En España hay 3 millones de metros cuadrados de naves logísticas vacías

El segmento inmobiliario de las naves logísticas experimentó un gran crecimiento durante 2020 y 2021. Con el estallido de la pandemia y el auge del comercio electrónico, el apetito por este tipo de inmuebles aumentó y, con ello, llegó una menor exigencia de rentabilidad: los inversores estaban dispuestos a pagar más por los activos y recibir un menor retorno por estas inversiones.

Sin embargo, esta tendencia se invirtió cuando la inflación empezó a aumentar y los bancos centrales iniciaron el endurecimiento de la política monetaria, con subidas de tipos. Con el bono soberano de Estados Unidos a un interés superior al 3,5%, dejó de ser interesante comprar naves en España otorgando esa misma rentabilidad, como hicieron anteriormente algunos fondos. Desde marzo de 2022 hasta ahora, la rentabilidad media exigida por los inversores ha aumentado entre un 1% y un 1,5%, según el informe 'The Logistics Property Telescope', elaborado por la consultora internacional EY.

Esta subida de las exigencia en los retornos tiene una repercusión directa en el valor de los activos. Por ejemplo, una nave que otorgaba un millón de euros en alquileres, se podía transaccionar al 4% por 25 millones y, ahora, al 5% se vendería solo por 20 millones. "La incertidumbre existe para el equity (capital) y la deuda, y debe ponernos a la defensiva", apuntó Javier García-Mateo, socio responsable del sector inmobiliario para el área de Estrategia y Transacciones de EY, durante la presentación del estudio.

Un problema con las naves vacías

EY cifra en cerca de tres millones el número de metros cuadrados de naves logísticas que están actualmente vacías, sin inquilino. Esto posiciona a España como "el tercer país de Europa con más capacidad logística inmediata". "Cuando se nos llena la boca de que no hay naves en el sur de Europa, debemos pensar el porqué, que igual no hay tanta demanda. Por ahora, España es una excepción y la demanda existe, va a seguir habiendo una buena actividad los próximos meses", comentó Javier García-Mateo.

Las cifras de contratación de nuevas naves durante 2023 fue de tres millones de metros cuadrados, que el socio de la firma de consultoría califica como "datos muy buenos a pesar de la incertidumbre". Según EY, esto se debe a que los principales operadores han aumentado sus provisiones de producto, por si se daba algún problema de la cadena de suministro, y han necesitado más superficie. Luis Lázaro, director de los activos comerciales y logísticos de Merlin Properties, asegura que "va a ser muy difícil mantener niveles de contratación de estos últimos años", pero considera que "los fundamentales del mercado son muy positivos" y que estamos por debajo de nuestros comparables europeos.

A mayores de los tres millones de metros cuadrados desocupados, hay otros 16 millones cuyo lanzamiento se han anunciado. "Tenemos dudas de que el pipeline se acabe construyendo y, ante la incertidumbre, nos cuesta creer que a los promotores le salgan los números", señaló el socio de EY.

La inversión logística

La inversión inmobiliaria en naves logísticas en 2023 rondará los 1.500 millones de euros, frente a los 3.000 millones que supuso en pasado año. "Esperamos que, a finales de este año, la inversión haya caído un 50. No es una cifra buena, pero hay que ver de donde venimos", explicó Javier García-Mateo. España acaparó, durante 2022, el 5% del volumen de transacciones logísticas de toda la Unión Europea.

En el mercado del suelo para la construcción de este tipo de inmuebles puede producirse un parón si los precios no se ajustan. Por ahora no se ha movido, aunque EY asegura que podría caer un 15% a lo largo de 2023 porque, "si el suelo no baja, no se van a promover" nuevas naves.

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A nivel internacional, en Estados Unidos los precios se han ajustado a la nueva situación de mercado y este país acapara ya el 65% de lo que se transacciona a nivel mundial.

Durante los últimos años, a nivel mundial, se ha desarrollado una tendencia imparable, la consolidación de la propiedad, con ventas de los fondos de private equity (capital riesgo) a patrimonialistas y capitales permanentes: el 10% o 15% de todas las naves estaban en manos de 10 grandes empresas hace unos años y, ahora, cuentan ya con el 22%. Por el momento, esta tendencia no es tan clara en Europa.