La caída en el valor de los activos inmobiliarios terminará en 2023 (si el BCE deja de subir los tipos)

El valor de los activos inmobiliarios dejará de caer antes de final de año. Esta es la principal conclusión del informe 'Forecasting Yields', elaborado por la consultora Colliers, que asegura que los precios de las mejores oficinas de Madrid y Barcelona, el mercado de referencia dentro del 'ladrillo', han caído alrededor de un 30% desde el primer trimestre de 2022.

Desde la primera edición del estudio, en abril de 2022, tras el estallido de la guerra en Ucrania, en la que apuntaron a un giro en el mercado, las rentabilidades (yields) del sector se han elevado entre un 1% y un 1,5%: en el primer trimestre del pasado año, un inversor exigía una rentabilidad del 3,5% a la hora de comprar un edificio de oficinas en el centro de las dos principales ciudades del país y, ahora, ha elevado el retorno necesario para realizar su inversión hasta el 4,6%-4,8%.

Si un comprador exige mayor rentabilidad, implica estar dispuesto pagar un menor precio, lo que se ha traducido en una caída teórica de los valores de los inmuebles de alrededor de un 30%, pero que no se ha visto cristalizada por la inexistencia de operaciones. Los retornos exigidos guardan una correlación con la tasa libre de riesgo, considerada el bono español a diez años, actualmente rentando un 3,7%. A mayores, a un activo inmobiliario se le exige un extra de rentabilidad porque entraña más riesgo que comprar deuda soberana.

Por el momento, no se esperan mayores correcciones a las que ya ha habido en los valores. "En España lo peor de esta corrección inmobiliaria sucederá 2023, cuando los precios tocarán fondo, siempre y cuando haya transacciones", señala Jorge Laguna, director de Business Intelligence de la firma de consultoría, en declaraciones a este medio. Por el momento, el volumen de inversión se ha reducido drásticamente, hasta en un 50% durante el primer semestre, como ya predijo la consultora en noviembre del pasado año, porque existen grandes discrepancias entre el precio que está dispuesto a pagar un comprador y el que espera recibir un vendedor.

¿Qué pasará en los próximos meses?

Según el especialista de Colliers, el Banco Central Europeo frenará la subida de tipos en el entorno del 4,25% y 4,5%, lo que causará también una relajación del aumento de las rentabilidades exigidas a los activos inmobiliarios. "Esperamos también que, durante el segundo semestre de 2023, los bonos toquen máximos", apunta. A partir de ahí, y con las rentabilidades estabilizadas, entre el 4,6% y el 4,8% durante 2024 y 2025, el precio de los inmuebles se podrá fijar con más facilidad.

"Esto aportará más certidumbre a los mercados. La posibilidad de rebajas de tipos a medio plazo, abrirá una oportunidad de inversión que, con toda seguridad, muchos jugadores del sector van a aprovechar. Los propietarios asumirán el nuevo escenario y acercarán posturas de precios con los inversores, reactivando la actividad inversora", añade el informe. A partir de 2026, el modelo de Colliers sí contempla que las rentabilidades se contraigan alrededor de 60 puntos básicos.

Los valores no se recuperarán hasta 2026

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Jorge Laguna considera que, a partir de finales de año, los inversores podrían comenzar a enviar ofertas realistas y obtener buenos retornos. "Comprar un edificio en una buena zona al 4,9% es interesante porque las rentabilidades no van a subir más. Cuando más tiempo pase, los propietarios empezarán a ver que los retornos de mercado se estabilizan, algo que se sumará a vencimientos de deuda o necesidades de liquidez. Esperamos que en el tercer trimestre de 2023 el volumen de inversión sea bajo y durante el cuarto remontará, pero, según avance 2024, irán en aumento", explica.

Según el informe, los inversores que cierren compras entre 2023 y principios de 2024 "podrán obtener buenas rentabilidades gracias a la compresión de yields (rentabilidades), que se va a producir a medio plazo, y al ingreso de unas rentas que crecerán durante este periodo". El retorno anual que pueden obtener (TIR) sería cercano al doble dígito, si en las operaciones no se utiliza deuda, e incluso superior, si se apalanca al 50%. Además, no será hasta 2026, cuando algunas de las operaciones de 2021 logren una rentabilidad financiera mínimamente significativa.