Sector inmobiliario

El alza de tipos cambia al comprador de pisos, y frena los precios y las compraventas

Las inmobiliarias y algunos economistas reivindican el valor de la vivienda como refugio del inversor

El alza de tipos cambia al comprador de pisos, y frena los precios y las compraventas
4
Se lee en minutos
Eduardo López Alonso

La subida rápida de los tipos de interés eleva las incertidumbres en torno a mercado de la vivienda en España. Los servicios de estudios de las inmobiliarias empiezan a revisar previsiones en base a los modelos predictivos recientemente publicados por el BCE, que prevén una caída de precios del 9% en dos años y frenazo en las operaciones (-15%). Mientras se revisan esas previsiones, los analistas ya preveían para este año y el próximo una moderación del alza de los precios, resistiéndose a aceptar la posibilidad cada vez más creíble de que bajen.

El último estudio presentado por Solvia apunta a que "el precio de la vivienda moderará su crecimiento a cierre de 2022 con incrementos de entre el 3% y el 5%". Esos porcentajes son optimistas, ya que entre abril y junio de 2022 los precios subieron un 2,4% frente al 3,1% del trimestre anterior. En el segundo trimestre, el volumen de compraventas descendió un 0,2% trimestral, "lo que también apunta a una desaceleración en la intensidad de las firmas durante el resto del año".

La idea de moderación de precios y menor actividad de compraventa es la que buena parte de los profesionales confían en mantener, pero el alza de tipos de interés va a tener un efecto más profundo de lo previsto tanto en precios como en decisiones de compra. Según el mencionado estudio de Solvia, frente al primer cuarto de 2022, 28 provincias registraron descensos en el número de operaciones, mientras que en el primer trimestre del año se cerró con un crecimiento de viviendas visadas del 19% interanual. El cambio de tendencia es perceptible.

"El mercado inmobiliario mantuvo su dinamismo hasta el segundo trimestre 2022, con un nivel de transacciones y de precios de compraventa muy superior al año pasado. Sin embargo, el contexto económico actual, marcado por la inflación, la subida de tipos o la falta de estoc de vivienda, está ocasionado que los incrementos en estas dos variables hayan comenzado a estabilizarse, mostrando las primeras pinceladas de un final de año con niveles más moderados", explica el informe de Solvia.

Pero los temores son mayores entre los profesionales de la compraventa y ya reconocen que habrá que estar atentos a ver si se confirma o no el posible frenazo en ventas y precios por la escalada de tipos. Las nuevas hipotecas que se firmen en octubre estarán por encima del 2,5%, y será difícil firmar una a tipo de interés fijo por debajo del 3%.

Confianza en el aterrizaje suave

Aunque el aumento del precio de la vivienda en el segundo trimestre era todavía perceptible a nivel interanual (8,3%) e, incluso, trimestral, con un 2,4%, ya se comienza a observar una desaceleración.

Para José Luis Bellosta, presidente de Solvia, la situación no es tan alarmante: "A pesar de que el dinamismo de la primera parte del año se modere a causa de la incertidumbre económica, los precios seguirán en positivo, especialmente en el mercado de segunda mano. Además, debemos tener en cuenta otro factor: la oferta todavía no es capaz de cubrir el nivel actual de demanda, lo que ayudará a que la ralentización de compraventas no provoque descensos en el valor de los inmuebles, que se erigen, además, como un refugio de los inversores frente a la inflación". El servicio de estudios de CaixaBank, CaixaBank Research, también abogaba por mensajes poco alarmistas.

Las ciudades de Madrid y Barcelona vuelven a figurar entre las tres capitales más caras de España, solo por debajo de San Sebastián. Madrid, con un crecimiento de precios interanual del 11,3%, sobrepasa el incremento medio nacional, y se coloca en 3.492 euros/m2, cerca de los 3.564 euros/m2 de Barcelona, donde los precios de la vivienda aumentaron solamente un 3,5% interanual.

Activo refugio

En este contexto de moderación de precios previsible, e incluso de posible caída, en el sector sigue confiándose en que la situación de incertidumbre económica desemboque en que los ahorradores más prudentes se fijen en la vivienda como activo refugio. En algunas inmobiliarias empiezan a percibir esa tendencia, con clientes que destinan sus ahorros a la compra de viviendas de precios moderados y posibilidad de alquiler como una forma de protegerse de la inflación.

"La inversión en vivienda permite proteger los ahorros de la inflación a través de un activo real, que no tiene la volatilidad, ni exige el nivel de conocimientos de otro tipo de inversiones. Y, si a esto le añadimos la rentabilidad del alquiler, posiblemente la inversión en vivienda sea una de las mejores opciones. Además, la inflación y las subidas de precio de todo tipo de productos y materiales, solo puede ser el antecedente de nuevos incrementos de la propiedad”, opina Jesús Duque, máximo responsable de Alfa Inmobiliaria.

Diferencial entre inflación y tipos

Algunos economistas también abogan por el sector inmobiliario en su papel refugio, al entender que el diferencial entre el precio del dinero y la inflación es amplio, por lo que es necesario buscar activos sólidos capaces de generar rentabilidad en momentos de alta inflación. Comprar una vivienda para ser alquilada puede ser una solución a una coyuntura de alza de tipos de interés e inflación persistente.

Pero los expertos aconsejan que en ningún caso se afronte la compra de vivienda con menos del 60% del precio de compra. Tampoco se aconsejan grandes obras de remodelación, ante el alto precio de los materiales.

La primera recomendación de Jesús Duque para todas aquellas personas que estén valorando esta idea para proteger sus ahorros con la compra de una vivienda es que reduzcan su endeudamiento al mínimo. Y, en segundo lugar, que estudien bien la ubicación del inmueble y si sus características se adecuan a la demanda del mercado de alquiler. Siempre evitar activos en edificios con una construcción o mantenimiento deficiente, que siempre complicarán su salida al mercado.

Noticias relacionadas