Los fondos de deuda irrumpen en España ante la ola de 20.000 M en refinanciaciones inmobiliarias

El sector inmobiliario español se enfrenta a años clave en materia de deuda, aunque lo hará con el trabajo mejor hecho que en el pasado. En los próximos tres años, entre 2024 y 2026, el mercado español requerirá 64.800 millones de euros de deuda, según el informe 'The Lending Property Telescope', publicado por la consultora EY. Diferenciando por ejercicios, el próximo año el sector necesitará alrededor de 18.450 millones, mientras que en 2025 y 2026 se prevén 25.500 y 20.800, respectivamente.

"El sector está en un momento en el que la necesidad de deuda es mayor de la que los financiadores están dispuestos a ofrecer. El principal motivo es que los financiadores están adoptando posiciones más defensivas, centrándose en operaciones con colaterales de más calidad y con estructuras más conservadoras en términos de garantías y apalancamiento. Esto está produciendo que a determinados inversores no les salgan los números con las estructuras de deuda a las que pueden acceder. Además, al coste al alza de la deuda, hay que añadir el deseo de los financiadores por reducir exposición y reducir apalancamientos, lo que nos lleva a que a fecha de refinanciación, se requerirá al inversor que aporte más capital para adaptarse a los marcos de financiación los comités de riesgos. Adicionalmente, algunas tipologías de activos han visto reducidos sus valoraciones por el incremento de los tipos de interés, lo que no hace otra cosa que incrementar el problema del apalancamiento", resume Félix Villaverde, director de Inmobiliario del área de Estrategia y Transacciones de EY.

Dentro de estos casi 65.000 millones se incluyen 19.800 millones procedentes de refinanciaciones, que provienen de las importantes operaciones inmobiliarias cerradas por los fondos institucionales entre 2016 y 2020. Una de las posibilidades es que los propietarios de activos no logren cerrar acuerdos y se vean obligados a replantear el futuro de su cartera. "Para aquellos proyectos que requieran de capital adicional para acceder a la refinanciación, y cuyo inversor no tenga la capacidad (o la voluntad) de aportarlo, la única vía será la venta del activo, en un entorno de valoraciones decrecientes, que impactará en el plan de negocio original", apunta Félix Villaverde.

Los fondos de deuda, los nuevos protagonistas

Sin duda, los grandes protagonistas serán los fondos de deuda en los próximos, que se espera que protagonicen el 25% de la financiación prevista, con un volumen acumulado de 11.000 millones. "Un creciente número de fondos de deuda están levantando capital y abriendo oficinas en nuestro país, preparándose para una oportunidad de negocio que les va a permitir acceder a operaciones que hasta hace poco eran monopolizadas por la banca tradicional", señalan desde la 'big four'. En los últimos meses, la imponente subida de los tipos de interés, ha dado margen a los fondos de deuda, que comienzan a ser más competitivos que antaño, con relación a las entidades financieras. Además, según EY, este tipo de vehículos disponen de capacidad para ofrecer más apalancamiento que las fuentes tradicionales y ser más flexibles en la estructuración de la deuda. El coste de sus préstamos ronda los dos dígitos, en el entorno del 9,5%.

"Los fondos de deuda están ganando año a año peso en el mercado de financiación de proyectos inmobiliarios, especialmente en aquellas ocasiones en las que los activos tienen buena calidad, pero hay algún impedimento para la banca tradicional, como riesgo de licencias, reputacional o riesgo comercial más elevado. Sin embargo, gradualmente los fondos de deuda están financiando proyectos mucho más contrastados, a costes muy atractivos, con la ventaja de poder proporcionar apalancamientos algo más elevados y estructuras más flexibles. A pesar de que hay ciertos fondos muy especializados en préstamos a pequeños promotores hay un número creciente de fondos buscando financiaciones de activos terciarios de volúmenes superiores a los 30-50 millones. De hecho, uno de los impedimentos para que haya más financiaciones lideradas por fondos de deuda es que algunas operaciones se antojan demasiado pequeñas", explica el director de Inmobiliario del área de Estrategia y Transacciones de EY.

Los tipos medios cambian dependiendo el tipo de proyecto y los riesgos asociados a estos. La más barata es la deuda senior para activos en renta y desarrollos, que ronda el 9,5%, con ratios de endeudamiento entre el 60% y el 75% en relación con el valor del activo o el coste del proyecto. En el caso de la deuda mezzanine, que es parcialmente convertible en acciones, su coste se dispara hasta el 12,5%, con apalancamientos máximos también más altos, hasta del 80%.

