Round Robin: cómo la tecnología acabó con el turbio negocio de los subasteros inmobiliarios

En octubre de 2015, España revolucionó el sistema de subastas públicas. Esta reforma acabó, de forma casi definitiva, con la turbia fórmula tradicional: subasteros en las puertas de los juzgados, impidiendo la libre concurrencia o, incluso, amañando los precios máximos. Tal y como recoge la Administración General de Justicia, se pretendía dar transparencia al procedimiento y obtener mayores rendimientos en una oleada de procedimientos tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. De esta forma, cualquier ciudadano podía pujar por un inmueble embargado en cualquier parte del país.

"Normalmente, se habla mal de lo que hacen los gobiernos, pero desde el punto de vista de sistema ha sido un acierto del Estado el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE). Antes era un mercado donde participaban cuatro gatos y no se ponían en valor los inmuebles. Desde la implementación del nuevo sistema, solo en viviendas, ha habido más de 110.000 subastas", explican Guillermo García-Mauriño, consejero delegado, y Diego Álvarez Núñez, analista, ambos de Round Robin (una firma especializada en la compra de viviendas en subasta), en una entrevista con EL PERIÓDICO DE ESPAÑA.

En paralelo a la implementación del portal estatal de subastas, un grupo de directivos emprendieron la aventura empresarial, basado en la tecnología aplicada a las subastas. "Nosotros tradicionalmente venimos del mundo inmobiliario, pero siempre hemos tenido un ansia por incorporar la tecnología de datos a nuestra operativa, como tiempos de venta, alquiler o precios. Inicialmente, creamos una herramienta de big data que masticase toda la información y, ahora, una herramienta de inteligencia artificial para llevar al mínimo posible todo el análisis sobre si pujar o no", comenta el consejero delegado de Round Robin.

Empezaron invirtiendo casi sin capital

La principal barrera de entrada para invertir en subastas es que no se pueden financiar las adquisiciones. Mientras un inversor especializado en comprar pisos para alquilarlos puede pedir prestado a los bancos entre el 50% y el 80% del coste de la compra, en el caso de las subastas hay que adelantar todo el capital a tocateja. Round Robin empezó con el dinero que aportaron los socios al proyecto y, cuando corroboraron que el sistema funcionaba, llegaron a disponer de medio millón de euros, una cantidad insignificante a la hora de invertir en el sector inmobiliario.

En su fase inicial, la compañía se centraba en comprar, reformar y vender viviendas en el menor tiempo posible, todas dentro de la M-30, la autovía que separa el centro de Madrid de los distritos de las afueras, el lugar donde hay más interesados en comprar. "Al principio nuestro capital era tan exiguo que no teníamos más remedio que rotarlo para conseguir plusvalías de los activos. Empezamos adjudicándonos el 35% de las subastas de pisos dentro de la M-30, incluso llegamos a quedarnos con uno de cada dos activos residenciales que salían al mercado", señala Guillermo García-Mauriño. Sin embargo, con el paso del tiempo giraron su modelo.

Convertirse en socimi, una necesidad

Actualmente, Round Robin está incluido en el régimen fiscal de socimi (Sociedad Cotizada de Inversión Inmobiliaria). Esta fórmula exime a la empresa de pagar impuesto de sociedades, a cambio de cotizar en bolsa y repartir la mayor parte de su beneficio a través de dividendos, donde los accionistas ya tributan. "¿Por qué llegamos a ser una socimi? Por una reflexión estratégica: primero, los impuestos nos matan, porque, al comprar, estamos obligados a pagar Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se suma al pago íntegro del activo. Además, veíamos que nuestra venta apresurada de los inmuebles no exprimía el valor. Ahora, como socimi, estamos obligados a alquilar nuestros inmuebles un mínimo de tres años, aunque nuestra visión continúa siendo rotar: adjudicarnos un activo, trabajar en él, alquilar y vender el tercer año", comenta el consejero delegado de la empresa especializada en subastas.

En febrero del pasado año, Round Robin salió a bolsa en Portfolio Stock Exchange, un nuevo mercado bursátil creado y autorizado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en 2022. Tras esto, la cotizada ha puesto en marcha una ampliación de capital de 10 millones de euros para realizar nuevas inversiones. Sin embargo, su intención es crecer más. "Nuestra capacidad de inversión es muy alta: podemos invertir 150 millones de capital, que se elevaría hasta los 200 millones con deuda, que nos permitiría comprar 1.700 viviendas, incluyendo operaciones fuera de Madrid", explica Álvarez Núñez.

Estrategia de inversión

Además de ubicación, que solo invierten en viviendas dentro de la M-30, la empresa busca una rentabilidad por alquiler del 7% anual para sus inmuebles. "Nuestras expectativas de retorno las cumplimos porque nuestras adjudicaciones tienen mucho descuento. Mientras la rentabilidad de alquiler en Madrid es del 4%, nosotros compramos como mínimo con un 25% de descuento", señala Diego Álvarez Núñez. "Esto permite pagar los intereses de nuestra deuda, el coste de la gestora y ganar dinero el tercer año, cuando vendemos el activo", complementa García-Mauriño.

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Además de inmuebles destinados al arrendamiento tradicional, Round Robin está, también, comprando locales comerciales en zonas con mucho interés turístico. "Compramos barato y lo transformamos en vivienda turística porque tiene mucho sentido en algunas zonas y da una buena rentabilidad, como en Lavapiés, que como local comercial tienen poco valor", apunta el máximo directivo de la compañía inmobiliaria.

Por el momento, no ha repartido dividendo y solo ha implementado una recompra de acciones, con el fin de remunerar al accionista. "Históricamente, hemos repartido siempre dividendos del 7%, pero, en el momento que empiezas la transformación a socimi, el problema es que hasta que no vendes no tienes el verdadero beneficio. Este año ya daremos beneficio, pero es pequeño y no da para repartir un dividiendo atractivo. A partir de 2025 podremos empezar a repartir", concluye el CEO de Round Robin.