SECTOR INMOBILIARIO

Almeida prepara una macroventa de suelo público en 2023

  • El Ayuntamiento de Madrid espera ingresar más de 140 millones de euros por enajenar tres parcelas en el desarrollo urbanístico de Valdebebas

  • Estos suelos suman cerca de 200.000 metros cuadrados de edificabilidad, en una zona de mucha demanda

José Luis Martínez Almeida con la ministra de Defensa, Margarita Robles.

José Luis Martínez Almeida con la ministra de Defensa, Margarita Robles.

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El Ayuntamiento de Madrid prepara una gran desinversión de suelo terciario en Valdebebas en 2023. Según han detallado en el Proyecto de Presupuestos Generales al que ha accedido EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, el Consistorio buscará salida a tres parcelas por los que espera recibir más de 139,9 millones de euros. De llegar a buen puerto estas ventas, el Ejecutivo liderado por José Luis Martínez-Almeida, liquidaría la mayor parte de su patrimonio inmobiliario en el desarrollo urbanístico del nordeste de la capital.

En concreto, son tres parcelas: 174-A, 176-A y 189-A. La primera es la de más superficie y valor, con una edificabilidad cercana a los 110.000 metros cuadrados y ubicada junto al futuro Centro Comercial Valdebebas Shopping. El Consistorio pedirá por ella un mínimo de 74 millones de euros. La segunda con más capacidad de construir es la 189-A, con 50.500 metros cuadrados, por la que pretende ingresar al menos 38 millones. La parcela 189-A se ubica al suroeste del barrio y colinda con el terreno donde celebra el festival Mad Cool y estaba pautada la ampliación de IFEMA. El último suelo en el mercado es el 176-A, a dos calles también del Centro Comercial y en la zona del barrio más próxima al Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas. Este cuenta con cerca de 35.000 metros cuadrados de edificabilidad y el Ayuntamiento pide 27,7 millones de euros por él.

Todos los suelos en venta están calificados como terciarios o industriales. En ellos se pueden construir edificios de oficinas, aparcamientos y garajes, salas de reuniones, espacios de espectáculos o recreativos, polígonos industriales, parques empresariales, almacenes, fábricas o cualquier activo destinado al sector secundario de la economía. Según la Junta de Compensación del ámbito, Valdebebas dispone de una de las mayores bolsas de suelo terciario de la Comunidad de Madrid, con más de un millón de metros cuadrados disponibles. Sin embargo, son pocos los proyectos terciarios que se han desarrollado en este desarrollo urbanístico. El más importante es un complejo de oficinas de 36.500 metros cuadrados junto al futuro Centro Comercial, que será llevado a cabo por la inmobiliaria cotizada Insur; después de comprar por 22,9 millones de euros el suelo a la Junta de Compensación, en mayo de este año.

A pesar de que los suelos terciarios están pensados para construir los activos antes mencionados, en Valdebebas se han utilizado para crear viviendas. Nunca son viviendas al uso porque la calificación del suelo no es residencial, pero en la práctica sí lo son: se promueven apartamentos con servicios que se alquilan como un piso tradicional, pero con un contrato no vinculado a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Históricamente, estos eran los apartahoteles que, con el auge del alquiler en Madrid, han evolucionado y mejorado la oferta. De estos proyectos hay varios en el desarrollo urbanístico. Cuentan con activos de estas características el fondo Greystar, la gestora Hines, Round Hill, Dazia Capital o Stoneweg.

¿Cuál es el precio del suelo terciario en Valdebebas?

Esta no sería la primera vez que el Ayuntamiento de Madrid vendería suelo terciario en esta zona. En junio de este mismo año, la gestora suiza Stoneweg y el fondo Bain Capital cerraron la adquisición de dos solares al Consistorio. Los compradores pagaron 45 millones de euros por 39.332 metros cuadrados edificables: 17.776 metros cuadrados en una de las parcelas y 21.556 metros cuadrados en la otra. A pesar de que la compraventa llegó a buen puerto, no fue la primera vez que intentó enajenarlas. La Administración local lo sacó a subasta en 2020, pero no hubo ninguna puja. En 2021, la puso a la venta por el importe mínimo hasta final de año, sin éxito; y, en marzo de 2022, repitió la jugada, aunque esta vez sí llegó con un final favorable.

No hay un precio oficial al que se estén transaccionados el suelo terciario en Valdebebas. Sin embargo, en los últimos años sí se han cerrado varias operaciones. La más reciente es la protagonizaba por el Stoneweg y Bain Capital, que se cerró a 1.144 euros por metro cuadrado edificable. Es una de las transacciones con mayor importe medio, solo superada por otra realizada por la promotora Metrovacesa y una sociedad vinculada a la Iglesia Católica, actualmente judicializada por formar parte de una supuesta trama para expoliar de su patrimonio a la entidad eclesiástica, la cual se cerró a 1.371 euros por metro cuadrado de edificabilidad, según informó El Confidencial.

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Anteriormente, en 2020, el magnate Tomás Olivo, propietario de un vehículo especializado en centros comerciales, pagó 377 euros por metro cuadrado de edificabilidad por tres parcelas al norte del desarrollo, donde construirá el futuro Centro Comercial. También, la familia Colomer, a través de su Socimi Saint Croix, compró por 600 euros por metro cuadrado un suelo terciario en el número 55 de la calle José Antonio Fernández Ordóñez. Antes mencionado, Insur adquirió a 627 euros por metro cuadrado edificables su solar para oficinas.

¿A cuánto vende el Ayuntamiento de Madrid? La de mayor tamaño, la 174-A, está a 674 euros por metro cuadrado edificable; mientras la 189-A y la 176-A están a 756 y 799 por metro cuadrado edificable, respectivamente. El Área de Desarrollo Urbano del Consistorio, liderada por Mariano Fuentes, ha optado por enajenar más caras las que tienen un tamaño menor. En caso de que haya apetito inversor, el precio final podría subir, siempre y cuando el formato de venta sea a través de una subasta, algo que aún no se ha detallado.