Los pisos subieron en 2023 cuatro puntos más, hasta el 10%, en las comunidades con más turismo

El precio de la vivienda subió más en las comunidades que reciben más turistas que en las que no. En concreto, el precio de estas regiones con un componente turístico, Andalucía, Baleares, Canarias, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid, se ha disparado de media entre todas un 9,9% durante el último año, frente al 6,3% del resto de comunidades, según datos del portal inmobiliario Idealista. Con datos hasta noviembre, Cataluña es la región que más turistas recibió durante 2023, un total de 16,9 millones, seguido de las Islas Baleares (14,2 millones), las Islas Canarias (12,5 millones), Andalucía (11,5 millones), Comunidad Valenciana (9,7 millones) y la Comunidad de Madrid (7,2 millones), según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Salvo Cataluña y Madrid, donde los precios de las casas solo se revalorizaron un 1,9% y un 4,8%, respectivamente, en el resto de regiones las subidas son de doble dígito: en Canarias un 15,9%, en Baleares un 12,7%, Comunidad Valenciana un 11,3% y en Andalucía un 9,9%. Las dos comunidades en las que se congregan las dos ciudades con mayor población de España, además del componente turístico que tienen, influyen otros condicionantes económicos que explican el comportamiento diferencial. El peso, por ejemplo, del comprador extranjero en ciudades como Alicante ronda el 50% de todas las compraventas, mientras en Cataluña fueron solo el 13,5% de las transacciones.

Importancia de los extranjeros

El comportamiento del mercado residencial en las zonas turísticas está muy ligado a la demanda de casas por parte de extranjeros. Los últimos años, el apetito de los foráneos ha sido muy alto, llevando hasta récord histórico sus adquisiciones. Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario Idealista, cree que este ha sido uno de los principales motivos en las subidas de precios: "En los archipiélagos y el arco mediterráneo han experimentado una mayor subida de precios, posiblemente por el importante volumen de demanda extranjera que está interesada en esas zonas, con especial incidencia en aquellos mercados más relacionados con las viviendas de lujo. En el resto del país, con la excepción de mercados como Madrid, San Sebastián o Bilbao, las subidas han sido mucho más moderadas al no disponer de ese extra internacional".

David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, principal promotora de España, apunta a la importancia de la existencia de extranjeros: "Esta gran presencia del comprador foráneo en el mercado residencial más turístico es beneficiosa para el sector, ya que complementa al comprador nacional en el segmento de la vivienda vacacional, pero también lo es para la economía en general por lo que conlleva la 'exportación' de estas viviendas. Además, los ingresos del cliente extranjero en muchos casos están vinculados con ciclos económicos diferentes a los que vivimos en la economía española, por lo que estabilizan el patrón de demanda de un sector cíclico y local como es el inmobiliario patrio".

El director del área de Living en España de la consultora CBRE, Javier Kindelan, destaca que el impulso de la demanda extranjera sigue al alza: "Los últimos datos del tercer trimestre de 2023 apuntan que el 15,44% del total de compras de vivienda en España las protagonizan extranjeros, siendo el segundo mayor resultado de la serie histórica. Las nacionalidades que destacan han sido británicos (10%), alemanes (7%), franceses (7%) y belgas, marroquíes e italianos con el 5%. Por su lado, las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el tercer trimestre han sido Alicante (43,76%), Santa Cruz de Tenerife (36,58%), Málaga (35,33%) y las Islas Baleares (31,69%)".

¿Qué pasará en 2024?

Con el mercado residencial en fase de ralentización, tras un 2021 y un 2022 de pleno 'boom', es una incógnita qué ocurrirá en 2024. Según las diferentes previsiones, en general, seguirán moderándose el número de compraventas sin que los precios sufran grandes caídas, sino ligeras alzas. A grandes rasgos, el portavoz de Idealista asegura que "la falta de oferta disponible está lastrando muchas operaciones de compraventa en España y es la responsable de los incrementos de precio, mientras el encarecimiento de la financiación apenas ha tenido impacto" y pronostica que el mercado se mantenga en "una tendencia continuista en 2024, aunque los ritmos de subida de precios podrían acelerarse más en las zonas menos turísticas en caso de que se consolide la anunciada bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo en el segundo semestre del año".

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Javier Kindelan apunta que, a medio y largo plazo, el comportamiento del mercado residencial no será igual en todas las localizaciones de España: "Debido principalmente a factores demográficos y macroeconómicos, las provincias con mayor crecimiento poblacional previsto en los próximos cinco años tendrán las perspectivas más positivas, que son las islas Canarias y Baleares, Alicante, Málaga, Madrid y Barcelona, en términos de demanda y precios"

En el caso de la vivienda de obra nueva, el consejero delegado de Aedas Homes, cree que, "en líneas generales, vive un buen momento, fundamentalmente, por la falta de oferta y la existencia de una demanda sólida y solvente". "Todo indica que este positivo momento del mercado residencial seguirá en 2024 y, especialmente, se confirmará en la vivienda turística, como está pasando en los últimos años tras la pandemia. En zonas como la Costa del Sol, Levante, Baleares o Canarias, incluso en los destinos turísticos del norte como Laredo o Sanxenxo, confluye una triple demanda en muchos casos que está impulsando con mucha fuerza la compra de viviendas: clientes locales, nacionales del interior e internacionales. Se trata de clientes que, en muchos casos, adquieren una segunda residencia o lo que llamamos una vivienda híbrida donde pasan muchos meses al año aprovechando la posibilidad que les da el teletrabajo. El concepto de vivienda turística o segunda residencia está evolucionando hacia una vivienda de larga estancia", concluye.