Los fondos inmobiliarios franceses toman el mercado español por su mayor rentabilidad

Los fondos abiertos de inversión inmobiliaria no son nuevos en España. Funcionaron durante años, con Banif Santander Inmobiliario y BBVA Propiedad como estandartes del mayor ciclo alcista de la historia del sector. La burbuja los arroyó, con más o menos suerte para sus partícipes, pero no exentos de polémicas, pérdidas de capital y numerosos juicios.

Más de una década después, los franceses han irrumpido en el mercado patrio con un modelo similar. Las SCPI, Société Civile de Placement Immobilier (Sociedad de Inversión Inmobiliaria), han proliferado en los últimos años y ya hay más de 200 en territorio galo, con un patrimonio que supera los 60.000 millones de euros. AEW, Corum, Iroko Zen, Perial, BNP Paribas, Advenis, Sofidy, Primonial o Amundi son las gestoras con más vehículos activos.

"En realidad existen desde los años sesenta del siglo pasado, pero ahora ha empezado todo el mundo a hablar de ellas porque, en los dos últimos años, muchas de estas empresas francesas han decidido invertir en España para obtener mayores retornos de los que tienen en Francia", explica Gustavo Rodríguez, director de logística de RPE Capital Markets. "En un contexto de inflacion alta es lógico que los pequeños ahorradores quieran protegerse y lo hacen en activos inmobiliario en rentabilidad. Han tenido mucha entrada de capital de forma exitosa: han invertido en Francia, han visto que era interesante hacerlo en España y están empezando en Portugal", añade Carlos Ruiz-Garma, director de Inversión Regional en EMEA de Savills.

Los franceses están ganando mucho peso en España, tanto que ya representan el 35% de toda la inversión en lo que va de 2023, según datos de Savills Research: "La inversión de origen francés asciende a casi 1.800 millones de euros en los últimos 18 meses, de los cuales, el 68% corresponde a fondos y socimis. En cuanto a volumen absoluto, en 2022, la cifra se situó un 34% por encima de la media de los últimos diez años con casi 1.342 millones de euros".

¿Qué son las SCPI?

Sergio Fernandes, director de Capital Markets de JLL explica qué es una SCPI: "Son un fondo abierto, que capta dinero de forma periódica. Invierten en inmuebles alquilados a largo plazo, que generan ingresos estables y sin mucho riesgo. Buscan ubicaciones con retornos altos, principalmente en ciudades secundarias: pueden comprar una fabrica en Teruel, un supermercado en Avilés, una nave alquilada a Amazon en A Coruña o una guardería".

Estos vehículos buscan comprar activos ya alquilados que permitan pagar desde el primer día un dividendo periódico a sus accionistas. "Piden un retorno más grande a su capital, entre el 6,5% y el 8%. Para conseguir esas rentabilidades tienen que comprar en ciudades secundarias, con menos competencia", añade el directivo de JLL.

"Su principal modelo es lo que se conoce como sale & leaseback, donde el vendedor, una empresa solvente, se queda como inquilino", añade Jesús Sánchez-Quiñones, socio de la boutique inmobiliaria Kiri Asset Management. En esta línea, Gustavo Rodríguez señala que "comprando por encima del 6,50%, con contratos a 10 o 15 años de duración, al término del alquiler los inversores habrán recuperado la totalidad de su inversión y, en el peor de los casos, aún queda el valor residual del activo y del suelo".

¿Qué tipo de inmuebles adquieren? La respuesta es clara: aquellos que den su rentabilidad exigida. "Menos en viviendas en alquiler, que lo suelen descartar porque no alcanzan sus retornos, invierten en casi todo", señala Sánchez-Quiñones. "La gran parte de las SCPI no tienen equipos locales y no pueden tener activos que necesiten una gestión. Les encantan los activos comerciales, la logística o las oficinas, aunque cada vez están más especializadas y hay algunas que solo hacen un activo en específico, como inmuebles destinados a la actividad sociosanitaria. Por otro lado, en los parques o centros comerciales les gusta que haya inquilinos franceses, como Carrefour o Leroy Merlin", añade Sergio Fernandes.

También acostumbran a diversificar en ubicaciones, inquilinos y tickets de inversión. "Hacen operacones de 2, 8, 15, 35 o 50 millones. Buscan diverisificación geografica, pero también de tamaño de inversión. Si una no va como esperaban, tienen el resto de la cartera que les permiten pagar los dividendos o los reembolsos", apunta el consultor de Savills. 

Su última característica es que son de los pocos jugadores del sector que, en su mayoría, no utilizan la deuda en sus inversiones. "Invirten con fondos propios, no se financian, son muy ágiles para comprar y es fácil interactuar con ellos", explica Carlos Ruiz-Garma. "En este mercado no necesitar deuda es una ventaja y les asegura ser los más rápidos", añade el directivo de JLL.

