La normalidad postcovid y la inflación obligan a revisar los precios de las residencias de estudiantes

El mercado de las residencias ha visto cambiar su negocio de gran forma en los últimos dos años. Primero fue el estallido de una pandemia, que despojó de estudiantes (y por ende de ingresos) a sus edificios. Después ha sido una crisis inflacionista que le ha cogido con las rentas congeladas tras la crisis sanitaria.

“La congelación de precios ha sido por la pandemia y este es el primer curso sin efectos de esta, de vuelta a la normalidad. Las subidas en los servicios y suministros a causa de la inflación va a obligar a revisar los precios", explica Pavlina Chandras, directora de operaciones de Livensa Living, una de las compañías con más residencias de estudiantes en España.

Livensa Living, propiedad de los fondos Temprano Capital y Brookfield AM, cuenta con 19 residencias: 14 en España y 5 en Portugal. Suma un total de 8.000 camas en este tipo de alojamientos, repartidas en 5.500 en territorio nacional y 2.500 en el país luso. Esto le permite posicionarse como uno de los grandes tenedores de este tipo de inmuebles en España, junto con Resa, en manos del fondo de pensiones PGGM, y MiCampus, controlada por el fondo Stoneshield. Todos los activos de Livensa en Portugal y nueve de los españoles son residencias de estudiantes al uso, pero cinco edificios y 1.500 camas son alojamientos flexibles también para jóvenes profesionales.

La compañía ha desarrollado por ahora su actividad en la Península Ibérica, pero ya mira hacia el extranjero. "Tenemos planificadas 10.000 camas en España y Portugal. La próxima etapa será expandirnos a Italia, donde nuestra intención sería alcanzar los cuatro o cinco proyectos y ya tenemos uno en Bolonia", recuerda la directiva a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA. En 2022, han inaugurado un alojamiento flexible en el municipio madrileño de Alcobendas y residencias en Getafe, junto a la Universidad Carlos III, y en Granada.

¿Por qué España, Portugal e Italia? Estos tres países cuentan con el peor ratio entre camas disponibles y estudiantes de la Unión Europea, según el último informe sobre el tema de la consultora JLL. ¿Qué significa esto? En España solo hay una cama por cada 14 que la necesita; mientras en Portugal hay una por cada 21 y en Italia una cada 31. Estas cifras contrastan con las de otros países como Reino Unido, Irlanda o Francia, donde hay una habitación por cada 3, 6 o 7 estudiantes, respectivamente.

Precios de las residencias españolas

Hay residencias para cada tipo de estudiante. Por ejemplo, la firma Yugo de Global Student Accommodation está especializada en un segmento de poder adquisitivo alto: estar en una de sus residencias cuesta de media 1.043 euros al mes. También entidades privadas como la Universidad de Navarra disponen de tarifas por encima de los 1.000 euros.

Según el último informe de Fragua by Atlas Real Estate, Livensa se coloca como una de las más asequibles, con un precio medio de 754 euros. Sus principales competidores, Resa y MiCampus, cuentan con un precio de 814 y 825 euros, respectivamente.

La competencia en la actualidad es grande, ya que varios fondos de inversión internacionales se están posicionando en este segmento inmobiliario. Pavlina Chandras les da la bienvenida: "Estamos bien posicionados por haber llegado antes que otros. Los nuevos competidores son buenos porque modernizan el stock. Entre todos estamos enseñando al sector, a las familias y a los estudiantes, sobre las residencias; mientras antes solo pensaba en pisos compartidos".

La inflación está atacando tanto a la gestión de sus activos como a las nuevas construcciones. Buena parte de las nuevas residencias que se están desarrollando han vivido un aumento grave en los costes de construcción; que, si no se repercute sobre las rentas, supone una merma en la rentabilidad que percibirán una vez comiencen a recibir estudiantes.

JLL cree que la actual situación inflacionaria "no facilita un escenario de incrementos de rentas, a pesar de los altos niveles de ocupación, por lo que la reducción de costes se presenta a día de hoy como la mejor manera de incrementar o de, al menos, mantener el margen operativo en los planes de negocio y, por tanto, la valoración de sus activos".

Un modelo concreto

Livensa Living está centrada en un modelo de residencia en específico. "Buscamos la homogeneidad, que lo que se encuentre el usuario se parezca bastante", señala su jefa de operaciones o COO en sus siglas en inglés. La empresa está especializada en desarrollar desde cero sus activos o, en caso de que ya esté construido, hacen una reforma radical. Por ejemplo, en todas sus habitaciones incluyen una pequeña cocina donde los usuarios puedan prepararse su propia comida.

Las ubicaciones de los activos son otro de los puntos importantes. Desde Livensa, apuntan que siempre buscan que esté cerca del centro de la ciudad o de algún campus universitario, además de bien conectado con el transporte público. En ciudades con Madrid, el suelo disponible en las arterías más céntricas es escaso, aunque la directora de operaciones ve "una oportunidad en el stock antiguo". Este stock antiguo son residencias construidas hace varias décadas y con una mala gestión, que abarcan el 57,5% de las camas del país, la mayoría en manos de colegios mayores, organismos públicos y de órdenes religiosas.

Las residencias, un mercado maduro

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El mercado de la compraventa de residencias de estudiantes ha vivido un 2022 frenético, con una inversión acumulada que cerrará por encima de los 1.500 millones de euros, algo que la consultora JLL califica como un "hito". Una buena parte de este importe corresponde a la venta de Resa al fondo de pensiones PGGM por parte de AXA IM, CBRE IM y Gresytar. Esta operación superó los 800 millones de euros, más del 50% de todas las inversiones. La siguiente por importe fue la plataforma The Student Hotel y sus 635 alojamientos, por los que el fondo Patrizia pagó 110 millones.

Los grandes desequilibrios entre la gran demanda existente y la poca oferta disponible seguirá siendo un catalizador para nuevos desarrollos. Hasta 2035, JLL prevé una inversión acumulada de 6.820 millones de euros. Si esto ocurriese, España sumaría 181.960 plazas en residencias para los 1,6 millones de estudiantes existentes. Esto supone una cobertura del 11,4%, parecida a la que tiene hoy en día Alemania.