La inversión inmobiliaria cae un 50% hasta junio

La inversión inmobiliaria cayó, en el primer semestre, un 47%, con respecto al mismo periodo de 2022, hasta los 5.000 millones de euros, según la consultora CBRE. “Para el conjunto de 2023, prevemos que el ajuste en los volúmenes ronde el 30% o 40%, si se compara con el año récord de 2022, situándose ligeramente por debajo de la media de los últimos años”, señala el último informe de la firma.

¿A qué se debe esta caída en la inversión? El valor de los activos inmobiliarios está directamente relacionado con los tipos de interés y el coste de la financiación. Por tanto, desde que el Banco Central Europeo comenzase a endurecer la política monetaria, durante 2022, se ha vivido un ajuste en las rentabilidades exigidas por los inversores. Este ajuste implica, en la mayoría de los casos, una caída en los precios. Sin embargo, compradores y vendedores no encuentran el valor exacto de los activos, lo que deriva en un freno a la inversión.

Hoteles, cuarto mejor semestre de la historia

Durante el primer semestre de 2023, la inversión en la compra de complejos hoteleros alcanzó los 1.383 millones de euros, que supone el cuarto mejor semestre de la serie histórica, según la firma de consultoría Colliers. En total, se han transaccionado 62 hoteles que suman 8.316 habitaciones. Más del 50% del volumen se destinó a la adquisición de hoteles de cinco estrellas y el 92% de los activos se ubicaban en Barcelona (33%), Baleares (29%), Canarias (13%), Madrid (9%) y Costa del Sol (8%). La inversión se repartió casi a partes iguales entre inmuebles de uso vacacionales (56,5%) y urbano (43,5%).

Algunas de las operaciones más importantes fueron la compra, por parte del fondo saudí Olayan, del Mandarin Oriental Barcelona por 200 millones de euros, la de Blasson y AXA IM del Hotel Sofía, también en la Ciudad Condal, a Brookfield por 180 millones, o la adquisición del fondo soberano de Abu Dhabi del 51% de siete hoteles en Magaluf (Mallorca).

Esta clase activo es uno de los que más dinamismo ha tenido durante la primera mitad del año, aupado por las positivas cifras del sector turístico, con la demanda completamente recuperada tras la pandemia. Durante este año, España podría lograr récord histórico de turistas, por encima de los 85 millones.

La vivienda y los alojamientos alternativos resisten

El sector living, que engloba todos los tipos de alojamientos (vivienda en alquiler, residencias de ancianos y de estudiantes), ha cerrado el primer semestre a la baja. Según la consultora JLL, se registraron operaciones por valor de 1.260 millones de euros, que supone una caída del 50% con respecto al mismo semestre de 2022, que fue récord en la serie histórica.

Este segmento inmobiliario engloba diferentes tipos de activos, que a su vez han tenido un comportamiento dispar. En vivienda en alquiler, tanto ya con inquilinos dentro, como aquella que se construye desde cero, se invirtieron 1.048 millones, un 40% menos, frente a un semestre del pasado año que fue inusualmente alto.

En el caso de las residencias de estudiantes, la caída es mucho mayor, de cerca del 90%. Durante el primer semestre, únicamente, se cerraron operaciones por valor de 50 millones. Por su parte, las residencias de mayores y activos sociosanitarios culminaron los primeros seis meses del año con un retroceso en la inversión del 50%, con 160 millones de euros invertidos.

Oficinas, menos dinamismo en Barcelona

La inversión en oficinas cayó durante los seis primeros meses de 2023 un 34%, hasta los 670 millones de euros, según JLL: 485 millones en Madrid y 190 en Barcelona. Según esta consultora, la situación macroeconómica sigue influenciando a los inversores en la compra de este tipo de inmuebles, los cuales siguen en una posición más conservadora y de reducción de su endeudamiento.

Las operaciones más importantes del semestre fueron la compra, por parte del empresario Rafael González Vallinas, de tres edificios en el centro de Madrid a Colonial por 300 millones de euros y del edificio ubicado en el número 66 de la calle Pamplona, en Barcelona, por el que REInvest AM pagó 65 millones a Glenwell Group.

Durante el primer semestre, los propietarios de oficinas firmaron el alquiler de 369.830 metros cuadrados, un 19% menos. La caída en la contratación nacional está causada principalmente por una reducción del 25% en los números del mercado de la capital catalana, mientras Madrid se mantiene plano, con una ligera subida del 4%.

Los activos comerciales, donde más cae la inversión.

La inversión en retail (locales, centros y parques comerciales) se contrajo un 88%, cerrando el semestre en 365 millones de euros, según JLL. La caída en comparación con 2022 se debe a que, en junio del pasado año, se cerró la mayor operación inmobiliaria de todo el ejercicio, la compra de BBVA de una cartera de 659 sucursales bancarias a Merlin Properties por cerca de 2.000 millones de euros.

“Si se excluye dicha transacción, el volumen de inversión retail durante el primer semestre de este año desciende un 69%, con respecto al primer semestre de 2022, y se sitúa un 60% por debajo de la medida registrada en el primer semestre de los últimos cinco años (2018-2022), excluyendo a su vez la venta del porfolio de 16 activos de Inditex y la venta de los centros comerciales Intu Asturias y Puerto Venecia, que impulsaron el volumen transaccionado en los años 2018 y 2020”, añaden desde JLL.

La inversión en logística cae menos que la media

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El volumen de inversión logística fue de 630 millones de euros, entre enero y junio de 2022, un 56% menos que en el mismo periodo del año anterior, en línea con la media del mercado. Sin embargo, durante el primer semestre, no se ha transaccionado ninguna cartera de varios activos, como sí había ocurrido en los mismos periodos de 2021 y 2022.

Según JLL, ha habido un incremento de la inversión en otras provincias de España distintas a Madrid y Barcelona, que representaron más la mitad de las compras, el doble que en 2022. Entre las operaciones más importantes, destaca la compra de Angelo Gordon de cuatro naves logísticas en el País Vasco y Cantabria a Uvesco.