El sector inmobiliario presume de fortaleza a las puertas de una hipotética recesión

“De los 10 mayores propietarios de inmuebles en Castellana no veo a ninguno con problemas financieros”, resume de forma clara Ismael Clemente, una de las cabezas visibles del sector inmobiliario español y consejero delegado de la Socimi del Ibex-35 Merlin Properties. El directivo cree que el sector inmobiliario no debería estar excesivamente preocupado por la hipotética entrada en recesión de España y que el mayor problema lo va a tener el sector público, que va aumentar su gasto corriente, los intereses de la deuda y los costes de defensa.

A pesar de desmarcarse, Clemente sí reconoce una correlación: “Nuestro sector está íntimamente ligado a la economía, pero funciona con un decalaje razonable. Si hubiese destrucción neta de empleo caería la ocupación de oficinas, si hubiese menos capacidad adquisitiva por parte de familias cae el consumo en centros comerciales o si hubiese menos actividad industrial cae la logística; pero son cosas relativamente razonables”.

Por su parte, Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Colliers y una de las figuras que más operaciones ha intermediado en los últimos años, también mantiene un cauto optimismo: “En 2008, el mercado era totalmente residencial y la parte terciaria eran oficinas y centros comerciales. Ahora hay una diversificación de sectores que no existía entonces porque no existía la actividad logística, el sector hotelero estaba fuera del mercado de inversión institucional, no tenías un mercado de data centers, no había inmobiliario de residencias de estudiantes y de mayores o no se había el desarrollado el build to rent. En 12 años el mercado ha evolucionado extraordinariamente. Aún así, la situación es mucho más compleja ahora que hace un año, pero que la vida sigue y hay que ser más analítico y tener mayor prudencia”.

Tipos de interés

En la teoría, con la subida de los tipos de interés y de los bonos soberanos, la prima de rentabilidad exigida a los activos inmobiliarios crece y con ello baja su valoración. “Nosotros en junio, cuando hemos hecho la retasación de activos, nos hemos encontrado con la sorpresa de que, a pesar de que se ha expandido la tasa de capitalización y el volumen de rentas a descontar, ha aumentado el valor de los activos de forma pequeña. El inmobiliario funciona muy bien con tipos bajos e inflación baja, pero también funciona muy bien con tipos altos e inflación alta; que se lo pregunten a un brasileño o a un argentino”, apunta el CEO de Merlin Properties, en una tertulia organizada por Capital Radio.

Echavarren señala que han sido años "absurdos" en cuanto al coste del dinero, con los bancos centrales dándole a la “máquina de hacer papelitos”, que ha acabado generando inflación. “Algunas de las transacciones que se han lanzado como si nada hubiera pasado han quedado desiertas, no ha habido ni una sola oferta. Para aquellos activos que no tienen nada especial, es decir, no hay forma de meterle valor a través de la gestión y es pura rentabilidad los inversores que pujan están ofreciendo menos precios”, añade. Esta problemática afecta a oficinas y logística, pero en nada a hoteles de lujo o centros de datos.

Vivienda

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la promotora de viviendas Vía Ágora, ve al segmento de la construcción de viviendas en una situación muy cómoda en el corto y medio plazo: “Todas las viviendas que se entregarán este año están vendidas, el 80% de las de 2023 también y más de un 20% de 2024. Esto da un horizonte de una cierta tranquilidad temporal”.

Noticias relacionadas

Bruselas cuestiona la fusión de Iberia y Air Europa por posible subida de precios tras la adquisición

Los bancos podrán fijar "libremente" el tipo de las hipotecas para jóvenes con aval del Estado

A pesar de las buenas perspectivas a nivel empresarial, sí reconoce que la subida de los tipos de interés afectará a las hipotecas que, aunque no implique un gran aumento de cuota, sumado a la cesta de la compra y al precio de la electricidad en determinadas economías va a hacer mucho daño. Por su parte, las compañías que desarrollan pisos se han visto obligadas a subir precios al ver incrementados sus costes de desarrollo.

Gómez-Pintado recuerda que en España aún no se ha superado el umbral recomendado en la tasa de esfuerzo. Este umbral se define como que las familias destinen un máximo del 35% de los ingresos del hogar a la vivienda. Este porcentaje se ha utilizado como un gran barómetro a la hora de radiografiar la situación económica de los ciudadanos, debido que en la anterior crisis llegó a superar cotas del 50%. A pesar de que a nivel nacional no se ha superado el 35%, sí hay regiones como Madrid, Cataluña, Baleares o País Vasco donde los precios del alquiler lo superan.