Gustavo Rodríguez (RPE CM): “La deuda barata facilitó el incremento de los precios en logística”

Gustavo Rodríguez es uno de los consultores del inmobiliario español que mejor conoce el segmento de las naves y plataformas logísticas. Durante 18 años fue el máximo directivo de este departamento en la firma de consultoría internacional JLL, hasta mayo de 2022, que inició una nueva aventura profesional en la consultora RPE Capital Markets, especializada en el asesoramiento a inversores y que presta servicio en España y Portugal.

El director de logística de RPE CM atiende a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA para comentar la situación actual del mercado inmologístico: la incidencia de la rápida subida de tipos, el freno en la inversión y si hubo o no una pequeña burbuja en el sector tras el estallido de la pandemia.

PREGUNTA. La logística ha sido uno de los más activos en los últimos años. ¿Cómo ve el sector?

RESPUESTA. El mercado sigue fuerte a nivel de ocupación y de rentas. Los alquileres están estables, o creciendo en determinadas ubicaciones. En los últimos meses, se ha transformado el sector porque los inversores más activos han cambiado. Los fondos core (perfil de riesgo más bajo) están parados, a la espera de conocer dónde va a acabar este ciclo de subida de yields (rentabilidades) y de tipos de interés. Por el contrario, tenemos otros perfiles nuevos, como las SCPI, que son las socimis francesas, que están muy activas, que están buscando comprar por encima de los costes de financiación, un mínimo del 6,25% o 6,5% de rentabilidad, para protegerse.

P. Un reciente informe colocaba la rentabilidad exigida para los mejores activos en el 4,75%, que contrasta con las exigencias de las SCPI.

R. Es complicado ver dónde está la yield prime en este momento, porque no hay transacciones que se puedan comparar. Las operaciones de los franceses son a este tipo de rentabilidades porque es el producto que buscan. Para conocer exactamente la yield prime hay que conocer lo que está dispuesto a pagar un fondo core, que es el más conservador y el que menos retorno pide en este momento. Eso es complicado de decir, al menos por ahora. En mi opinión es muy difícil que nadie compre por debajo del 5%. En Madrid la situaría en el 5%, y subiendo al 5,25%, y en Barcelona podría bajar del 5% porque no hay oportunidades de inversión.

P. ¿Qué están haciendo los fondos core si no están comprando?

R. Los inversores core están en stand by, a la espera. Están analizando, viendo el mercado y muchos de ellos cambiando sus estrategias a hacia value-add (perfil más arriesgado). Hemos estado con inversores que nos han sorprendido porque eran institucionales que solo compraban un activo alquilado a 20 años y, ahora, están buscando promoción o proyectos con algo más de riesgo para obtener más retornos y poder mover el dinero.

P. ¿Estos fondos podrían volver a protagonizar operaciones antes de final de año? Por ejemplo, ya se ha cerrado una operación importante entre Scanell Properties y LaSalle IM.

R. La operación de Scanell Properties de una nave en Santa Perpetua, que compra LaSalle IM, es una transacción que se inició en verano del año pasado y una de las pocas oportunidades de comprar un activo nuevo en la primera corona de Barcelona.

P. ¿Qué recorrido podría haber en la subida de las rentabilidades?

R. No me gusta jugar a tener la bolsa de cristal, pero podría haber una subida de alrededor de 50 puntos básicos de aquí a final de año.

P. Una de las cosas que más están afectando a las cifras de inversión es la ausencia de grandes operaciones de carteras con varios activos.

R. Durante los últimos ocho o nueve años se han vendido muchas carteras y ahora no hay ninguna con buenos activos y ubicaciones. Los propietarios que pensaba vender este año se han parado porque saben que, si ponen una cartera en el mercado, puede que nadie oferte. Hay un decalaje entre las valoraciones, las expectativas de los propietarios y el precio que quieren conseguir los inversores. Hasta hace poco había fondos alemanes estaban activos, pero ahora mismo están viendo que pueden encontrar retornos más atractivos en Alemania que aquí.

