Los 'pisos-pensión' se disparan en Barcelona: el negocio de las habitaciones por meses

Alfredo L. es un albañil de Barcelona que antes hacía sobre todo reformas domésticas y ahora tiene la agenda a tope "dividiendo pisos en más habitaciones", relata. En los últimos meses se le han multiplicado las obras destinadas al negocio inmobiliario de moda en Barcelona: el alquiler temporal de habitaciones con gestión profesional, explotadas como negocio. A resultas de ese fenómeno, ya presente en otras ciudades como Madrid, en la capital catalana se están transformando cientos de pisos convencionales para exprimirlos por habitaciones (de 4 a 12) por las que se pagan entre 500 euros (un porcentaje ínfimo) y más de 1.400 euros (suites con baño en zonas cotizadas) casi siempre a efímeros huéspedes extranjeros. Y con casos también llamativo de inmuebles hasta 18 habitaciones anunciadas como "piso compartido", en estos casos procedentes de antiguas residencias de estudiantes o de ancianos, con hasta 400 metros cuadrados.

EL PERIÓDICO, medio perteneciente al grupo Prensa Ibérica, ha revisado este diciembre docenas de anuncios de este tipo de viviendas, colgados en los principales portales inmobiliarios. Vienen a ser pensiones por meses, en versión siglo XXI. Mayoritariamente se contratan online y sin visita previa: envían un video al interesado. Se han convertido en otra vía de escape por la que mengua a pasos agigantados la oferta de viviendas de alquiler tradicional.

La huída de muchos propietarios del mercado convencional (en parte por los riesgos de la nueva ley de vivienda) desembocó primero en una avalancha de pisos de alquiler temporal (de uno a once meses) que al quedar fuera de la nueva regulación mantienen la libertad de precios y muchas más garantías para el dueño. Pero el siguiente paso para quienes convierten a las viviendas en negocio está siendo atomizarlas y alquilarlas por unidades de habitación para alcanzar rentabilidades desmesuradas, y sin riesgo alguno de impago para el dueño en los casos de explotación profesional delegada. Ejemplos actualess entre cientos de casos: un piso de 170 m2 de Gràcia convertido en 9 habitaciones a razón de 850 euros por cada una de ellas (7.650 euros en caso de llenar). Otro de 12 habitaciones y 5 baños en la ronda de Sant Pere, donde algunas cotizan a 925 euros...

Estancia mínima pero no máxima

En Barcelona el alquiler turístico de habitaciones por días en pisos particulares no está permitido, y tampoco se conceden más licencias de apartamento por días. Pero los pisos-pensión escapan a esta limitación. El marco legal del nuevo negocio es el código civil, no la LAU, y no tiene una regulación específica. Tienen libertad para operar en la ciudad solo con superar el mes de estancia mínima, para no ser considerados turísticos, aunque la mayoría de anuncios piden un mínimo de tres o cuatro meses. Se enfocan claramente a estudiantes de grados superiores y, cada vez más, a teletrabajadores y nómadas digitales, así como visitantes que quieren descubrir la ciudad durante una temporada. No suele haber estancia máxima o se prevén periodos "renovables".

La población flotante -que no se afinca de forma permanente- ha crecido mucho en Barcelona los últimos años. Y la pospandemia ha acabado de abrir del todo el grifo de este suculento target, que viene solo por unos meses a la ciudad y para el que inicialmente es cómodo alojarse en una habitación. Un piso entero alquilado para una temporada corta con frecuencia superaría los 3.000 euros mensuales.

Así, frente al trabajador que llegaba en los años 60 para abrirse paso en Barcelona en sectores como la construcción o la industria y buscaba techo por unos meses en pensiones del centro de Barcelona, el nuevo demandante viaja con ordenador y busca espacios cómodos y de diseño, a poder ser. Obviamente la oferta actual abarca mucho más glamur que la del desarrollismo, igual que los precios: pagar entre 700 y 1.000 euros empieza a ser común en este segmento, sobre todo en los pisos reformados a tal efecto y luminosos. Y además no hay una persona controlando el día a día de los huéspedes. Pero el espíritu es el mismo: vivir en una habitación durante unos meses.

Crecen las empresas gestoras

Casi una treintena de empresas de gestión llevan el grueso del negocio que algunos definen como 'coliving', pese a la perversión del término en muchos casos. Así, no es lo mismo un edificio creado para ese uso o destinado por completo a ello (donde se comparten cocinas, azotea, salones, gimnasio y otras zonas de interacción), que un piso de 120 metros al que se han encajado cinco o seis habitaciones y una cocina lo bastante pequeña, admiten en algunas empresas, como para minimizar los tiempos de vida en común y los posibles roces de convivencia. "La vida se hace en la habitación, con más intimidad", explican en una empresa consultada por este diario. Aunque otras apuestan por zonas de cohabitación con más peso. En estos momentos, cada una de estas intermediarias oferta entre diez y 300 habitaciones en la ciudad.

Hace meses EL PERIÓDICO ya advirtió del 'boom' de la profesionalización en la gestión de habitaciones. En aquel momento, en los principales portales inmobiliarios la oferta de este tipo era ligeramente superior a una cuarta parte del total. En la actualidad casi una tercera parte de las 3.800 habitaciones en pisos compartidos que se ofrecen en Idealista (el portal que permite el filtrado) están gestionadas por empresas y sin que el propietario resida en el inmueble.

Precios medios muy altos

Se cuentan por cientos los 'hogares' con más de cinco o seis habitaciones. Y cada vez son más los de 8 u 10 estancias en pisos grandes, en especial en el Eixample, Ciutat Vella y Sarrià-Sant Gervasi, donde este perfil de vivienda señorial da juego para el nuevo uso. En algunos casos, informan fuentes conocedoras, las viviendas son de propiedad-inversión, mientras que en otros las explotan intermediarios tras alcanzar acuerdos con los propietarios. Los ejemplos más grandes, de entre 350 y 400 metros cuadrados, corresponden a antiguas residencias (convencionales) o geriátricos que se han reorientado a este nuevo modelo, como ha comprobado este diario.

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Mientras que los pisos compartidos tradicionales (estudiantes que comparten techo, o personas que alquilan una habitación en su piso por necesidad) siguen existiendo con tarifas más modestas, desde unos 300 euros, en la oferta gestionada por agencias especializadas los precios se disparan. La mayor parte están renovados con más o menos nivel de diseños y acabados, pero también hay una parte que se aprecia de origen y que se comercializa sin reformar. De los 1.200 anuncios de habitación colgados por profesionales en dicho portal, apenas medio millar (41%) están por debajo de los 700 euros y abundan los de más de 800 y 900. En cambio, en el caso de anuncios de particulares --que también han subido de precio en los últimos dos años-- casi el 90% de la oferta están por debajo de esa suma.

Es llamativo que a la vista del 'business' potencial, cada vez hay también más particulares que optan por alquilar pisos completos para residir pero con la finalidad explícita de realquilar habitaciones. No al modo tradicional (compartir gastos) sino a precios superiores, de modo que al inquilino principal le salga gratis su propia estancia e incluso pueda ganar dinero ejerciendo de casero. Una vecina de Muntaner ha alquilado recientemente un piso por 1.200 euros al mes y realquila dos habitaciones por ese mismo importe, explica un vecino, que ha alertado al dueño de esa práctica que la mayoría de contratos prohíben si no hay autorización expresa.