Solo un distrito de Madrid tiene alquileres por debajo de 1.000 € (y los precios han subido hasta un 44% en 3 años)

El precio del alquiler en la mayoría de barrios del sur de Madrid, históricamente los más asequibles de toda la ciudad, ha subido por encima de doble dígito en los últimos años, hasta el punto en el que solo un distrito de los 21 que conforman la capital y de los nueve que forman todo el cinturón sur tiene un precio medio de alquiler inferior a mil euros, según los datos recopilados por este medio en la plataforma de datos inmobiliarios Fragua by Atlas Real Estate Analytics.

El distrito que conserva precios medios de alquiler por debajo de los mil euros es Villa de Vallecas, donde se sitúan en 926 euros. Además, es el lugar donde menos han subido los precios durante los últimos tres años, solamente un 13,6%. A pesar de los precios medios, la oferta es limitada: actualmente, en el portal inmobiliario Idealista solamente hay 47 pisos en esta zona por menos de 1.000 euros. Justo al contrario, en su distrito limítrofe, Puente de Vallecas, los precios se han disparado un 44,3% desde septiembre de 2020, hasta alcanzar los 1.038 euros de media al mes. El número de viviendas por menos de mil euros disponibles en este momento se sitúa en 80 unidades.

En el resto de distritos del sur también se han registrado importantes subidas: en Vicálvaro y Villaverde, los precios han subido un 38% en el mismo periodo, hasta los 1.187 y 1.038 euros, respectivamente; mientras en Moratalaz el alquiler se ha encarecido un 29%, hasta los 1.156 euros. Los incrementos inferiores, aunque sustanciales, se han registrado en Latina, del 28%, San Blas Canillejas, del 27%, Carabanchel, del 27%, y Usera, del 25%.

Los precios seguirán subiendo

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate, cree que el sur de Madrid, y en general las zonas periféricas, tienen aún margen de crecimiento en precios: "Dado el contexto actual de dificultad de financiación para compra de viviendas y elevada demanda de vivienda en alquiler, todo apunta a que la vivienda económica, y también la más rentable, mantendrá o, quizás, aumentará su demanda y, por tanto, sus precios. Estas zonas han tenido un crecimiento constante y sólido de precios en los últimos años. Esta tendencia seguirá al alza, salvo que el contexto global inmobiliario sea tan negativo que también arrastre a estas zonas. Esto es un escenario muy poco probable, por lo que esperamos seguir viendo subidas suaves de precio en los próximos meses y años".

En un contexto adverso para el sector inmobiliario, el directivo de la consultora especializada en datos considera los barrios más céntricos sufrirían más caídas que los barrios del sur, los cuales "tendrán un comportamiento más suave y con más “inercia” y por tanto esperamos que en un contexto global “desapacible” se comporten mejor. Además, por sus bajos precios siguen siendo barrios interesantes para inversores que los ponen en alquiler porque el retorno es superior que en otros donde el precio de venta es superior, pero el de alquiler proporcionalmente no.

Ratios de esfuerzo altos en el sur de Madrid

El esfuerzo que tienen que hacer los hogares en los barrios del sur de la capital son superiores al 35% recomendado por los reguladores del mercado. Esto quiere decir que, en un escenario teórico, una familia no debería destinar más de un tercio de sus ingresos en pagar los gastos asociados a la vivienda, el arrendamiento o la cuota hipotecaria y sus gastos. El distrito donde esta ratio de esfuerzo es más alta son en Usera y Puente de Vallecas, donde el alquiler medio supone el 47% de la renta media de la zona.

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Con esfuerzos medios en los distritos del sur de la capital por encima del 40% están también San Blas Canillejas (41%), Vicálvaro (40%) y Carabanchel (40%). Por encima del 35% están también Villaverde y Moratalaz, ambos en 66%; mientras en ratios saludables están Latina (32%) y Ciudad Lineal (33%), según Fragua by Atlas Real Estate.

En el medio y largo plazo, en zonas como los Desarrollos del Sureste, entre Vicálvaro y Villa de Vallecas, se van a poner en marcha más de 100.000 viviendas, que servirán para ampliar la oferta actual. "Los desarrollos urbanísticos están divididos en fases y nuestros cálculos indican que van a estar proveyendo a Madrid de nuevos pisos hasta 2045-2050, por lo que será una entrada muy dosificada en el mercado. A Madrid llegan 70.000 personas nuevas cada año, por lo que es vivienda que hace falta. Nuestra sensación es que ayudará a mantener los precios de una obra nueva “asequible” pero no impactará en gran medida en el precio general de la obra nueva en otras zonas, aunque sí en las medias, porque estas zonas tendrán un peso tremendo en la media del municipio. Sin embargo, no creemos que genere un efecto de sobreoferta", concluye Alejandro Bermúdez.