¿Cuándo bajará el precio de la vivienda en España?

Las subidas de tipos se suceden cada pocos meses por mandato de los bancos centrales y la palabra recesión cada vez se hace más eco. En este contexto de incertidumbre, muchos se preguntan qué va a suceder con el mercado de la vivienda. Una de las principales consecuencias que se ha visto hasta el día de hoy es la subida del euríbor. En octubre de 2022, el índice en el que están referenciadas la mayoría de las hipotecas registró un incremento del 653% respecto al mismo mes de 2021, hasta su nivel más alto desde 2011, llegando hasta el 2,63%. En estas circunstancias, la demanda de vivienda, las compraventas y los precios de los inmuebles no quedan inalterados. Pero, ¿cuándo se estima que caerán los precios de los pisos en España?

En los últimos cinco años, la tendencia ha sido el crecimiento estable del precio de los inmuebles, soportada por los bajos tipos y las tasas hipotecarias también bajas. Sin embargo, este panorama ha dado un vuelco en la actualidad. El Banco Central Europeo (BCE) estima que los precios de la vivienda pueden descender el 9% en dos años, mientras que la inversión puede caer el 15% en el territorio europeo. "Con la subida de los tipos será mucho más complicado financiarse para comprar una vivienda porque los bancos fijan condiciones más complejas", señala Sergio Nasarre, profesor de la Universitat Rovira i Virgili.

En el primer trimestre de 2022, los precios de la vivienda crecían a un ritmo del 9,8% en el conjunto de la zona euro. En España, los precios subían por debajo de la media, al 8,5%, por detrás de países como Alemania, Irlanda y Estonia. "Habrá un descenso de la demanda y las transacciones porque parte de la población no podrá acceder a la hipoteca, sobre todo los perfiles más inestables. Y eso llevará a una mecánica de bajada de precios para cerrar las transacciones", señala Olivia Feldman, experta en HelpMyCash.

Cuatro diferencias

Las disparidades entre el mercado de la vivienda de algunos países europeos y el español marcan distancia. "El coste de comprar una casa en Europa ha aumentado el 45% desde 2010, mientras que en España este encarecimiento ha sido mucho menor. Desde 2016, después de la crisis, ha crecido el 15%", explica María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa. Hay otro factor que podría contener la situación en España y es el aumento de inversión en viviendas más espaciosas y alejadas de los centros de las ciudades para ajustarse a las preferencias cambiantes tras la pandemia de coronavirus. De la misma manera, la confianza que existe hacia el sector como un activo refugio puede revalorizar los inmuebles.

"Los españoles prefieren guardar la vivienda antes que venderla a un precio más bajo. Eso conduce a una bajada de las compraventas porque menos vendedores llegan a ponerlas a la venta bajando el precio lo necesario", añade Feldman.

La afectación de la subida de tipos, entonces, quedará en España en una "desaceleración controlada" de los precios de compraventa en 2022 y 2023, como indica el Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España, elaborado por Atlas Real Estate Analytics. Este informe concreta que los precios bajarán el 0,9% en España en 2023 -llegando hasta una media de 1.691 euros por metro cuadrado-. También refleja que la evolución esperada para lo que queda de este año tenderá a la baja hasta un precio medio de 1.706 euros por metro cuadrado, el 2,9% superior al dato registrado en 2021, pero moderando su crecimiento.

Las transacciones también vivirán cambio de tendencia el próximo año. Se espera que 2022 cierre con un número el 2,3% superior a 2021 (hasta las 665.754), pero en 2023 se calcula que acabará con el 15,4% por debajo de la cifra de 2022 (563.450 en total).

Menos pisos en oferta

Otro factor que actúa como freno frente a una caída agresiva de los precios es el descenso del estoc en oferta. Y es que la disponibilidad de viviendas para la compra lleva un año de descensos que se prevé que continúen a lo largo del próximo ejercicio. El mercado alcanzó un máximo de oferta en octubre de 2020, con alrededor de 700.000 viviendas publicadas. A partir de este momento, las fuertes ventas motivaron una tendencia a la baja en el estoc disponible. Entre octubre de 2020 y el mismo mes de 2021, la oferta cayó el 2,3% y, a partir de entonces, la bajada se aceleró. Desde el máximo de 2020 hasta julio de 2022, hubo un descenso del 7,9%, alcanzando 640.724 activos en oferta. Los costes de construcción jugaron un papel clave también en esta reducción, teniendo en cuenta que muchas promotoras paralizaron su actividad debido al aumento de costes.

Las agencias inmobiliarias ya han notado los cambios de tendencia. Fuentes consultadas reconocen que están en un punto de inflexión y que ven cierta ralentización con reducción de compraventas. Además, se estima que, cara a 2023, se estreche la brecha entre el precio al que se publican las viviendas y el precio final de venta, que actualmente "ronda el 20%" sobre el precio final, según Paula Eseiza, experta en HelpMyCash.

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Es por eso que se recomienda a aquellos que tengan intención de vender que se adapten a un precio razonable desde el inicio para que la transacción no se demore demasiado. "Se calcula que el 24% de la población ha paralizado la compraventa de vivienda debido a la subida de tipos. Cuando empiecen a bajar los precios y los tipos, esas personas volverán a convertirse en demanda del mercado. Con esto, podrían volver a incrementarse los precios, aunque todo dependerá de la respuesta del mercado inmobiliario", añade Matos sobre las expectativas de futuro.

Lo que está claro es que la situación financiera de las familias va a ser más complicada por la subida de los precios que se pagan a diario. Según InfoJobs y Fotocasa, en los últimos cinco años los salarios han crecido el 6% mientras que el precio de la vivienda se ha incrementado el 16%, algo que difícilmente podrá cubrir la desaceleración que se espera.