La paradoja de las grandes inmobiliarias: siguen ganando dinero mientras declaran pérdidas millonarias

En el sector inmobiliario se da la paradoja de que es posible tener una empresa que gana dinero y lo reparte entre sus accionistas vía dividendo, aunque en sus resultados empresariales sean pérdidas millonarias. Esto es lo que está ha ocurrido durante el primer semestre de 2023: las empresas mantienen o aumentan sus ingresos, pero el ajuste del valor de los activos inmobiliarios lastra la cuenta de resultados hasta pérdidas de varios centenares de millones de euros.

Esto es lo que le ha ocurrido a las dos grandes inmobiliarias del Ibex-35, Colonial y Merlin Properties. La primera, especializada en el arrendamiento de edificios de oficinas en París, Madrid y Barcelona, ha aumentado sus ingresos un 8% e, incluso, su beneficio recurrente un 13%, pero ha ajustado el valor de su cartera un 3%. Esto equivale a una devaluación de 525 millones, que se ha traducido en unas pérdidas en el periodo de 347 millones.

En el caso de Merlin, ha aumentado su facturación un 7,4%, pero la tasación de sus activos ha caído un 2%, lo que ha culminado en unas pérdidas en los primeros seis meses de 47,5 millones. En su caso, las caídas de valor de los inmuebles se han concentrado en sus edificios oficinas y centros comerciales, donde caen un 2,5% y un 2,9%, respectivamente.

¿Por qué cae el valor de los activos?

El cambio de política monetaria emprendido por el Banco Central Europeo, con importantes subidas de tipos de interés, está correlacionado con el rendimiento de los bonos soberanos de cada país, que en el mercado se considera la rentabilidad libre de riesgo. Esto quiere decir que cualquier inversión, dependiendo su riesgo, deberá otorgar un retorno por encima del cupón de estas emisiones públicas de deuda.

Cuando los bonos rentaban en el entorno del 0%, cualquier activo inmobiliario era una buena inversión porque garantizaba una rentabilidad del 3% o 4%, incluso más. Sin embargo, con el bono español a 10 años en el 3,5%, los inversores exigen mayor retorno al inmobiliario. La única forma de obtener mayor rentabilidad es pagando menos en la inversión (o elevando los alquileres), es decir, con caídas de precios. Este camino al alza de las yields (rentabilidades) es el proceso que están viviendo hoy las principales compañías inmobiliarias, algo que no ha acabado y se prolongará, como mínimo, durante lo que queda de año. El equipo directivo de Colonial reconoció, durante una reunión con medios de comunicación, que la rebaja del 3% que han sufrido durante los primeros seis meses del año se podría volver a replicar durante la segunda mitad del ejercicio.

La bolsa ya descuenta este escenario y por esta razón las principales socimis y promotoras del país cotizan con importantes descuentos con respecto al valor de sus activos, por encima del 40% o 50%. Sin embargo, los analistas no esperan que haya caídas en los inmuebles de tal calibre. El valor de los activos de Merlin (restando deuda) es de 15,36 euros por acción y cotiza en 8,4 euros, mientras el de Colonial es de 11,12 euros y su valor en bolsa es de 5,8 euros. El propio Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, aseguró en la última Junta de Accionistas de su compañía que, en ocasiones, "el mercado a veces sobrerreacciona y estamos en uno de los ciclos históricos donde esto ocurre", haciendo un llamamiento a sus accionistas de que "es importante mantener la calma porque la compañía a nivel operativo está en una situación óptima".

La operativa de las empresas se mantiene intacta

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En el día a día, en la operativa del negocio, los números son buenos y ambas empresas están siendo capaces de trasladar la inflación a sus inquilinos, que es la única forma de frenar que los activos se devalúen, además de invertir en su mantenimiento o rehabilitación, aunque va intrínseco. Los contratos de alquiler de estas compañías inmobiliarias está indexado al IPC y, con el periodo inflacionista que vive la economía desde finales de 2021, las rentas suben de la mano.

Según los resultados semestrales, Colonial ha subido sus rentas un 8% en sus activos y Merlin Properties en un 7,7%. La ocupación de los edificios tampoco se ha resentido, sino que han crecido, y se sitúa en el 97% y 95%, respectivamente. Los números de estas empresas están directamente relacionados con la marcha de la economía y, mientras las cifras de empleo sigan siendo positivas, sus ocupaciones se mantendrán altas.