La histórica inmobiliaria Grupo Ferrocarril lanza su nueva gestora de promociones Impact Homes

El sector promotor español está en plena transformación. La última en sumarse a este cambio ha sido la histórica Grupo Ferrocarril, fundada por Rafael González Cobos en 1992. Sobreviviente de la crisis de 2008, Ferrocarril encara un nuevo futuro, convirtiéndose solo en un inversor y delegando la gestión promotora en una nueva empresa, Impact Homes.

González Cobos atiende a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA para explicar el cambio: "Grupo Ferrocarril será solo un inversor y la capacidad de gestión de promociones se pasará a Impact Homes. Ferrocarril será como el fondo de las pensiones de los profesores canadienses: ya no somos la familia que monta una empresa para hacer inmobiliario, somos un inversor de mercado contrastado en el que el capital personal y familiar es uno más de los capitales, no el único".

La nueva "capacidad de gestión" de la que habla el presidente y fundador de Grupo Ferrocarril la ejecutará Impact Homes, una nueva compañía de gestora de promociones que se encargará de todo el proceso normal de la puesta en marcha de una nueva urbanización.

Sobrevivir a una crisis

Históricamente, Ferrocarril ha estado enfocada en el desarrollo de vivienda en venta y en alquiler, libre y protegida. Precisamente, su fundador defiende que realizar esta estrategia les permitió de ser uno de los supervivientes al 2008: "Nosotros sobrevivimos porque el 80% de nuestra cartera era suelo finalista para vivienda protegida. Nosotros ni concursamos ni traspasamos activos a los bancos porque fuimos capaces de resolver nuestros propios problemas. Estábamos vivos, éramos una promotora mediana, con un equipo, con una trayectoria y una capacidad de gestión".

Durante los años posteriores al estallido de la burbuja siguieron promoviendo vivienda protegida, que soportó mejor las caídas. También gestionaron parte de la cartera de terrenos de Bankia o Bankinter e hicieron promoción delegada para otras entidades, como Banco Santander o el extinto Popular. Con la recuperación del mercado y el aterrizaje en España de los primeros fondos de inversión internacionales, llegaron los primeros acuerdos: "Al ser de los pocos sobrevivientes, utilizamos la inversión en vivienda protegida en alquiler y los suelos finalistas que teníamos para aguantar las crisis. Fuimos los primeros que hicimos vivienda protegida en alquiler. Por ejemplo, cerramos un acuerdo con el fondo Baupost, que fue la primera operación que hizo en España", relata Rafael González Cobos.

Doble línea de negocio, vivienda en venta y en alquiler

El futuro de Impact Homes gira alrededor de dos líneas de negocio: el lanzamiento de vehículos de inversión para invertir en vivienda destinada a la venta y cerrar acuerdos "vis a vis" con fondos de inversión para desarrollar residenciales build to rent, pisos que se construyen con el fin de ser alquilados. El volumen de activos bajo gestión de esta gestora de promociones alcanza los 600 millones de euros.

Respecto a vivienda para venta, el directivo de Ferrocarril explica cómo surgió la estrategia: "En julio del pasado hicimos un cambio. Nosotros teníamos una relación con Incus Capital, que nos había dado financiación alternativa para algunas operaciones. Una vez cancelada, Incus nos propone montar un vehículo mixto entre Ferrocarril e inversores que trabajan con ellos, donde nosotros aportábamos obras en curso y ellos capital para comprar nuevos suelos. En total, tenemos una cartera de 14 promociones en Madrid, Seseña, Sevilla, Málaga y Córdoba, que suman 1.700 viviendas y un valor superior a los 50 millones de euros. El 80% tienen licencia de obra, algunas han empezado ya la construcción y las que no lo harán de aquí a final de año. La intención es cerrar este vehículo de inversión en el primer semestre de 2025, con una TIR estimada del 15%".

En el medio plazo, a finales de este año o principios de 2023, Impact Homes levantará un segundo fondo con viviendas en venta, en el que participará Ferrocarril como inversor junto a otros, como ya ocurrió en el primero.

En residencial en alquiler, Impact Homes desarrolla proyectos build to rent para inversores individuales, fondos nacionales y extranjeros. "Tenemos con estos fondos acuerdos llave en mano uno a uno. Por ejemplo, para uno de ellos tenemos 600 viviendas en Valencia y otras 450 en Sevilla y, en paralelo, estamos construyendo varias promociones en Madrid", explica González Cobos. En total, en acuerdos de este tipo, la gestora de promociones tiene en marcha siete promociones. También estudian proyectos de coliving y senior living para "cubrir todo el circuito residencial".

Entrada en planes de colaboración público-privada

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Impact quiere ser una de las promotoras inmobiliarias que participe en los planes de colaboración público-privada que lancen las administraciones locales y regionales en los próximos meses para construir pisos en alquiler asequible. El directivo explica que esto no es algo nuevo para el grupo: "Cuando salió la vivienda en alquiler con opción a compra en la época de Esperanza Aguirre hicimos algunas operaciones. Aunque nos gustaba mucho el modelo, tuvimos un paquete de 700 unidades de este plan de la Comunidad de Madrid".  

González Cobos reconoce que descartaron la primera y segunda fase del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, pero "seguramente" acudirán a la fase tres y a las futuras operaciones de concesión administrativa que haya en el mercado. Además de Vive, el Ayuntamiento de Madrid tendrá la suya. También a nivel estatal, Sareb lanzará entre 10.000 y 15.000 viviendas en el Plan Viena y la entidad estatal de suelo Sepes cuentan con varios proyectos que suman 23.000 pisos.