P. Y, durante el primer trimestre, ¿qué ha ocurrido?

R. Tenemos un volumen de inversión de 468 millones, pero un mercado muy atomizado. Ha habido 19 transacciones, con una media de 23 millones de euros, teniendo en cuenta que una solo han sido 110 millones. Ha habido transacciones, muchas entre 2 y 6 millones. Antes, los institucionales no las miraban nunca si eran de menos de 20, incluso los alemanes menos de 50 millones.

P. ¿Qué estrategia están siguiendo las compañías francesas de las que hablaba antes?

R. Están comprando volúmenes pequeños, pero muy activamente, y en ciudades secundarias para conseguir retornos altos. Por ejemplo, nosotros estamos vendiendo ahora un activo en Murcia y decidimos hacer un proceso porque sabíamos que a las rentabilidades que estamos ofreciendo, al 6%-6,5%, los inversores entran, hay ofertas y mucho interés. Estamos hablando de inversores franceses, europeos y privados. Esto está haciendo que se revalorizan las ubicaciones secundarias en España. Lugares como Murcia, Alicante o Pamplona no estaban en el mapa de logística hace tres o cuatro años. Cualquier ubicación, si da los retornos y la empresa que alquila tiene una buena fortaleza financiera, es interesante para estos fondos. En Madrid y Barcelona no van a conseguir los retornos que quieren. Sin embargo, pueden tener una nave nueva en alquiler en una ubicación secundaria a esas rentabilidades y son proyectos en los que el inquilino no es malo.

P. Volviendo al furor logístico de 2020 y 2021 ¿cuál fue el pico de mercado?

R. A nivel de rentabilidades se ha registrado un incremento bastante fuerte. La rentabilidad prime en el 2020, en el pico de mercado, fue el 3,75%. Lo que pasa es que cuando había una transacción en la que estaba Amazon como inquilino bajaba, incluso hubo naves alquiladas a esta compañía que se vendieron más cerca del 3,15% o 3,20%. Ahora sería lo contrario, porque, que Amazon sea el inquilino no baja la rentabilidad, de hecho algunos inversores lo consideran más riesgo. Del 3,75% hemos llegado al 5%, que son 125 puntos básicos y yo diría que podemos irnos fácilmente al 5,25% o 5,5% y, ojalá, pueda estar por ahí el techo.

P. ¿Hubo una burbuja o un furor desmedido en 2020 y 2021?

P. Con el dinero a cero, sí que hubo una rotación de carteras y muchos inversores empezaron a mirar logística. Hay que reseñar que existía un premium por volumen. Los ocho nueve años que yo estuve vendiendo carteras logísticas, si la cartera vañía más de 200 millones, tenía un sobrecoste, que era entre el 5% y el 10% de la valoración de los activos. Contestando a lo que plantea, sí se puede entender que había una sobrevaloración, aunque era un mercado difícil para la gente que no estaba presente. En 2020, la deuda barata facilitó el incremento de los precios. Hoy en día, un volumen alto no es un atractivo, de hecho las transacciones que se están haciendo son de activos individuales.

P. Hay muchos metros cuadrados en naves que están vacíos. ¿Qué pasará con ellos?

R. La tendencia clara de la disponibilidad es que va a bajar porque, lamentablemente, muchos proyectos de promoción no van a realizarse porque no salen los números. Tenemos dos variables para ver el retorno de un proyecto, el coste del suelo y el coste de la construcción. La construcción sí parece que ha bajado un poco, mientras el suelo tiene un precio muy rígido y tarda mucho en bajar o no lo hace nunca, como en Barcelona. Hay proyectos que no están saliendo porque los retornos que le piden los inversores a la promoción ha subido muchísimo. Mientras que hace un año y medio se promovía una yield on cost (rentabilidad sobre el ciste de la inversión) del 5% o 5,25%, ahora los inversores piden un mínimo del 6,30% o 6,50%.

