Población y Arranz: "La financiación inmobiliaria hoy está más regulada y el daño que puede hacer en la economía es menor"

Samuel Población y Teo Arranz unieron sus caminos oficialmente hace solo unos meses, concretamente el 8 de junio. Población llevaba desde 2005 al frente de todo el departamento de residencial, el cual fundó, en la consultora CBRE, mientras que Arranz trabajaba en Estados Unidos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en España en 2008. Juntos lanzaron Próxima Real Estate, una 'boutique' inmobiliaria especializada en el asesoramiento de operaciones inmobiliarias en el segmento residencial, tanto edificios, como suelos. Población y Arranz atienden a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA y a ACTIVOS, el suplemento económico de Prensa Ibérica, para analizar la situación del mercado, pero también los objetivos de su nueva aventura empresarial.

PREGUNTA. ¿Cuál es el diagnóstico general que hacen sobre la situación del mercado residencial y todas las alternativas habitaciones?

SAMUEL POBLACIÓN (S. P.). El residencial en alquiler, de nueva construcción o existente, está intrínsecamente relacionado con los tipos de interés y con el coste de financiación. Donde antes se exigía en Madrid una rentabilidad bruta del 3,5% o 4%, ahora es inviable. Los retornos tienen que ser superiores al 5% y a esos precios los propietarios dicen que no venden porque están generando rentas, esperando que a futuro bajen los tipos de interés y puedan vender mejor. Además, el que compra este tipo de edificios es un capital institucional, fondos de inversión o de pensiones, y en estos momentos están a la espera.

P. Pero los inversores privados y no institucionales sí están más activos.

TEO ARRANZ (T. A.). Un privado va al banco y, si logra una financiación al 1%, una rentabilidad del 4% le vale porque, además, le gana la revalorización del activo. Es un concepto de inversión diferente.

P. A medio plazo, ¿cómo se comportará el mercado?

T. A. Hay gente que es positiva y gente que es negativa. Recesión no se palpa, así que supongo que seguirá todo igual. Es verdad que los promotores sí que hablan de que las ventas han caído bastante, pero yo creo que es porque estamos en un momento de incertidumbre. Está pasando lo mismo con las cifras de concesión de hipotecas, que no se otorgan tantas porque los tipos de interés han subido. Sin embargo, estos indicadores no son suficientes para asegurar que estamos crisis. En el peor de los casos, tampoco sería un gran problema entrar en un ciclo recesivo porque no hay un gran endeudamiento. Además, el mercado es más pequeño que antes del estallido de la burbuja, concretamente diez veces menos. En el año 2006 o 2007 se comenzaba la construcción de 800.000 casas y ahora estamos en 90.000, pero hace solo un puñado de años estábamos en 30.000 o 40.000. Es una ventaja desde el punto de vista de que la financiación en el inmobiliario hoy está mucho más controlada y regulada, con lo que el daño que puede hacer en la economía, en caso de entrar en recesión, es mucho menor. En 2008 el impacto era muy grande y todavía lo estamos pagando: hay carteras de NPL (deuda tóxica) que se están ejecutando y han pasado 14 años.

P. En los últimos meses, han proliferado, sobre todo en Madrid, las ventas de edificios de oficinas con la intención de convertirlos en viviendas. ¿Es una tendencia?

S. P. Es una tendencia que va a ir a más, sin duda, por dos razones. La primera es que los edificios de uso exclusivo de oficinas siguen estando muy demandados, pero tienen que ser en el centro de la ciudad y contar con certificados de sostenibilidad muy altos, que requiere inversiones muy elevadas a la hora de reformar inmuebles. Si están fuera del centro va a ser muy difícil que se alquilen. ¿Solución? Transformarlos a residencial puro, allá donde la normativa te lo permita, y a soluciones habitacionales bajo usos no residenciales, donde la normativa no te lo permita. Estas soluciones habitacionales son apartamentos corporativos, flex living (vivienda flexible) u hospedajes.

