La inversión en oficinas en Barcelona cierra su peor registro desde la burbuja inmobiliaria

La inversión en oficinas se contrajo en 2023. Durante todo el ejercicio, a nivel nacional, se cerraron operaciones por valor de 1.264 millones de euros, menos de la mitad del promedio anual de los últimos diez años, que se sitúa en alrededor de 2.500 millones, según datos de la consultora inmobiliaria Colliers.

Esta caída en la inversión es mayor en Barcelona, donde los volúmenes se han contraído un 76% —frente al 30% de caída de la capital—, hasta registrar únicamente transacciones valoradas en 261 millones. Según datos de CBRE, se trata del peor registro desde el año 2010 y 2011, los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, en los que las entidades financieras cortaron el grifo a la financiación y el mercado se frenó en seco.

"Durante los últimos años, la creciente demanda por parte de las de empresas tecnológicas por establecerse en Barcelona ha generado un desafío inmobiliario. Algunos proyectos de oficinas, que estaban en curso, han experimentado desaceleraciones o, incluso, detenciones, ya que se buscan nuevas estrategias de reconversión para adaptarse a las cambiantes condiciones del mercado. Este ajuste estratégico demuestra la necesidad de flexibilidad y adaptabilidad en el sector inmobiliario frente a los cambios en los patrones de trabajo y las proyecciones de crecimiento empresarial", explican Martín Galbete y Carolina Pérez, director nacional de oficinas y directora de Barcelona de Colliers, respectivamente.

Mayor protagonismo de los pequeños inversores

El ticket medio de las operaciones ha sufrido también un retroceso significativo, situándose en 15 millones, frente a los casi 41 millones del año anterior. Esto se debe al mayor protagonismo de los inversores privados, que pueden invertir en pequeños inmuebles o, incluso, en solo las plantas de uno, frente a la estrategia de los grandes fondos, mucho más centrada en transacciones de gran volumen.

En esta línea, Nacho Castella, consejero delegado de Cat Real Estate, una firma barcelonesa especializada en el asesoramiento a grandes patrimonios, explica: "A pesar de que los grandes grupos inversores, que trabajan con mucha deuda, han frenado sus compras, el mercado local, que trabaja sin financiación, sigue en posición compradora, en tickets medios entre 5 y 10 millones, en zonas como el Eixample, Diagonal, Ramblas o Gràcia".

22@, el distrito con peores datos

El 22@, foco de numerosos inversores en los últimos años, presenta los peores datos de toda la ciudad. La tasa de desocupación, es decir, la superficie que se mantiene sin alquilar, se sitúa aproximadamente en el 20%, equivalente a unos 150.000 metros cuadrados disponibles. A esta oferta en desuso hay que sumar otros 110.000 metros cuadrados que finalizarán sus obras durante 2024.

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"El auge del distrito 22@ lo ha consolidado su reputación como el epicentro tecnológico de España. Sin embargo, tras unos pocos años de su transformación, surge la necesidad de replantear la percepción general de la zona", apuntan los portavoces de Colliers. El 22@ ha sido un barrio mayoritariamente de oficinas, donde han surgido otras necesidades por parte de la población. Esto desembocará en cambios de usos y desarrollar edificios que tengan demanda. Por ejemplo, Colonial está trabajando ya en la transformación de la antigua sede de T-Systems en un hospital privado, tal y como adelantó Activos, el vertical económico de Prensa Ibérica.

Madrid, mejores datos

Los datos de Madrid son notablemente mejores a los de la capital catalana, principalmente por el cierre de una gran operación, en enero del pasado año: la venta de Colonial de tres edificios en el centro de la capital por alrededor de 300 millones de euros al empresario Rafael González-Vallinas. En concreto, Madrid captó el 72% de la inversión en oficinas a nivel nacional, equivalente a 906 millones, según Colliers. CBRE apunta que a esta cifra habría que sumar las compras de inmuebles para transformar en residencial y empresas que adquirieron edificios para su propia actividad, que supusieron 112 y 130 millones de euros, respectivamente. Fuera de las dos grandes ciudades, otra gran operación fue la recompra por parte de la Junta de Andalucía de 70 inmuebles en la región por 328 millones de euros, que vendió en 2014 a la compañía norteamericana WP Carey.