Giro en la primera opa inmobiliaria del año: un misterioso patrimonialista competirá con el rey de la vivienda en la España vaciada

Giro inesperado en la primera oferta pública de adquisición de una Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) de 2023. El pasado 13 de diciembre, Ktesios, la compañía especializada en invertir en viviendas ubicadas en municipios periféricos, se lanzaba a la carrara por absorber a su rival. El vehículo de la gestora RKS, liderado por Henry Gallego, ofertó 1,25 euros por acción, equivalente a 13,25 por toda la compañía.

El proceso siguió su curso, dando el visto bueno a la due diligence Ktesios, el proceso de auditoría legal. Sin embargo, el pasado viernes, Quid Pro Quo lanzaba un comunicado: “La Sociedad informa que la oferta presentada no cumple las condiciones anunciadas inicialmente por Ktesios”. A su vez, en el mismo hecho relevante, Quid Pro Quo informaba que contaba con una nueva oferta por parte de misteriosa sociedad norteamericana, Aparto Investment LLC.

La última propuesta, pendiente de cerrar el proceso de due diligence durante las próximas tres semanas, es superior a la primera. Ktesios ofreció 1,25 euros por acción y Aparto 1,28 euros, un 2,4% más. Sin embargo, para llevarla a cabo, Ktesios exige una aceptación mínima del 70% del capital y Aparto hasta el 90%. Ambas ofertas están siendo coordinadas por la consultora financiera Belerofonte Capital.

¿Por qué la oferta de Ktesios ha sido parcialmente rechazada? EL PERIÓDICO DE ESPAÑA ha consultado a todas las partes implicadas y no se trata de un problema de precio, ya que Ktesios no ha rebajado el importe que quiere pagar. Según informa uno de los protagonistas de la operación, se trataría de un problema de "estructura" de la transacción. Henry Gallego, consejero delegado de Ktesios, ha confirmado a este medio que siguen en la puja y van a "seguir adelante".

¿Quién es el nuevo participante? No hay datos públicos sobre él. La firma Aparto en España se corresponde con la gestora de residencias de estudiantes del fondo estadounidense Hines, pero se trata solo de una casualidad. La única coincidencia es un fondo de inversión inmobiliaria sueco, que también se llama Aparto; aunque solo invierte en edificios logísticos en su país de origen. Según confirman fuentes del mercado inmobiliario, sería un patrimonialista, pero al tratarse de información privilegiada no dan más detalles.

¿Qué tiene Quid Pro Quo?

La Socimi impulsada por Alquiler Seguro es propietaria de 170 pisos en Madrid, Andalucía, País Vasco, Cataluña, Comunidad Valenciana y Murcia. Actualmente, tiene un precio de cotización de 1,01 euros por título, lo que implica que las ofertas son con una prima sobre el valor en bolsa de entre un 23% y un 26%. Sin embargo, el valor RICS (metodología utilizada en el sector inmobiliario) es de 18,79 millones de euros, por lo que la compra se cerraría con un descuento respecto al valor de los activos del 40%.

Entre los principales accionistas que deberán aceptar una oferta o la otra están la propia empresa Alquiler Seguro, con un 23,5% del capital social. Gustavo Rossi y Antonio Carroza, consejero delegado y presidente de Alquiler Seguro, son dueños de forma directa e indirecta de un 11,56% de la Socimi cada uno. A mayores, completan el resto del accionariado el banco suizo LGT Bank, con un 7,89%, la Fundación Internacional IESE, un 5,46%, y minoritarios.

La intención de Quid Pro Quo hasta 2021 era ampliar su cartera de viviendas en alquiler hasta las 300 unidades, con un valor aproximado de 50 millones de euros y una rentabilidad bruta en el entorno del 7,5%. Finalmente, han optado por la venta cinco años después de protagonizar el toque de campana en la Bolsa de Madrid.

Dos opas en marcha

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Además de la Quid Pro Quo, hay una oferta pública de adquisición más en marcha, la de Excem Capital Partners SIR. Esta compañía, especializada en la compra de viviendas para su alquiler por habitaciones a estudiantes y jóvenes profesionales, cuenta con una oferta por parte de la sociedad Narbón S.L. para adquirirla. Tal y como explicó EL PERIÓDICO DE ESPAÑA en diciembre, Narbón se compromete a pagar 1,20 euros por acción de la cotizada, lo que valora la operación en 14,4 millones de euros. El precio de cotización de la compañía es de 0,65 euros, que supone una capitalización de 7,8 millones, mientras sus activos están valorados en 33 millones, según RICS.

La oferta inicialmente fue bien recibida. Sin embargo, la pasada semana informaron de que había vencido el plazo estipulado para presentar la garantía exigida por Excem de medio millón de euros. La empresa ha explicado al mercado, a través de un hecho relevante, que Narbon ha comunicado "verbalmente a Excem su voluntad de subsanar esta situación lo antes posible". Con este comunicado como confirmación, la operación sigue en marcha.