¿Qué han comprado las SCPI?

Durante 2023 han protagonizado numerosas operaciones: el 35% de todo lo invertido en Comercial Real Estate (oficinas, logística y retail) lo ha protagonizado capital de origen francés. Durante este año, Corum AM compró a Goodman por 22 millones una nave logística en Tarragona por 22 millones o Iroko Zen a Aliseda el Parque Comercial El Osito por 26,5 millones.

La mayor parte de las operaciones se han concentrado en naves logísticas, en activos en Valencia, León, Tarragona, Barcelona o Zaragoza. También oficinas en Madrid, Barcelona o Valladolid; incluso un lote de ocho gasolineras de la compañía Bdmed, repartidas por todo el país. A pesar de que no suele ser su tipo de activo predilecto, también se ha transaccionado un edificio de viviendas en la capital y otro de apartamentos turísticos en Málaga.

¿Una inversión con riesgos?

Como toda inversión, estas SCPI tienen sus riesgos. "Mientras la tendencia es positiva, los que invierten buscan un dividendo anual. Las SCPI no estan pensadas para vender: si alguien quiere salir, buscan lavantar capital. El problema puede venir si la situación se tuerce porque ya nadie quiere invertir y hay que vender activos para hacer frente a los reembolsos. Sin embargo, su regulación contempla ventanas de salida solo una o dos veces al año, además de que están limitadas a un máximo, que son advertidas a la hora de contratar", comenta  Sergio Fernandes. 

Estos vehículos compran activos en alquiler por lo que otro de los riesgos es que un inquilino rescinda su contrato. Esta es la razón por la que compran muchos activos para así intentar mitigar los problemas que puedan surgir.

Algunos de estos activos tienen un riesgo de liquidez, es decir, de dificultad para venderse a un tercero. Muchos están en ubicaciones secundarias, fuera del foco inversor de los grandes fondos, o bien, su valor es tan bajo que no entran en los parámetros de inversión de estos. "Compran por encima del 6,50% y con contratos a 10 o 15 años de duración; que, al término del alquiler, les permite recuperar el 100% de su inversión y, en el peor de los casos, aún queda el valor residual del activo y del suelo", puntualiza el director de logística de RPE Capital Markets.

¿Un modelo exportable a España?

El modelo de las SCPI en España no está implantado, al menos tal y como se desarrolla en Francia. Sí existen vehículos con algunas similitudes. Por ejemplo, Bankinter ha sido uno de los que más fondos ha creado: Montepino, especializado en logística; Atom, centrado en hotelero; Ores, en locales y centros comerciales; o Liv Students, en residencias de estudiantes.

"Bankinter es un caso de éxito impresionante: supo entender este mercado y, aunque no de una manera abierta y solo para sus clientes, lanzó muchos vehículos especializado en un sector, donde el banco comprometía capital y atraía a sus clientes de la mano de un gestor profesional", apunta el director de Inversión Regional en EMEA de Savills.

En el pasado, Banofi y los demás fondos tuvieron mucho éxito, pero su quiebra tras la crisis subprime ha impedido que proliferen. "En España hubo fondos abiertos, pero ganaron muy mala fama. Si vuelven a proliferar, habrá que aprender de los errores y crear una regulación para que no vuelva a pasar", recuerda Sergio Fernandes. En la misma línea, Carlos Ruiz-Gamas señala que, lo ocurrido en la primera década del siglo XXI, "es una losa que no ha terminado de cicatrizar, que impide que proliferen este tipo de vehiculos".

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Lo más cercano en España a las SCPI son las Socimis, sociedades obligatoriamente cotizadas de inversión inmobiliaria. Esta figura se beneficia de no tributar impuesto de sociedades, aunque está obligada a repartir la mayor parte de su beneficio en dividendos. En su concepción inicial, pretendían acercar al minorista a la inversión en 'ladrillo' y, después de diez años, lo han conseguido, al menos parcialmente: en el Ibex-35 están Merlin Properties o Colonial. Sin embargo, grandes patrimonios y fondos de inversión han utilizado está fórmula fiscal para sacar a cotizar compañías cuyas acciones ni se compran, ni se venden, porque están en menos de un solo accionista.

El crowdfunding inmobiliario es otra de las fórmulas de reciente creación que está acercando, como las SCPI, la inversión a los particulares. Sus limitaciones son muy grandes, ya que solo permite invertir un máximo de 5 millones de euros en un solo proyecto, sin capacidad de diverisificar. Esta es la principal diferencia con el modelo francés, donde una de las claves radica en la diverificación por tipo de activos, inquilinos y ubicaciones. Además, hasta el momento, los crowdfundings, como Urbanitae, Wicity o Fellow Funders, han estado enfocados más en la promoción de viviendas que en comprar activos para alquilar y cobrar rentas.