Los precios del alquiler: ¿han tocado techo?

Vivir de alquiler en España es la única opción para muchos. No poder ahorrar priva a una cantidad ingente de personas a tener una propiedad por el elevado coste que supone la entrada -suele rondar el 20% del precio total-. Si no se consigue pasar esa barrera y el alquiler prima, probablemente no haya vuelta atrás. Y hay que tener en cuenta que el precio de la renta suele ser mayor que el de pagar una hipoteca. Concretamente, arrendar una vivienda cuesta 1.067 euros al mes de media, mientras que la cuota de una hipoteca se estima en 673,33 euros, según datos de iAhorro. De hecho, no existe ninguna autonomía en España donde sea más rentable alquilar que comprar.

Lo cierto es que, tanto los que recurren a este modo de vida para tener una mayor movilidad o para no endeudarse y los que se ven abocados a ello, cada vez destinan más dinero al techo que les cobija. Tres de cada diez euros ganados ya van a parar al alquiler, rozando el límite de lo que serían unas finanzas saludables. El año pasado, el porcentaje de ingresos de los españoles dedicados a costear el arrendamiento subió en todo el territorio, pasando del 26,4% en el tercer trimestre del año 2021 al 29,4% el mismo período de este año. 

Lejos quedan los efectos provocados por la pandemia en el mercado del alquiler, que aliviaron temporalmente los costes. Durante los meses de confinamiento se produjo un aumento de la oferta a raíz de la huida a las afueras de las ciudades, el traspaso de los alquileres vacacionales a tradicionales o la falta de estudiantes en las metrópolis. Pero queda poco o nada de ese movimiento.

La inflación galopante -que se situó en el 7,3% en el mes de octubre-, la subida de tipos de interés y los augurios de una recesión económica están inflando los precios. Ni siquiera el límite del 2% a la subida de los contratos del alquiler que aprobó el Gobierno en marzo como medida de contención para paliar los efectos de la guerra ha parado el golpe. Concretamente, el último año se han disparado los precios un 6,4% hasta los 11,2 euros el metro cuadrado -en datos de octubre-. Ahora, las familias deben enfrentarse a esta subida junto a la del resto de productos afectados por la inflación, que poco a poco va menguando los ahorros. Pero, ¿los precios ya han tocado techo?

El coste del alquiler, como todos los precios, está regulado por la ley de la oferta y la demanda. Si hay poco producto en el mercado y mucha gente lo quiere adquirir, los precios escalan. Y esa es precisamente la coyuntura que atraviesa el alquiler. "El precio sube porque la oferta es muy escasa y no hay una política clara de poner más pisos en el mercado, ni privados ni públicos. Además, las personas que no pueden comprar por el elevado precio de las hipotecas se pasan al arrendamiento y hacen crecer la demanda", explica Antonio Gallardo, analista de iAhorro. La oferta de vivienda en alquiler ha bajado concretamente un 25% en el último año, y por eso es esencial que se creen políticas que multipliquen la vivienda disponible y apacigüen los precios, argumenta Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

En un contexto de crisis, los caseros ya no contemplan dejar sus propiedades en alquiler como una opción tan atractiva y bajan su cartera. "Si tú no das una opción de seguridad y tranquilidad, el inversor no se la juega", dice Toni Expósito, CEO de Comprarcasa. "Las normas en relación al alquiler no siguen ningún patrón de éxito europeo. Hay políticas cada vez más intrusivas que obligan a alquileres forzosos", apunta Sergio Nasarre, profesor de la Universitat Rovira i Virgili.

En los portales inmobiliarios

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Los requisitos para poder contratar el alquiler se complican hasta convertirse en una especie de ‘casting’. Antes solo era necesario aportar una mensualidad o dos en concepto de fianza, ahora se requieren tres meses más el mes en curso de forma general, a lo que se suman avales y larga antigüedad en la empresa, entre otros aspectos. "Todo lo que no sean familias de clase media con trabajos estables queda totalmente fuera", apunta el profesor. Y eso afecta gravemente a los jóvenes y a los colectivos más desfavorecidos. Los propietarios, por su parte, pueden cubrirse las espaldas -y cada vez lo hacen más a menudo- con el contrato de seguros de protección del alquiler. De esta manera, en caso de impago se garantizan los ingresos. Una anualidad cuesta un 5% del precio total del inmueble.

Todas las comunidades autónomas en España tuvieron subidas del precio del alquiler en el tercer trimestre del año, según un análisis de Fotocasa. "Solo el 27% de viviendas en alquiler en las capitales tienen precio inferior a los 750 euros", añade Iñareta. Y los precios tampoco se plantan en los 1.000 euros, aunque se estima que habrían tocado techo este año. "La bajada de los precios de compraventa de pisos hará que muchos propietarios se planteen aplazar la venta para obtener un mayor beneficio, lo que podría aumentar la oferta de alquiler y atenuaría la tensión de los precios", señala Expósito. Podría bajar, sobre todo, en los lugares en que hay menor demanda y donde los precios son más estables, algo difícil en grandes capitales".