P. ¿Hay interés por parte de los inversores en este tipo de transformaciones?

S. P. Sí, sin duda. Inversores y, también, promotores tradicionales de residencial ya están entrando en este tipo de productos. Esto se está desarrollando mucho en Madrid, pero también en Málaga. En Barcelona no tanto porque son muy estrictos a nivel normativo, pero demanda existe.

P. ¿Cuál es la situación del mercado del suelo? ¿Qué tipo de capital quiere invertir en suelo?

T. A. La inversión y el desarrollo de suelo ha estado parado muchos años tras el estallido de la burbuja. Ahora se han puesto muchos sectores en marcha, tanto en Madrid, como en muchas otras provincias, como en Valencia o Alicante. El suelo es la materia prima de los promotores, por lo que tienen que tener metros cuadrados en diferentes sitios donde tengan sentido.

S. P. El problema es que no hay tanto suelo como para satisfacer la demanda.

T. A. Antes los promotores grandes no compraban suelo en gestión, querían que fuese finalista para ponerlo en carga cuanto antes. Ahora todo el mundo ahora se ha tirado a suelo en gestión porque no hay finalista. Esto ha provocado que haya interés en todo lo que tenga un proyecto reparcelación aprobado y la urbanización esté cercana de realizarse.

S. P. Todo lo que no tenga un riesgo de planeamiento urbanístico porque los procesos de transformación de suelo se dilatan muchísimos años. Por ejemplo, la Operación Chamartín ha tardado 20 años en aprobarse su Plan Parcial. Sin embargo, si queremos producir más viviendas y a precios asequibles, esto pasa sí o sí por tener mucho más suelo en transformación que pase a disposición de los promotores. Es el único modo.

P. ¿Es el sector residencial la logística de 2021?

S. P. No llega tanto porque no tenemos disponibilidad de stock de producto que tenía la logística en 2021, pero es verdad que tenderá a más. Tienes un hándicap, que son las normativas que afectan en las diferentes comunidades autónomas y ayuntamientos a las que estamos supeditados. Eso a veces genera cuellos de botella, en el caso del residencial.

P. ¿Qué tipo de activo dentro del residencial prefieren?

S. P. En cuanto a volumen de operaciones y de transacciones, el residencial sigue suponiendo en torno al 80% o más del total de la inversión. El resto de lo que se transacciona son activos alternativos: residencias de mayores, residencias de estudiantes, coliving, etc. Como apuesta personal, creo que en los próximos 20 años existirá un gran negocio en el senior housing (viviendas para mayores) en España, que son residencias no medicalizadas para gente válida por sí misma. ¿Por qué? Por la pirámide de población y porque es un sector que no está prácticamente desarrollado. Funcionarán los activos en zonas turísticas, en el Mediterráneo, Baleares o Canarias, y también en zonas urbanas, principalmente en grandes capitales. Es un negocio que está por explotar, que evidentemente tiene que ir de la mano con un operador especializado, que hoy en día no existe en nuestro país.

P. ¿Pero la gestión no es más sencilla que en una residencia medicalizada?

S. P. El problema es que las residencias medicalizadas las llevamos trabajando en España toda la vida, mientras que las no medicalizadas son novedosas. Es un negocio que va a ir a más. No solamente por la estructura de la pirámide de población en España, sino por la existencia de un clima privilegiado. Este sector empezó a desarrollarse en Florida, en Estados Unidos, y España tiene una gran oportunidad por el nivel de su sanidad, la comida y la seguridad. Esto es atrayente para los nacionales, pero también para los extranjeros. En paralelo, creo que los nuevos modelos habitacionales van a crecer, el flex living o el coliving. Primero, por la independencia que le da a un joven profesional el estar el tiempo que desea en un espacio como estos, sin estar sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Segundo, los servicios asociados, además de que los residentes tienen una franja de edad similar.

