Las dos caras de la nueva Sareb: construir vivienda en alquiler y vender su mejor cartera de suelos

En apenas un mes se cumple un año desde que el Estado, a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), tomó el control de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el ‘banco malo’ creado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria para salvar el sistema bancario español, retirando todo el ladrillo tóxico de sus balances.

En estos últimos once meses ha habido grandes cambios dentro de la compañía semipública. El primero, el nombramiento de un nuevo presidente, Javier Torres, en sustitución de Javier García del Río. También hubo relevos en el Consejo de Administración y la salida de numerosos empleados del organigrama empresarial. Algunos extrabajadores apuntan que más de 50 han salido desde el cambio de accionistas.

Sin duda, el gran cambio de Sareb en estos últimos meses, más allá de su plantilla, es su incursión en la vivienda asequible, que estará contemplado en su nuevo Plan Estratégico, tal y como informó El Periódico, medio de Prensa Ibérica al igual que este diario. Fuentes de Sareb explican que el fin de la compañía sigue siendo el mismo, desinvertir y cancelar la deuda; pero quieren hacerlo mientras prestan un servicio de "utilidad social" y atendiendo a criterios de sostenibilidad.

Dentro de sus desinversiones aseguran que están vendiendo entre 8.500 y 9.000 viviendas al año, todas a minoristas, con un ticket medio de 97.000 euros. La enajenación de activos, viviendas y toda clase de inmuebles, acapara el 85% de la actividad del 'banco malo'.

Vivienda asequible y vivienda social

La estrategia de Sareb en vivienda social se materializa a través de Servihabitat, el servicer del fondo estadounidense Lone Star. y consiste en analizar los inmuebles que están ocupados ilegalmente. Si los residentes se encuentran en una situación vulnerable se paraliza el desahucio, se negocia un alquiler social, que no puede superar el 30% de sus ingresos, y se realiza un acompañamiento. Sareb cifra en 10.000 el número de viviendas que están adscritas a este plan.

Por otro lado, están estudiando la entrada de la compañía en el alquiler asequible, que se diferencia del social porque está vinculado al mercado y no a los ingresos de la unidad familiar. En esta línea, Sareb quiere construir entre 10.000 y 15.000 pisos en parcelas de su propiedad. Un plan similar al que han puesto en marcha la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid: Sareb cede el suelo a una empresa privada durante más de 50 años a cambio de que construya viviendas y las alquile por debajo del precio de mercado.

Para este programa han identificado 100 suelos, que consideran "una bolsa bastante importante", todos fuera de las grandes urbes, aunque la mayoría en ciudades medianas. El catalogado como Plan Viena está en marcha y Sareb está diseñándolo de la mano de PwC, tal y como informó El Confidencial.

La tercera línea de actuación será buscar acuerdos con administraciones públicas para enajenar activos concretos. La última, un paquete de 15 viviendas y 13 plazas de garaje por 884.000 euros al Gobierno de Murcia. Durante 2023 han cerrado dos más: la venta a la Xunta de Galicia de 40 inmuebles y a la Generalitat Valenciana de unos 500.

La venta de la joya de Sareb, sus suelos

El ambicioso programa de Sareb para ampliar el parque público de vivienda en alquiler asequible contrasta con su interés en vender su mejor cartera de suelos, integrada dentro de la promotora Árqura Homes. Desde el 'banco malo' señalan que la prioridad sigue siendo desinvertir y reducir la deuda de la compañía, que está avalada por el Estado y se considera deuda pública desde de que, en enero de 2022, la Comisión Europea le obligase a contabilizarla así.

La empresa semipública es consciente del gran activo que tienen con esta bolsa de suelos, equivalente o superior a la que cuentan las promotoras más grandes de España, como Aedas Homes, Neinor Homes o Metrovacesa. Por ello, el primer paso fue recomprar el 10% que no estaba en sus manos, sino en las del fondo norteamericano Värde Partners, en una operación que cerró en los primeros compases de este 2023.

Árqura Homes se fundó en 2019, integrando suelos y obras en curso de la cartera de Sareb valoradas en 811 millones de euros. Durante los últimos años, han entregado más de 1.375 viviendas, a las que hay que sumar otras 7.555 en diferentes fases de desarrollo. Sareb está capacitado para traspasar parcelas para construir 17.000 viviendas, aunque reconocen que no es una operación que se vaya a cerrar en el corto plazo.

La labor promotora de Árqura está delegada en Aelca, una compañía aun propiedad de Värde, sobre la que Sareb tiene una opción de compra. Esta opción podrá ser ejercida por el futuro comprador de la cartera de suelos.

Sareb externaliza su futuro

En los últimos meses, Sareb ha lanzado numerosas licitaciones para recibir asesoramiento en sus futuras decisiones. A PwC le adjudicó dos contratos, uno de asesoramiento económico-financiero y otro jurídico-fiscal, para evaluar el lanzamiento de un concurso de cesión de suelo, el Plan Viena. Por el primero pagará 237.937 euros y por el segundo 149.000.

Sobre el futuro de Árqura, adjudicó a Garrigues el asesoramiento jurídico de la notificación a la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia y mantiene dos licitaciones más abiertas. Al igual que la de PwC, una de asesoramiento económico-financiero y otra de jurídico-fiscal para "valorar la estructura corporativa del negocio promotor de Sareb". En este caso, es de 3,31 millones y 397.000 euros, respectivamente, bastante superior a la del programa de construcción de viviendas en colaboración público-privada.

¿Reforma para extender la duración Sareb?

Cuando el ‘banco malo’ se creó se estipuló que la fecha de disolución sería 2027. Sin embargo, diversas fuentes confirman que este plazo no se cumplirá por varias razones.

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La primera y más importante: no dará tiempo a liquidar todos los activos que aún quedan en la sociedad en solo cuatro años. Sareb mantiene restos de lo que se ha ido adjudicando en los últimos años así que, salvo que lo traspase a algún fondo oportunista, no podrá liquidar en solo 48 meses.

Por otro lado, su nueva vocación patrimonial. Si Sareb quiere construir vivienda en alquiler asequible a través de derechos de superficie con empresas privadas, lo deberá hacer con una visión de muy largo plazo. Esto es incompatible con liquidar la compañía, a no ser que el ente semipúblico ceda la propiedad de los suelos a otras administraciones públicas.