que hay en España a la venta y hemos comprado un porcentaje muy importante de ellas, por encima del 60%. Por lo tanto, creo que con el momento que estamos viviendo, con esta subida tan exagerada de tipos de interés, hemos de ser cuidadosos con los precios. En cualquier caso, la rentabilidad que se están proporcionando las residencias de mayores es discreta. Se trata de una puesta de largo plazo porque pensamos que hay una clara necesidad de oferta y que es un segmento de futuro. Lógicamente, hemos ajustado un poquito el precio de las compras para que se pudiese mantener un rendimiento mínimo que nos hacía la operación viable desde el punto de vista económico.

P. ¿Qué retorno busca Renta en esta estrategia de inversión?

R. Compramos residencias de mayores que ofrezcan un retorno alrededor del 5,5%. Teniendo en cuenta que los activos no están en el centro de Madrid, sino en Castilla-León o en Galicia, nadie puede pensar que es un rendimiento exagerado, mucho menos si tenemos en cuenta dónde están los tipos de interés.

P. ¿Qué operaciones espera Wellder cerrar próximamente?

R. Tenemos operaciones por valor de 25 o 30 millones de euros que están en una fase de negociación muy avanzada. Los activos de estas operaciones se ubican principalmente en Madrid y en el norte de España.

P. Además de las líneas de negocio comentadas, Renta está desarrollando trasteros. ¿En qué consiste esta inversión?

R. Hemos creado la compañía Cabe Trasteros Urbanos, que es 100% propiedad de Renta Corporación. A medio plazo sí esperamos dar entrada a un socio para poder crecer y alcanzar el potencial que tiene, en nuestra opinión, este negocio. Todos los trasteros que tenemos son en propiedad y solo hay dos casos en los que hemos contemplado un alquiler con opción de compra. Estamos comprando locales entre 400 y 1.500 metros cuadrados en ciudades de más de 100.000 habitantes y en zonas de alta densidad.

P. ¿Qué cartera de activos tiene Cabe Trasteros Urbanos?

R. Tenemos 21 centros ya firmados, de los cuales siete están ya operativos en Barcelona, Madrid, Zaragoza, Palma de Mallorca y Málaga.

P. ¿Qué rentabilidad ofrece un trastero?

R. La rentabilidad de un trastero está por encima del retorno de una plaza de aparcamiento, pero tienen un grado de complejidad superior. Es decir, una de las características principales de nuestras inversiones es que tenemos una compañía muy digitalizada. Por ejemplo, se puede contratar el trastero desde tu móvil o no tenemos ninguna llave para entrar. Esto nos permite una eficiencia en costes y dar un mejor servicio en centros más pequeños.

P. ¿Planea Renta lanzar nuevos vehículos?

R. Nuestra gestión de vehículos y fondos no acaba con Vivenio o Wellder, sino que probablemente pondremos en marcha, en los próximos meses, algún vehículo más segmentado en alguno de los activos inmobiliarios que más demanda pensamos que pueden tener. Nuestra apuesta por los vehículos de distintos segmentos, incluso de valor añadido, es una apuesta clara. Estamos apostando por la gestión de vehículos con socios que nos permitan trabajar con volúmenes superiores y garantizarnos nuestra recurrencia

P. ¿Qué segmentos son estos?

R. Dejémoslo abierto. Estamos en conversaciones con algunos inversores, fondos de inversión y compañeros de viaje que nos pueden permitir poner algún vehículo más en marcha en los próximos meses.

P. ¿Este nuevo fondo sería también de la mano de APG?

R. Nos hemos sentido muy cómodos con APG en todo momento. Es una compañía ágil, sólida y que entiende bien el negocio inmobiliario. Tienen un equipo de primerísimo nivel y, además, hemos sido el primer socio en Europa en el que han repetido en los últimos años con este vehículo de residencias de mayores.

P. A nivel personal, ¿cómo ha vivido que Renta haya pasado de ser una pequeña compañía que comenzó con plazas de garaje a ser uno de los socios españoles de referencia de fondos internacionales?

R. Nosotros estamos muy cómodos en estos momentos y muy satisfechos con la decisión que tomamos en 2016. Hemos tenido la suerte de poder contar con socios de primerísimo nivel. Por otro lado, uno de los objetivos que tenía la compañía a la hora de hacer este cambio estratégico en nuestra actividad era buscar recurrencia. La actividad transaccional (compra, reforma y venta de edificios) es mucho menos predecible. Por ejemplo, en este momento de mercado, la subida tan rápida de tipos de interés ha generado un gap (diferencia) entre oferta y demanda. Esto ha provocado una caída relevante en la actividad transaccional en España y esto nos genera incertidumbre a la hora de incorporar los activos a los márgenes a los que estábamos acostumbrados. Por el contrario, la actividad patrimonialista, como Vivenio o Wellder, nos dan una de recurrencia en el negocio.

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P. Dentro de la cuenta de resultados de Renta, ¿qué porcentaje proviene de la actividad transaccional y que porcentaje de las alianzas?

R. Nuestro objetivo es lograr que la actividad patrimonial y de vehículos con terceros suponga un 70% de nuestros ingresos. Hoy no estamos ahí, todavía.