La banca reduce el grifo de capital

Durante 2023, la banca tradicional solo ha dado préstamos de nueva deuda por valor de 1.700 millones de euros. El motivo principal ha sido "la protección del balance", según EY, además de la baja competencia entre entidades, después de que en los últimos años, caracterizados por las múltiples fusiones y adquisiciones, la banca nacional se haya reducido hasta las diez entidades, frente a las más de 50 que existían antes de la crisis. "Se prevé que la banca tradicional adopte una posición más defensiva poniendo el foco en el cumplimiento de un marco regulatorio cada vez más exigente, optando más por el acompañamiento a sus clientes históricos que por apostar por los nuevos inversores que aterricen en nuestro país con un enfoque más oportunista", señala el informe.

Al menos parcialmente, el repliegue de la banca tradicional está siendo contrarrestado por las líneas públicas de crédito y subvenciones, principalmente protagonizas por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y los fondos Next Generation. Estos últimos están enfocados, principalmente, en incentivar la transición hacia una economía más sostenible. La mayor parte está destinada a la construcción o compra de vivienda que se alquila a precios por debajo de mercado o a turismo sostenible, entre otros fines.

Oficinas, retail y vivienda en alquiler, los que más financiación necesitarán

Sobre el mercado actual, en el que cada tipología de activos tiene un atractivo distinto, Félix Villaverde resume: "Cada financiación es analizada en detalle para entender las casuísticas especiales de cada activo, que finalmente van a determinar el apetito de los financiadores. La estructura de deuda requerida y, en concreto, el nivel de apalancamiento va a ser una de las grandes limitaciones a la hora de alinear a todas las partes. En cualquier caso, a nivel general, los activos residenciales y hoteleros son los mejores posicionados en cuanto al apetito de los financiadores, seguidos de la logística, siempre y cuando no exista riesgo de demanda. Las oficinas están sufriendo considerablemente y muchos financiadores las tienen temporalmente vetadas. El retail es otra tipología de activo que ha sido infraponderado en las carteras de muchos financiadores durante los últimos años, si bien, poco a poco, parece que hay un creciente apetito por proyectos consolidados debido a su fuerte capacidad de generación de caja y, por tanto, de repago de la deuda".

El mercado de oficinas será uno de los que más deuda necesitará en los próximos tres años, aproximadamente el 16% de todo el mercado: 10.200 millones de euros, la mayoría procedente de refinanciaciones. En concreto, se espera el cierre de alrededor de 390 transacciones, el 38% de menos de 10 millones de euros. Las operaciones se repartirán en un 66% en Madrid y el 32% en Barcelona. La situación de este tipo de activos, especialmente influenciado por el auge del teletrabajo en algunos países y ciudades, está también disipando el interés por financiar en Europa. "Está el apetito muy polarizado. Apenas hay deuda disponible para activos en localizaciones secundarias", señala el informe de EY.

En el caso de los activos comerciales, englobados dentro del concepto anglosajón retail, son otra de las tipologías que más deuda requerirán en los próximos años, un total de 9.600 millones. Aquí el apetito de los acreedores se concentra en los parques de medianas y las carteras de supermercados, mientras que los tradicionales centros comerciales siguen estigmatizados, pesar de que su valor ya se ha ajustado al entorno de tipos actual.

La logística, el activo favorito de los inversores en la pandemia, necesitará, en los próximos tres años, 6.800 millones de euros, la mayoría concentrados entre 2024 y 2025. Según el informe de la 'big four', el apetito de los financiadores está en los activos con contratos de alquiler a largo plazo con inquilinos solventes, mientras que el acceso al crédito para promotores que desarrollan a riesgo está restringido. "La financiación alternativa tomará la delantera en los desarrollos especulativos", señalan.

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El mercado hotelero, el que mejor desempeño ha tenido durante en 2023, fruto de las grandes operaciones protagonizadas por los grandes fondos institucionales, requiere de 7.500 millones en los próximos tres años, la mayor parte para refinanciaciones. A pesar de la buena tendencia en el turismo, los fondos con perfil oportunista y de valor añadido, los que persiguen las rentabilidades más altas del mercado, son los que más apetito tienen.

Otro de los sectores con mayor recorrido para los próximos años es el residencial en alquiler, especialmente aquel que cuenta con precios asequibles o por debajo de mercado, que además cuenta con el respaldo de los grandes financiadores, en el caso de España, por la alta demanda y la poca oferta existentes. En los próximos años, necesitará 8.200 millones de deuda, más de la mitad de esta cuantía en 2026.