Así será el macroproyecto de Colonial en una de las zonas más codiciadas de Madrid

10 de enero de 2018, Colonial, una inmobiliaria cotizada en el Ibex-35, cerraba la adquisición de dos suelos en Madrid. Este era el punto de partida a un macroproyecto que incluye la construcción de edificios de oficinas, viviendas y locales en una de las zonas más codiciadas para este mercado, Méndez Álvaro. La Socimi ha invertido 323 millones de euros en la compra de la parcela y en edificar cerca de 90.000 metros cuadrados sobre rasante, un proyecto al que ha renombrado como Madnum.

La compañía inmobiliaria adquirió el solar en estado finalista, sin necesidad de realizar ningún trámite administrativo, que le permitía sumar 57.000 nuevos metros cuadrados de oficinas a su cartera. Este campus al estilo británico se construye en torno a una plaza ovalada, que suma 6.500 metros cuadrados de zonas verdes. Una de las peculiaridades del desarrollo conformado por cuatro edificios independientes es que estas estarán abiertas a todos los ciudadanos del barrio.

Uno de los puntos claves es que dispone de 30.000 metros cuadrados destinados a uso residencial. Colonial siempre ha renunciado a entrar en el segmento de la vivienda por sus connotaciones políticas y regulaciones. En esta ocasión, la Socimi ha optado por vincular estos 374 pisos a las oficinas y explotarlas en alquiler. “Las viviendas se quedarán en balance. Estudiamos buscar un colaborador que nos acompañe en la explotación”, ha confirmado el consejero delegado de la compañía, Pere Viñolas.

Está previsto que sean de uno, dos o tres dormitorios, además de algunos estudios, cuyo precio medio se situará en 1.200 euros. “Serán espectaculares, con más de tres metros de alto, y hay la opción de entregarlas amuebladas”, señaló el directivo.

Por el momento, las oficinas del complejo Madnum no están pre-alquiladas a ninguna compañía. “Estamos en proceso de comercialización. Por su tamaño ha despertado interés entre las grandes empresas”, explica Viñolas.

Colonial espera obtener 25 millones al año por alquilar todos los espacios. Teniendo en cuenta que las oficinas de la mejor calidad, en las mejores zonas de oficinas de Madrid, se están transaccionando a una yield del 3,25%-4%; el complejo podría tener un valor transaccional superior a los 600 millones de euros.

¿Cuándo finalizará la construcción? Según las previsiones que maneja la Socimi, las viviendas podrían empezar a recibir inquilinos a partir de diciembre de 2023, mientras las oficinas podrían estar disponibles durante el primer trimestre de 2024. En el espacio destinado al trabajo se incluye un coworking de 3.000 metros cuadrados, que serán gestionados por la compañía de espacios flexibles de Colonial, Utopicus.

El nuevo campus de la empresa del Ibex-35 será vecino del cuartel general de Repsol en Méndez Álvaro, un complejo que desarrollaron tras cerrar la venta de la actual Torre Cepsa a Caja Madrid por 815 millones de euros. También colidará con el Edificio Arnaiz, adquirido por la Socimi GMP, y actual sede de Thermomix; además de un residencial promovido por Vía Célere y un instituto público.

Tracción de Méndez Álvaro

La vivienda en Méndez Álvaro ha multiplicado por dos su valor durante los últimos siete años. Esto se debe al fuerte impulso de obra nueva que ha tenido la zona. En 2015, de media, un piso de 100 metros cuadrados costaba 275.000 euros; mientras, en 2022, está por encima del medio millón de euros. A pesar de que la obra nueva supera los 5.500 euros por metro cuadrado, la media de la segunda mano está por encima de los 4.700 euros, por encima de barrios como Tetuán o Moncloa.

Mismo fenómeno en el alquiler, aunque de forma más moderada. Un inmueble de las mismas características costaba arrendarlo unos 1.100 euros al mes, mientras ahora la media proporcionada por Brainsre lo eleva hasta los 1.500 euros.

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También las oficinas han recibido un gran impulso. Según explicó el consejero delegado de Colonial, el precio del campus rondará los 25-26 euros por metro cuadrado al mes, una cantidad muy similar a la de otras zonas consolidadas de la capital como Cuzco.

Las rentas del distrito financiero de Azca sí son superiores, en el entorno de los 35-38 euros por metro cuadrado. El alquiler promedio de oficinas en Madrid es de 19,41 euros por metro cuadrado, según el último informe elaborado por la consultora Savills.