P. Entonces tendrá que bajar el suelo.

R. La única opción es que suban las rentas y ya lo estamos viendo en la logística en frío. Los nuevos proyectos están pagando unas rentas de 9 y 10 euros por metro cuadrado. Si la demanda sigue tan fuerte, la tendencia clara es que se va a producir una bajada de la tasa de desocupación. Los grandes operadores, como Prologis o GLP, pueden ir a riesgo, pero los demás son mucho más cautos y solo van a ir si tienen un inquilino. La promoción a riesgo en las zonas secundarias va tendiendo a cero. Madrid, durante los últimos cinco o siete años, ha sufrido una sobreoferta tremenda en la primera corona, en San Fernando y Gavilanes (Getafe). Se concentraron alrededor de un millón de metros cuadrados en Madrid, pero todo esto se ha ido absorbiendo. En su momento las rentas se movían poco o incluso bajaba. Hubo un momento que alquilar en Madrid costaba 4 euros por metro cuadrado al mes y, en Barcelona, 8 euros, el doble, porque cuando había una disponibilidad de medio millón de metros cuadrados en la capital, mientras en la Ciudad Condal era de 40.000.

P. Illescas ha sido un foco de enorme desarrollo de naves ¿Cómo explica lo que ha ocurrido?

R. Es un fenómeno increíble, donde hay un buen diseño del parque y unos fundamentales muy buenos, que es su ubicación, a tan solo 37 kilómetros de Madrid. Es el sitio donde quiere estar todo mundo: compró Axa, Aquila, Newdock, GLP o Merlin Properties. Con todo esto, las rentas han subido. Antes estaban en 3,3 euros por metro cuadrado al mes, en los primeros alquileres, y ahora están pidiendo 4 ya. Es una subida del 25% en rentas en esa corona.

P. ¿Cómo se puede beneficiar un fondo de comprar logística?

R. Los inversores que están comprando, o los que se animarán en un momento dado, pueden obtener una rentabilidad en la que casi no le cubren los costes de financiación. Sin embargo, sí se ofrece la posibilidad de que suban los ingresos vía rentas, que no les ofrecían a un instrumento financiero, como puede ser renta fija. El inmobiliario tiene ese componente más atractivo que en este caso viene por una estabilización y alza de las rentas, que sube los retornos, además del apoyo que supone el boom del comercio electrónico. A pesar de que Amazon ya no solicita metros, sigue habiendo demanda y operaciones.

P. ¿Fue una buena operación la compra de Bankinter de la cartera de naves de Montepino?

R. Bankinter fue muy inteligente porque había cuatro inversores finalistas. Los proyectos que vendía Montepino, que aún estaban pendientes de construir, se estaban pagando precios altos. Ellos decidieron comprar y crear una socimi para tener beneficios fiscales y se lo llevaron por la estructura que montaron para la compra.

P. ¿Cómo han afectado los costes de construcción a su sector?

R. Ha habido momentos, con la crisis de hierro, que no se podía cerrar un presupuesto, o se daban 48 horas de validez. Las grandes que podían garantizarse el suministro de las materias primas podían ser más competitivas, pero normalmente se metían en minoristas que incluían cláusulas de variación del precio de construcción. El promotor iba a pagar un precio más caro según fueran los materiales. También lo he visto con inquilinos, que han firmado que, si el coste de construcción varía más de un 10% durante la construcción de su nave, le subían la renta.

P. ¿El contexto macroeconómico ha cambiado la posición de la banca a la hora de financiar operaciones?

R. La financiación se ha encarecido mucho, especialmente en la banca española. Los bancos se protegen y hay proyectos significativos que no se pueden financiar y está intentando ir con fondos de deuda.

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P. ¿Son competitivos estos fondos?

R. He tenido conversaciones con dos de ellos para estudiar operaciones, pero no estoy en ninguna. Ellos sí que dicen que quizás no sean competitivos a nivel de intereses, pero que tienen otras ventajas.