La inversión inmobiliaria llega al español de a pie: comprar pedacitos de edificios por pocos euros

Tradicionalmente, la inversión inmobiliaria ha estado reservada para grandes capitales: empresas, fondos y particulares con ahorros. Esto es lo que se conoce como inversión directa, es decir, la compra de edificios, viviendas o naves logísticas. Sin embargo, una serie de cambios en la regulación y la llegada a España de nuevos modelos de negocio han atraído al inversor individual y particular al ‘ladrillo’.

La primera piedra la colocó Cristóbal Montoro, con su reforma del régimen de las Sociedades de Inversión inmobiliaria, conocidas popularmente como Socimis. No fue un invento del ministro de Mariano Rajoy, la norma surge en 2009, con José Luis Rodríguez Zapatero, pero no funcionó por los requisitos que exigían y los pocos beneficios fiscales que otorgaba. Montoro la perfeccionó con el fin de recuperar la inversión inmobiliaria en España tras la crisis: impuesto de sociedades al 0%, obligación de cotizar en un mercado regulado y repartir el 80% de su beneficio vía dividendo; además de otros requisitos como contar con un capital mínimo de 5 millones de euros o una página web corporativa.

La intención de esta norma era crear empresas cotizadas en bolsa, líquidas y propietarias de grandes inmuebles. De esta forma, cualquier inversor particular o institucional podría invertir con la compra de una o varias acciones en una empresa. El experimento ha sido un éxito, pero tiene varias sombras. La principal es que no todas las Socimis han servido para atraer al inversor individual. Muchas gestoras internacionales y vehículos familiares han utilizado esta figura jurídica para canalizar sus inversiones, sin dar entrada a particulares, y beneficiándose de su tipo impositivo de sociedades reducido. A pesar de que la empresa no pague impuestos directamente, no es un “paraíso fiscal” porque al estar obligada a pagar dividendos, estos tributan IRPF sobre las rentas del capital.

Otras sí han cumplido con este fin. Los mejores ejemplos son las dos Socimis del Ibex-35, Merlin Properties y Colonial. La primera negocia cada día entre 2 y 25 millones de acciones, con un free float superior al 60% del capital; mientras la segunda entre 1 y 20 millones, con alrededor del 40% de su capital en manos de accionistas con menos del 4%. También hay más ejemplos de Socimis de menor tamaño que lo han logrado o están en ello: Lar España, Insur o Vitruvio. Otras, como General de Galerías Comerciales, propiedad de Tomás Olivo, no tienen apenas movimiento en su cotización.

Por 8 euros se puede comprar una acción de Merlin y ser, en pequeña proporción, propietario de una cartera de grandes edificios de oficinas, centros comerciales, naves logísticas o centros de datos; mientras por 5 euros se es accionista de una cartera de inmuebles premium en París, Madrid y Barcelona. Si un inversor apostase por Lar España, por 4 euros pasaría a pesar parcialmente dueño de todos los centros comerciales del vehículo.

Nuevas fórmulas

Con el auge de las startups, nuevos modelos de negocio han nacido también en el inmobiliario. Los más extendidos son los crowdfundings, en los que un inversor participa del desarrollo de un proyecto. Generalmente, estas inversiones son la construcción de un bloque de viviendas, reconversiones de locales comerciales o trasteros.

Los proyectos pueden ser de dos tipos: equity o lending. ¿Qué es cada uno? Equity supone coinvertir con el promotor del desarrollo. Por ejemplo, el promotor pone el 30% del dinero necesario y el 70% los inversores. El beneficio es la plusvalía que se logre de esta operación. Plusvalía positiva o negativa. En el caso del lending, se trata de un préstamo al promotor del proyecto a un tipo de interés por un tiempo determinado, que podrá ser devuelto o no.

El primero en ganar fama fue Housers. A pesar de su gran masa de inversores, la empresa falló y dejó a 30.000 inversores sin devolver su inversión, cifrada en 23 millones de euros; según informó la Asociación 'Afectados Housers' en Idealista/News, en 2020. La plataforma sigue operativa, aunque ha elevado la inversión mínima desde 50 hasta 300 euros. Ahora afirma tener licencia de la CNMV para operar, aunque en el pasado ha sido sancionado por este regulador por vulnerar “el principio de neutralidad y de las reglas para minimizar los conflictos de interés”. Según su página web, cuenta con 135.121 usuarios que han invertido 136 millones de euros.

Por detrás de Housers nació Urbanitae, el crowdfunding más conocido en España. Con el respaldo de la banca privada Andbank, ha centrado sus esfuerzos en financiar proyectos de alta calidad en zonas de mucha demanda de vivienda. Con el paso del tiempo, ha ido expandiendo sus proyectos por toda la geografía española, hasta alcanzar la autorización para operar a escala europea. Ahora, hará su incursión en lending, a través de préstamos promotor, después de centrarse en equity en el pasado, buscando aprovecharse del corte de financiación para construir viviendas por parte de la banca tradicional.

En el mercado hay otras proptechs (startups del sector inmobiliario) que han nacido al calor del apetito inversor en este tipo de proyectos. El crowdfunding Fellow Funders creó una división inmobiliaria y, actualmente, coinvierte en cambios de locales comerciales a viviendas y compra de suelos para desarrollar pisos, con un ticket mínimo para particulares de 1.000 euros. El históricos directivo del sector Rafael Merry del Val, exCEO de Savills, lanzó su propia plataforma, Wecity. En ella ha habido interesantes proyectos como la reforma de un local comercial en el barrio de Salamanca para posteriormente alquilarlo y venderlo, con la que esperaban otorgar una rentabilidad del 45%. Las cuantía mínima de inversión de este último es de 500 euros.

Más allá de los crowdfundings

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Hasta ahora, todas las opciones eran inversión indirecta, a través de sociedades con otros socios, sean cotizadas o no. Sin embargo, esto cambió hace pocos meses, con la entrada en España de la compañía francesa Masteos. Esta empresa instalada en Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana ayuda en el proceso de búsqueda de una vivienda, su reforma y su posterior alquiler; calculando cuál será la rentabilidad que le ofrecerá a los inversores. A cambio, cobra una comisión en la adquisición del inmueble, que es de mínimo 6.500 euros.

Al tratarse de una inversión directa, el problema inicial es el mismo, la dificultad de ahorro de más de 125.000 euros para comprar, en este caso, una vivienda. Algunos optan por financiar parte de la adquisición, pero las entidades solo prestan un máximo del 60%-75% del valor de tasación, frente al 80% o incluso 100% de una vivienda para uso personal.