SECTOR INMOBILIARIO

La inversión inmobiliaria en logística mantiene su crecimiento impulsada por el ecommerce y ante la expectativa de una recesión

  • La inversión hasta septiembre ronda los 1.600 millones, un 9% más que en el mismo periodo de 2021

  • La inmologística se enfrenta a un periodo de reajuste de las rentabilidades, pero con apetito inversor por parte de fondos internacionales

Una nave de logística.

Una nave de logística. / Joaquín Zamora

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La logística fue el segmento de moda en el inmobiliario durante 2020 y 2021, después de que la pandemia permitiese que este sector dejase de ser el ‘patito feo’ del inmobiliario. ¿Por qué? Principalmente, por el auge del ecommerce y todo lo que ello conlleva en almacenamiento y transporte. “El sector inmologístico ha crecido en los últimos años a doble dígito, incluyendo los desarrollos llave en mano, la compra de suelo y la promoción delegada. El año pasado la logística marcó récord a nivel mundial, con una inversión acumulada de 300.000 millones de euros”, explica David Martínez, CEO y Fundador de ProEquity.

Este año, la consultora especializada prevé cerrar 2022 con niveles de absorción muy similares a los del año pasado. “En la zona centro, terminaremos con 1,1 millón de metros cuadrados contratados; mientras en Cataluña disminuirá porque no hay stock y hay un problema de disponibilidad”, predice David Martínez, en una entrevista para EL PERIÓDICO DE ESPAÑA. A nivel de inversión, 2021 se cerró con 2.200 millones de euros y en los primeros tres trimestres de este 2022 es de 1.600 millones, que suponen un aumento del 9% con respecto a 2021.

Durante los últimos dos años, muchos fondos de inversión pusieron el ojo en la logística. El apetito inversor creciente provocó una caída en la rentabilidad exigida para adquirir este tipo de activos. Es decir, los inversores estaban dispuestos a pagar más a sabiendas de que el retorno a recibir iba a ser menor. “La yield prime (rentabilidad para los activos de mayor calidad) se sitúa entre el 4% y el 4,5%, aunque se ha ajustado ligeramente desde el máximo registrado en el 3,5%. La subida de los tipos de interés está afectando, aunque sigue habiendo interés inversor por parte de fondos internacionales. Los fondos core (más conservadores) siguen siendo competidores en todos los procesos”, añade el consejero delegado de ProEquity.

Este último fenómeno trasciende la logística e influye al sector inmobiliario en general. Si el alquiler de un inmueble ofrece un retorno del 3%, mientras el bono estadounidense a 10 años da un cupón del 3,85%, el interés por este tipo de inversiones inmobiliarias desciende porque conlleva mayor riesgo que la renta fija. El directivo de la consultora revela: “El aumento de los tipos de interés y el aumento de los costes de financiación pueden causar que algunos procesos de venta queden en stand-by”. En este mercado permanecen muy activos compañías españolas como Merlin Properties o Montepino y extranjeras como Newdock; junto con promotores especialistas como GLP, Goodman o Prologis.

Crisis de suministros y entrada en recesión

Uno de los fenómenos que más ha perjudicado a la construcción de nuevas naves logísticas en los últimos meses ha sido el aumento del coste de los materiales y el corte en la cadena de suministro. Tal y como adelantó este periódico, inversores de gran relevancia internacional como Patrizia han tenido que rehacer sus operaciones inmobiliarias en España. La gestora había acordado pagar, en abril de 2021, 56,09 millones de euros a Pavasal por dos naves de 92.000 metros cuadrados, pero finalmente ha elevado esa cuantía hasta los 61,24 millones, un aumento del 9,18% en solo un año.

“Todo empezó con el desabastecimiento, que acabó en un aumento de costes. El mercado lo ha paliado con un aumento de rentas en el entorno del 8%, mientras los precios de los materiales han crecido cerca de un 20%. Hay proyectos que estaban conceptualizados con rentabilidades ajustadas y esto va a causar que se frenen a la espera de que bajen sus costes de ejecución”, relata el fundador de la consultora logística.

Según David Martínez, la hipotética entrada de la economía española en recesión no debería ser un freno al crecimiento del sector logístico: “Si se para el consumo no somos ajenos a ello y habrá desarrollos que se frenarán. Sin embargo, seguimos con la transición del comercio offline al comercio online, con más cierre de tiendas físicas. La pandemia y la Guerra entre Ucrania y Rusia han causado que grandes compañías aumenten sus niveles de stock y esto implica una mayor necesidad de espacio para almacenaje”. Además, añade que todas las grandes corporaciones están redimensionando sus espacios logísticos y multiplicándolos para dar un buen servicio. En sus previsiones, ProEquity apunta que la penetración del ecommerce tiene que pasar del 15% al 25% del total de las compras.

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Los fundamentales del negocio logístico son positivos y su implantación en la sociedad cada vez mayor. Según apunta la consultora logística, hace 10 años solo recibían pedidos a diario las farmacias y los bares, mientras ahora el 80% de los hogares recibe un paquete cada día. Esto supone un reto para la concepción y la movilidad dentro de las ciudades. También lo implica la logística inversa, la que se encarga de las devoluciones de pedidos. “El 25% de los pedidos de moda llevan dos tallas del mismo pedido. Esto tiene un coste de transporte y tratamiento de las prendas que pasará por cobrarlas”, concluye el consejero delegado de la consultora.

¿Cuánto cuesta alquilar una nave logística?

Según ProEquity, las rentas en la primera corona de Madrid, es decir, la zona más próxima al centro de la ciudad va desde los 5,5 a los 6,5 euros por metro cuadrado al mes. En Barcelona, esta cifra asciende hasta los 6,25-7 euros por metro cuadrado. Para terceras coronas, la capital ofrece alquileres por 3,75-4 euros, mientras la Ciudad Condal de 3,85-4,5 euros al mes, siempre tratándose de producto triple AAA, aquellos complejos de la mejor calidad. “Vemos un aumento de la demanda en naves destinadas al transporte”, explica David Martínez. Generalmente, las naves que utilizan las empresas de comercio online se ubican en terceras coronas y son las compañías de transporte las que alquilan en primera corona para agilizar el reparto de las mercancías.