Cambiar la hipoteca de banco: pros y contras a tener en cuenta

¿Es conveniente cambiar la hipoteca de banco? ¿Si ahora pago más podré pagar algo menos? Son preguntas frecuentes que muchos hipotecados se hacen en estos momentos de alzas de los tipos de interés y euríbor, el índice al que están referencidos los préstamos hipotecarios a tipo variable, por encima del 4%.

Lo más importante ante todo es saber qué objetivo persigue el cambio y estudiar bien las condiciones actuales del mercado hipotecario. Es decir, si se tiene una hipoteca fija concedida en 2020 al 1,8% de interés ningún banco presta dinero a esas condiciones en la actualidad. Si se quiere cambiar de variable a fija hay que ver bien la letra pequeña de las condiciones y también pensar que quizá es más recomendable aguantar unos años con el euribor por encima del 4% que 20 años con un fijo alto todos los meses.

El euríbor cerró agosto en el 4,072% de media, bastante inferior al 4,149% registrado el pasado julio. Esto representa la primera caída intermensual en 20 meses, desde diciembre de 2021.

En cualquier caso lo mejor es consultar las condiciones de diferentes bancos y quedarse con la que mejor encaje en nuestro perfil. Por ejemplo, estas son las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas de septiembre.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que un hipotecado puede cambiar las condiciones de su crédito a través de su propio banco, lo que se conoce como novación. Con esta operación se busca modificar el tipo de hipoteca de variable a fija, además de los intereses, el capital, el plazo de amortización o los requisitos que exige el banco para lograr bonificaciones.

La segunda opción sería la subrogación, es decir cambiar la hipoteca de banco. Las ventajas de un cambio así, básicamente, llegan por las condiciones que pueda ofrecer el banco a través de una menor carga de intereses, menores productos vinculados como tarjetas de crédito, seguros... En el primer trimestre del año, la subrogación de hipotecas se elevó un 40% frente al último trimestre del año 2022 con 5.972 operaciones, según el Instituto Nacional de Estadística (INE)-

En principio, no hay contraprestaciones siempre y cuando el movimiento se haga de forma meditada y pensando que a largo plazo el euríbor debería moverse en una horquilla entre el 2% y el 3% en circunstancias de estabilidad económica. Si está al 0% es porque el Banco Central Europeo (BCE) ha bajado mucho el coste del dinero con el objetivo de incentivar la economía y eso es sinónimo de recesión o crisis. Si está en el 4% o más es porque la inflación no está controlada y debe enfriarse la economía con el propósito de frenar el alza de los precios.

Los pasos del cambio de banco

El Banco de España explica el funcionamiento de la subrogación acreedora:

• La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las condiciones que ofrece.

• A continuación se pone en contacto con la antigua entidad para informarles y solicitar que le certifiquen el saldo pendiente del préstamo.

• La entidad antigua tiene un plazo de siete días naturales para entregar este certificado y quince días naturales para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo, en los términos que estime convenientes, plazo durante el cual no podrá formalizarse la subrogación.

• Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad antigua la novación modificativa del préstamo, podrá otorgarse la escritura de subrogación.

• Mediante esta escritura la nueva entidad (subrogada) asume la propiedad de la hipoteca y transfiere a la entidad antigua (acreedora) el importe correspondiente al capital pendiente e intereses y comisiones devengados y no pagados.

¿Qué gastos conlleva?

El cambio de hipoteca variable a tipo fijo es gratuito desde comienzos de año gracias al Código de Buenas Prácticas Bancarias acordado con las entidades financieras y las patronales del sector para proteger a los deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad.

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En el caso de que no sea un cambio de este estilo, la comisión por novación suele ser entre el 0% y el 1% del porcentaje del crédito hipotecario pendiente de pagar, mientras que en la subrogación por política comercial el nuevo banco puede decidir no cobrar esta comisión con el objetivo de captar al cliente.

Los gastos de tasación de la vivienda oscilan entre 200 y 400 euros, aunque puede que el banco decida incluso no tasar la vivienda si considera que no ha aumentado de valor o si la última tasación es reciente. En la novación podría no ser necesaria, mientras que es más habitual en la subrogación.