P. En estas alternativas habitacionales, ¿no son un problema los precios, que son altísimos?

S. P. Los precios son un problema en todo, también en el alquiler tradicional. Hablamos de los incrementos de precio que hemos tenido en Madrid o en Barcelona, en el residencial en alquiler, en el residencial en venta o en residencias de estudiantes, pero todavía estamos muy lejos de los precios que tienen otras grandes capitales equiparables en Europa.

P. Tampoco los sueldos no son los mismos.

S. P. Eso es verdad.

P. ¿Cómo se soluciona el problema de accesibilidad a la vivienda?

S. P. Hay que seguir trabajando en la colaboración público-privada, en la puesta a disposición de suelo por parte de la administración pública a promotores e inversores. Es lo que han hecho acertadamente en Madrid, con el Plan Vive, o en Cataluña, junto a Habitatge Metròpolis Barcelona. ¿Qué ha ocurrido? La inflación ha elevado los costes de construcción, que junto a la falta de mano de obra, ha encarecido el proceso de promoción.

P. Los planes que ha habido de colaboración no han despertado mucho interés entre los fondos internacionales.

S. P. Si la administración pública elabora una pliego donde la rentabilidad del son muy ajustadas, habrá un menor número de inversores que acudan. Si haces unos pliegos que sean atractivos para los inversores, en lugar de tener tres inversores, tendrás el doble o el triple. Por ejemplo, si cedes un derecho de superficie, a lo mejor en lugar de hacerlo a 50 años, tiene que ser a 100 para que salgan los números y sea atractivo.

P. Hablando de Próxima Real Estate, ¿cuál es la ambición de esta nueva compañía?

S. P. Teo y yo somos muy buenos amigos desde hace más de 20 años. Ambos hemos trabajado en el sector promotor, promoviendo y entregando viviendas, tanto en España como en Estados Unidos, en el caso de Teo. En mi caso, tras mi paso por la constructora familiar, me incorporé a CBRE, que es donde desarrollé durante más de 17 años la carrera profesional, creando y dirigiendo todo lo que es el producto residencial y suelo. Siempre teníamos en la cabeza hacer otras cosas y, a raíz de la vuelta de Teo de Estados Unidos, llegó el momento. La empresa se constituyó el 8 de junio y está enfocada en lo que llamamos mercado medio, en asesorar operaciones entre 5 y 25 millones de euros, especialmente en producto off market (fuera de mercado), trabajando con activos de pleno dominio y con deuda. Teo tiene muchísima experiencia en trabajar procesos concursales, ha realizado múltiples operaciones y tiene a la red de contactos para ello. Ahora estamos dimensionando en personal y esperamos incorporar tres perfiles con experiencia (senior) de aquí a final de año. Este año asesoraremos operaciones por valor de 60 o 70 millones. Nuestro objetivo no es estar en toda España, por ahora solo en Madrid, Levante, Andalucía y en la zona norte.

T. A. También estamos enfocados en suelo y todo lo que se engloba dentro del sector living (vivienda en alquiler, coliving, residencias de estudiantes, etc.). No somos los típicos brókeres de suelo, que no presentan la información detallada. Nosotros estudiamos operaciones, la presentamos al cliente y le damos una visión de cómo la vemos nosotros por nuestra experiencia de haber sido promotoras.

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P. ¿En qué consiste exactamente asesorar operaciones fuera de mercado?

S. P. En operaciones entre 5 y 25 millones, en las que la mayor parte de los protagonistas son familias, no inversores institucionales. Este tipo de propietarios suelen huir de procesos que hagan mucho ruido en el mercado. Si quieren vender un activo, lo que quieren es hacerlo de forma silenciosa, a un precio determinado y sin publicitarlo. Buscan es un bróker que conozca muy bien el mercado, que vaya a tiros muy certeros, sin darse mucha visibilidad de que eso está en venta y tocando siempre a compradores muy bien analizados que sepan que van a por ese tipo de producto.